二手房“入冬”

作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

二手房市場，已正式開啟“下行通道”。

深圳，一直是全國樓市的風向標。

作為首個發布二手房成交參考價格的城市，深圳二手住宅市場自4月以來進入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大關。

8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環比下跌20%，同比下跌82%。要知道，去年這一數字是11438套，而且這已經是深圳連續第五個月下跌，創近十年除春節月份最低值。

縱向對比來看，8月成交數據相較于今年1月二手房成交套數峰值的7452套減少了5409套，降幅達到72.6%；而與近兩年成交套數峰值比，減少了11140套，降幅達到84.5%。

從9月第一周的數據來看，深圳二手住宅成交環比下降18%，同比仍然延續80%跌幅。預計下半年成交體量仍將保持一段時間收縮，后續將持續低位運行。

短期內，深圳二手住宅市場熱度很難恢復。

圖：2019年1月-2021年8月深圳二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）

數據來源：CRIC

實際上，8月再度下跌，與深圳7月30日出臺的學區房新政不無關系。深圳，作為學區房“重災區”，2021年初曾曝出32萬元/平方米的天價成交單價。此次，深圳提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度。政策之后，深圳福田區百花片區頂級學區房甚至出現流拍。

深圳市場通過各種調控政策，對樓市進行了降溫，一二手購房氛圍逐步穩定，兩者“倒掛”現象甚至不復存在，同時8月一二手房成交熱度呈現兩極化。

CRIC數據顯示，8月深圳新房成交6904套，同比增加70.5%，8月新房成交均價為85211元/平方米，同比增加58.39%。從成交均價來看，一二手房倒掛現象消失，其中6月和7月新房房價分別為61929元/平方米和61255元/平方米，對應二手房價為61500元/平方米和61349。

而深圳的另一邊，廣州在8月31日迎來二手住宅指導價落地。

在此之前，廣州二手住宅成交套數一直維持在8000套以上，自2020年6月以來，僅今年2月、6月和7月低于萬套以下。最新數據顯示，7月廣州二手房成交套數為8894套，環比雖有所提升，但相較于年內15389套的成交峰值減少6495套。成交均價方面，7月廣州二手住宅價格較2020年底上漲8%左右。

隨著二手住宅價格的實行，預計廣州二手房量價走勢將進一步回落。

圖：2019年1月-2021年7月廣州二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）

數據來源：CRIC

上海二手房的高光時刻是在今年1月，當時二手住宅成交套數達到44564套，創下2016年9月以來新高。3月份成交量也在近4萬套。

一系列調控政策加碼后，今年7月初，上海將管控的矛頭指向二手房。即在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗，二手房進入“指導價”時代。隨后的8月初，上海市房管局召集各家銀行和中介機構開會，明確落實“三價就低”原則。

從成交數據來看，7月上海二手住宅共成交23825套，相較于6月環比下降14.6%，但成交價格依然維持高位；8月，二手住宅成交應聲下跌，單月共成交18031套，跌幅進一步擴大至24.3%，創2020年3月以來新低，相較于1月成交最高點減少了26533套，降幅達到60%。

在此前的調研中，我們發現，受“三價就低”影響，購房者首付款壓力過大，多個區域中介門店的購房者“棄購率”大幅增加。從成交價格來看，上海16個區中，截止2021年30周已有11個區出現價格下滑，僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢。

未來隨著上海二手房“核定價”的推進，“三價就低”原則下，棄購率或將繼續攀升，隨著購房人數的收縮，未來市場或將進入冷淡期。

圖：2019年1月-2021年8月上海二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）

數據來源：CRIC

此外，同樣作為風向標的北京，在8月也迎來了二手房成交量下跌，但整體仍處于相對高位。

CRIC數據顯示，8月北京二手住宅成交套數僅為16007套，相較于7月的17923套減少了1916套，環比下降10.7%；相較于3月最高22251套減少近三成。

北京二手房市場回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市場觀望情緒增加，再加上部分銀行二手房貸款額度收緊，放款周期延長，導致成交數據回落。整體來看，預計北京二手房成交量價仍將企穩。

熱點二線城市中，杭州最為典型，這個城市一二手住宅市場熱度與深圳頗為相似。

從杭州二手住宅成交歷史來看，月成交量達到12000套是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。

自今年3月達到高點以來，杭州二手住宅成交量開始連續4個月下滑，7月，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。

至8月，根據易居研究院監測數據顯示，杭州二手住宅成交量約為5602套，同比下跌三成，較今年3月8911套最高成交套數減少3309套。半年時間不到，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創下近十年來8月單月成交量最低值。

主要原因在于8月5日，杭州進一步加強限購，提高社保年限的要求。在杭州“8.5新政”出臺后，之前被暫停的杭州新房供應開閘，2萬多套新房集中入市，二手住宅市場進一步被分流。

圖：2019年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）

 數據來源：CRIC

熱點二線城市，調控力度與杭州類似的還有東莞。8月2日東莞出臺房地產調控新政“莞八條”之后，明確二手住房成交指導價發布機制，受交易雙方加速網簽影響，8月東莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，隨著政策效果逐漸顯現，預計未來幾個月東莞二手住宅成交量下跌速度和深圳類似。

此外，還有成都。

在成都跟進深圳發布二手房指導價之后，市區二手住宅成交量基本維持在3500套左右，其中8月成交套數為3303套，較2020年同期下降24%，較2019年同期下降了62%。縱向來看，8月成交套數相較于年內4540的最高成交套數減少了1237套，降幅達到三成；與近兩年歷史峰值相比，成交套數減少了10034套，降幅達到75%以上。

從二手住宅成交周期來看，自2020年下半年以來，成都二手住宅基本處于“橫盤”狀態。

圖：2019年1月-2021年8月成都二手住宅成交套數走勢（單位：套）

數據來源：CRIC

此外，南京、廈門、金華、無錫和青島等城市8月二手住房成交套數均呈現出同環比下降，降幅均在20%以上。

其中，8月，南京成交套數同比下降了43%左右，環比也有21%的降幅；青島二手住宅成交套數同環比分別下降56%和37%。

二手房市場正在成為房地產調控的主戰場。

從監管層面來看，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳“殺傷力”超乎想象，二手房交易周期被加長，二手房成交活躍度下降，甚至部分城市已波及新房市場。

短期來看，信貸政策持續收緊，對于二手房市場而言更是一把利劍。鑒于目前多地銀行已出現二手房停貸現象，未停貸城市多數放款周期也在3-6個月，二手房貸款難度增加，預計短期內熱點城市二手房仍將繼續降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。

在調控政策層層加碼后，前期熱度較高的城市二手房市場降溫明顯，長期來看，二手房市場成交將逐漸回落至正常水平，但并不會明顯失速，房價也將趨勢性企穩。

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原標題： 二手房“入冬”