觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
京投發展已在北京、無錫等城市先后開發了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個TOD項目，東壩地塊將成為其在京第五個TOD項目。
與深圳、上海、杭州等城市相比，北京第三次集中拍地的熱度并不高，大多數以底價成交。
12月24日，北京市第三批次商品住宅用地掛牌報價截止，根據報名及報價情況，有9宗地當日成交，總成交價258.62億元。
另外，兩宗地快流拍，朝陽區管莊鄉GZGJC-02地塊無企業報名，豐臺區王佐鎮青龍湖C地塊因參加競買的企業不具相關資質，不符合競買資格，且無其他企業報名。房山拱辰0017、0019地塊則將進入現場競價環節，將于12月27日轉入線下競標決定歸屬。
在這場土拍中，除去龍湖、旭輝、金地這幾家民營企業，更多為葛洲壩、京投發展、金茂等國企、央企拿地。
當中，北京市基礎設施投資有限公司與北京京投置地房地產有限公司聯合體以175.3億元底價奪得朝陽東壩三宗地，成為本場土拍最大贏家。
在這次土拍中，京投發展以175.3億元的價格包攬了朝陽東壩三宗地塊，這一項目也將被打造成京投發展在京第五個TOD項目。
具體來看，京投發展以56.1億元競得第一宗朝陽東壩1101-A002-1、1101-A003-1地塊，建設用地面積約5.7公頃，規劃建筑規模約13.2萬平米，成交樓面地價為42500元/平米。
第二宗地塊，以起拍價格48.5億元競得1101-A002-2、1101-A003-2地塊，建設用地面積約6.4公頃，規劃建筑規模約9.4萬平米，成交樓面地價為51596元/平米。
第三宗地塊，以以70.7億元競得1101-A002-3地塊，建設用地面積約7.7公頃，規劃建筑規模約13.7萬平米，成交樓面地價為51606元/平方米。
3宗地合計建設用地面積19.79萬平米，建面36.3萬平米。當中A002-1、A003-1地塊需配建2萬平米保障房，并由北京市朝陽區保障性住房發展有限公司回購并持有，回購價格12000元/平米，地塊銷售指導價為8.1萬元/平米，另外2宗地銷售指導價則為8.6萬元/平米。
值得關注的是，此次東壩地塊也是北京土拍首次出現“期地”出讓，即根據軌交工程進度分期交地開發。也就是說，周期將明顯長于普通項目，這點也令絕大多數高周轉房企心有余而力不足。
對于后續是否擴大“期地”出讓范圍，北京規自委曾表示，將總結本次“期地”出讓工作經驗并不斷完善，后期對于類似的地鐵車輛段蓋上開發項目，將根據實際情況探索實施“期地”出讓。
據悉，在“期地”出讓中，土地款交納也有所不同，購買“期地”的開發商需先付競買保證金，摘地后，35個工作日內付清土地收益部分的出讓金。
由于TOD項目的特殊性，三宗“期地”內部又分為落地區和上蓋區，交地時間有所不同，分批次交地時，競得方簽訂土地移交書后，5天內需繳納相應的一級開發建設補償費用。
按照公開文件測算，正式競買前，3宗地需分別需要繳納11.22億元、9.7億元、14.2億元保證金；拿地后，京投發展還需要繳納9.9億元、8.2億元及12億元的政府收益部分，共計65.22億元。剩余的開發費用，將在交地后陸續支付。
有市場聲音指，起初東壩地塊并未被拆分，地塊掛牌時被拆分成三塊，主要出于不希望出現總價過高等考量。
其實，京投發展拿下該宗地早有跡可循。
一方面，京投發展與大股東曾聯動摘地，此次東壩地塊正是由雙方共同開發；另一方面，京投發展早已為此次拍地籌措資金。
11月24日，京投發展稱，為滿足公司全資子公司京投置地業務發展需要，向其增資150億元。
“1地塊樓面地價42500元/平米，2地塊成交樓面地價為51596元/平米，3地塊成交樓面地價為51606元/平方米，相比起銷售指導價有較大的利潤空間。”一位業內人士在接受觀點新媒體采訪時表示，東壩板塊正在快速發展，規劃較好。
資料顯示，東壩地塊臨近東北五環和第四使館區，處在國貿CBD、首都國際機場、通州副中心三角核心地帶和金盞國際合作服務區內，地鐵12號線和3號線交匯，具有顯著的區位優勢，是北京中心城區內為數不多未實施的集中建設區。
近年來，東壩地區有多項利好政策傾斜，2020年國際交往中心專項規劃明確將東壩地區打造成為國際人才集聚、國際交往活動活躍、國際化綜合服務完善的新亮點區域。同年，東壩地區部分區域劃入國家服務業擴大開放綜合示范區和中國（北京）自由貿易試驗區。
不過，由于地塊尚不能即時開工，京投發展需要付出一定的資金成本。但由于地價較低，三宗地的利潤仍較為可觀，目前在同區域項目中，華樾國際銷售均價7.1萬元/平米；富興首府銷售均價7.5萬元/平米。
TOD項目難度較大，而京投發展早已有豐富的項目打造經驗。
其實，京投發展早已多次與京投公司合作，借一級土地開發的便利，并提供資金方面的支持，拿下多個TOD項目。
2013年，“京投系”就耗資近百億接連奪下海淀區玉淵潭地塊與昌平區東小口地塊，在兩宗地塊的股權安排上，第一大股東京投公司持有該項目49%股權，京投置地則持有余下股權。
這兩個地鐵車輛段上蓋項目工程復雜，需要多年的施工經驗、過硬的設計才能勝任，“這幾年，京投陸續參與軌道上蓋物業的開發，積累了豐富的經驗。”
資料顯示，2003年由北京市地鐵集團改組而成的京投公司，業務包括軌道交通沿線土地一級、二級開發、高速鐵路投資、城中村改造和信息基礎設施等相關領域，因此在TOD項目打造上具備先天優勢。
與東壩地塊一致，玉淵潭地塊與昌平區東小口地塊的一級開發商均為京投公司。因此，雖然購地款接近百億元，但一級開發商的土地補償金就高達59億元，也就是說，京投系聯合體再投入34.5億元即可奪得84.6萬平方米的優質地塊。
觀點新媒體了解到，近幾年，“TOD賽道”競爭越來越激烈，據不完全統計，包括萬科、龍湖、保利、華潤、越秀、碧桂園、招商蛇口等20余家企業都已入局。
而京投發展是多年深耕地鐵停車場上蓋的企業。
據悉，京投發展已是國內在建項目體量最大、房屋交付數量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發企業，并在內部專門配備了軌道交通項目的戰投部。
目前，京投發展已在北京、無錫等城市先后開發了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個TOD項目，東壩地塊將成為其在京第五個TOD項目。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
