談?wù)劜粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的租期分析

通常情況下，我們會(huì)通過(guò)租約鎖定了租戶(hù)的一段承租時(shí)間，以保障項(xiàng)目產(chǎn)生可預(yù)期的現(xiàn)金流。而隨著時(shí)間的推進(jìn)，這一承租時(shí)間也隨之一點(diǎn)點(diǎn)地減少，直至租戶(hù)退租——這就是所謂的剩余租期。

做租賃的同事都知道，無(wú)論是續(xù)約還是新招商往往都是需要一定時(shí)間的，除非是客戶(hù)排隊(duì)想進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目，否則從尋找到客戶(hù)到洽談價(jià)格再到簽約入駐，都需要花費(fèi)不少工夫。所以，如果不提前進(jìn)行準(zhǔn)備，就很可能就會(huì)產(chǎn)生空置。

要想保障現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定，我們就需要在剩余租期減少到一個(gè)與招商時(shí)間相匹配的臨界天數(shù)之前開(kāi)展續(xù)約或進(jìn)行新客戶(hù)的儲(chǔ)備。比如寫(xiě)字樓，往往就需要提前90-180天來(lái)做這件事情。這個(gè)臨界天數(shù)，也就是許多樓宇在管理系統(tǒng)里通常設(shè)置的即將到期提醒天數(shù)。

圖1: 管理系統(tǒng)中的租約到期提醒

租約到期提醒可以說(shuō)是目前最被廣泛使用的一種租期管理的手段。雖然說(shuō)這某種程度上是得益于樓宇管理者們的“健忘癥”，但它也的確是反映了租期這件事情在樓宇管理過(guò)程中還是存在很強(qiáng)的必要性的。

然而，我們需要思考的是：等待租約快到臨界時(shí)間再去關(guān)注它，是否會(huì)有些被動(dòng)了呢？畢竟，到期提醒這種見(jiàn)招拆招的方式更適合單點(diǎn)作戰(zhàn)，而當(dāng)同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)到期租約的時(shí)候，樓宇管理者所面臨的壓力可能是截然不同的。并且，當(dāng)下外部環(huán)境的變化越來(lái)越大，如果未來(lái)某個(gè)時(shí)間點(diǎn)面臨大量新增供應(yīng)入市的競(jìng)爭(zhēng)，這種固化的到期提醒方式也未必能夠適用。

一個(gè)運(yùn)營(yíng)中的樓宇，其租賃收益往往依托于一定的租戶(hù)組合。因?yàn)槊考易鈶?hù)的起租時(shí)間不同，合同期也可能會(huì)有差異，再加上后續(xù)的租期變更或是續(xù)約等因素的影響，于是樓宇里租戶(hù)的剩余租期就會(huì)呈現(xiàn)出長(zhǎng)短不一的結(jié)構(gòu)。

樓宇管理者為了平衡好續(xù)約和招商的工作壓力，往往還需要盡可能地將租戶(hù)的剩余租期錯(cuò)開(kāi)。因?yàn)橐坏┐笈鈶?hù)集中到期，對(duì)寫(xiě)字樓維持穩(wěn)定出租率的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。而這一衡量剩余租期分散程度的方法，就是租約到期分布（Lease Expiry Profile %）了。

確切地說(shuō)，租約到期分布其實(shí)不能算是一項(xiàng)指標(biāo)，而是一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。它用于分析在未來(lái)不同時(shí)間區(qū)間到期的合約對(duì)整體項(xiàng)目造成的影響程度，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)。

通常租約到期分布會(huì)體現(xiàn)為未來(lái)某些時(shí)間區(qū)間里到期租約的影響占比，比如：1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3-4年、4-5年、5年以上，或者是：30天內(nèi)、30-90天、90-180天、180天以上等等。一般會(huì)根據(jù)使用場(chǎng)景不同選擇不同的時(shí)間顆粒度。

圖2: 某REITs的租約到期分布統(tǒng)計(jì)

到期租約對(duì)項(xiàng)目造成的影響包含了面積和租金兩個(gè)層面，因此租約到期分布的統(tǒng)計(jì)通常也就會(huì)基于這兩種口徑。即：∑ 某一時(shí)間段到期租約的租賃面積 / 項(xiàng)目可租賃面積 或 ∑ 某一時(shí)間段到期租約的當(dāng)前租金 / 項(xiàng)目租金總收入。從面積的角度，主要評(píng)估未來(lái)某個(gè)期間潛在的空置風(fēng)險(xiǎn)有多高；從租金的角度，主要評(píng)估相應(yīng)期間收入穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)有多大。

租約到期分布雖然反映了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟是從多個(gè)分離的時(shí)間段去進(jìn)行評(píng)估的，無(wú)法以一個(gè)數(shù)值直接體現(xiàn)當(dāng)下項(xiàng)目整體的風(fēng)險(xiǎn)情況。要想量化評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體上的租賃收益穩(wěn)定性，就需要通過(guò)加權(quán)平均剩余租期來(lái)衡量了。

加權(quán)平均剩余租期（WALE），顧名思義就是把每家租戶(hù)的剩余租期進(jìn)行加權(quán)累加所得到的結(jié)果。因?yàn)槊考易鈶?hù)的剩余租期各不相同，只有通過(guò)平均值才能反映項(xiàng)目的整體狀況，而采取加權(quán)平均會(huì)比算術(shù)平均更加科學(xué)。

由于加權(quán)平均剩余租期衡量的是項(xiàng)目整體租賃收益的穩(wěn)定性，因此它所使用的權(quán)重，就必須是可用于評(píng)價(jià)租戶(hù)對(duì)整體收益影響程度的指標(biāo)。這方面的指標(biāo)通常來(lái)說(shuō)同樣也就是面積和租金收入了——基于面積，是因?yàn)椴煌鈶?hù)的承租面積不同，對(duì)樓宇未來(lái)的出租情況影響程度不同；基于租金收入，是因?yàn)樽鈶?hù)承租單價(jià)存在差異，承租面積不能完全代表租戶(hù)對(duì)樓宇租賃收益的影響程度，租金收入才是更完整的體現(xiàn)。

圖3: 樓宇的租戶(hù)影響權(quán)重

因此，加權(quán)平均剩余租期一般有兩種口徑，即：按面積的加權(quán)平均剩余租期和按租金的加權(quán)平均剩余租期。具體算法就是基于前面說(shuō)到的每個(gè)租戶(hù)的面積占比或租金收入占比進(jìn)行加權(quán)累加。即：按面積的加權(quán)平均剩余租期(WALE by NLA) =∑(租約剩余天數(shù) x 租賃面積) / 項(xiàng)目可租賃面積，或 按租金的加權(quán)平均剩余租期(WALE by GRI) =∑(租約剩余天數(shù) x 租約當(dāng)前租金) / 項(xiàng)目租金總收入。

看似多數(shù)租戶(hù)剩余租期還很長(zhǎng)的樓宇，可能由于即將到期租戶(hù)的面積或租金占比較大，加權(quán)平均剩余租期偏短的風(fēng)險(xiǎn)就凸顯出來(lái)了。此外，兩種口徑的加權(quán)平均剩余租期計(jì)算的結(jié)果存在差異，意味著承租穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)程度與租金穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)程度略有差異。

當(dāng)然，加權(quán)平均剩余租期也不一定是越長(zhǎng)越好，因?yàn)榉€(wěn)定的另一層涵義則是調(diào)整難度大。租期長(zhǎng)短，本身就是一個(gè)穩(wěn)定性與靈活性如何取舍的話題。

租期的反面是空置期，一個(gè)房間的可用時(shí)間其實(shí)就是由租期與空置期組成。當(dāng)然，一個(gè)房間從結(jié)束空置到起租中間還要經(jīng)歷簽約、交付、裝修等過(guò)程，因此還可以細(xì)分出鎖定期、裝修期、免租期和計(jì)租期。考慮到這些都是租約的代價(jià)，所以關(guān)注的重點(diǎn)往往落到了沒(méi)有租約的空置期上。

圖4: 租賃空間的時(shí)間劃分

很多企業(yè)往往只關(guān)注空置面積而忽略了空置期的影響。其實(shí)，即便是同樣的空置面積，空置時(shí)間長(zhǎng)與空置時(shí)間短對(duì)租金收益所造成的影響肯定是不同的。

為了衡量時(shí)間的影響，有些企業(yè)會(huì)引入一個(gè)計(jì)租率的概念，即：計(jì)租率=某一期間的計(jì)租天數(shù) / 期間總天數(shù)。如果從整個(gè)項(xiàng)目去衡量這項(xiàng)指標(biāo)，那就采用面積進(jìn)行加權(quán)平均。從我個(gè)人的角度，其實(shí)并不太建議使用這個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗暮饬客皇悄敲粗庇^。之前有人會(huì)問(wèn)計(jì)租率多少是合格的，100%嗎？你基本是做不到的；那90%呢？大家腦里恐怕對(duì)這個(gè)數(shù)字也沒(méi)什么概念。

但我要是換句話告訴你：你的房子一年有36.5天是空置的，那我想你心里基本就有數(shù)了。因?yàn)榭罩闷谙鄬?duì)來(lái)講是容易對(duì)標(biāo)的——如果招商團(tuán)隊(duì)提前做好了客戶(hù)儲(chǔ)備，空置期就只能是租戶(hù)替換的必要銜接時(shí)間；即便是最極端情況下的空房招商，空置期也不應(yīng)高于所在市場(chǎng)通常的招商時(shí)間。

因此，相比較而言，空置期會(huì)更加直觀。如果要衡量整個(gè)項(xiàng)目的空置問(wèn)題，我們一樣可以采取按面積加權(quán)平均的方式，即：平均空置期=∑(房間空置天數(shù) x 房間可租賃面積) / 總空置面積。如果平均空置期高于合理的租戶(hù)交替時(shí)間，那項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平肯定是還存在改善空間的。

無(wú)論是對(duì)租約到期的分析跟蹤，還是對(duì)空置期的風(fēng)險(xiǎn)管控，都是維持樓宇租賃收益穩(wěn)定性和可持續(xù)性的重要方法。資產(chǎn)管理者可以在此基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)主目標(biāo)來(lái)合理優(yōu)化自身項(xiàng)目的租期結(jié)構(gòu)，進(jìn)而提升項(xiàng)目的收益能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。