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作者：西政財富
來源：西政財富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
經歷了2021的市場出清，2022年資金機構的投資活動陸續恢復，不過目前他投資機構的投資策略都有所變化，交易對手的選擇更加傾向于國央企以及穩健的地方龍頭作為交易主體；資金來源方面，基于散戶的風險承受能力考慮，則更加青睞機構資金。投資方向層面，以我們為例，目前主要做如下幾類的投資業務，第一類是針對房地產企業的前融（需房企繳完土地款）、并購融資、共益債投資、城市更新項目融資等業務，產品結構主要為優先股形式；第二類是針對城投平臺的棚改、城市更新、基建項目等的融資，產品結構主要為股加債形式；第三類是針對國央企施工單位的保理融資，包括了正向保理、反向保理等各種產品形式。對此，我們結合目前市場上資金機構及我們投資操作的業務整理本文，以供同行溝通、參考。
一、地產投資類業務
（一）地產前融業務（優先股融資方案）
1. 投資架構：我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）共同設立合伙企業。
2. 投資方式：有限合伙以受讓股權或增資的方式取得平臺公司的股權，具體持股比例根據項目實際情況與監管要求進行調整，有限合伙就項目的施工進度、銷售情況等與開發商對賭，觸發對賭條件后開發商按約定回購股權。
3. 投資金額：根據項目的實際情況，按照土地款總額或項目資金峰值設定放款比例，在房企支付完畢土地款后放款。
4. 投后監管：平臺公司與項目公司章證照納入監管，合伙企業并向平臺公司、項目公司派駐董事、財務副總監等人員。
5. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
（二）地產收并購配資業務
1. 投資架構：我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）共同設立合伙企業，合伙企業與開發商共同成立平臺公司，平臺公司通過股權收購方式受讓轉讓方持有的項目公司股權.
2. 投資方式及增信擔保、投后管理要求：以股權方式進行投資并注入融資款（在增信措施上土地抵押并非必要條件，但需嚴控資金流向），同時對平臺公司及項目公司進行實質性監管，具體比如設置董事會一票否決權，委派副總經理、財務經理并進行財務、成本聯簽。
3. 項目選擇：主要針對強主體（如百強開發商）的并購項目，項目所在區域可為一二線或強三線城市，但項目業態需以住宅為主。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
（三）不良處置項目配資業務
1. 投資架構：我們作為GP與指定的優先級LP、代建方或其指定的主體（劣后級LP）共同成立合伙企業，作為不良資產項目的債權投資主體；優先級LP和劣后級LP按7:3的比例出資，總出資額度不超過約定金額。
2. 投資額度：有限合伙投資規模的設置根據項目的具體情況，在對項目進行詳盡的調查并充分考慮市場的各類變化因素后，設置可調節的、相對寬松的投資預算額度，并在實際放款時根據項目的進展分期放款。資金用途限于項目復工續建款，不得挪作他用。
3. 投資期限：有限合伙的投資期限為2-4年，如果項目后續開發、施工、銷售順利，可以提前償還該部分投入。
4. 投資收益：優先級LP的投資收益收取固定收益，隨借隨還、利隨本清。
5. 退出方式：在扣除稅費、保障后續開發的前提下，住宅的銷售回款先還利息，再沖本金。
6. 放款前提條件：
（1）重整投資方案獲得債權人大會投票通過、法院裁定認可；
（2）項目公司與各個優先債權人就優先債權的展期、豁免等條件達成一致，并簽訂書面協議。
7. 風控及投后管理：全流程封閉運作，在投資退出前，對項目的管控措施包括但不限于項目公司管控、第三方監管以及工程建設監理和工程審計機構監管等等。
（四）城市更新項目融資業務
1. 投資架構：以深圳城市更新項目投資為例，我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）作為LP共同設立合伙企業。
2. 合伙企業通過股權投資方式（股權轉讓或增資）投資于項目公司，具體持股比例根據當地監管政策及項目實際情況等調整。
3. 開發商地產集團與合伙企業簽署對賭及回購協議，對項目拆遷進度、拆遷率、項目進度等設置對賭條件。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
二、城投融資業務
1. 投資架構：我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）作為LP共同設立合伙企業。
2. 合伙企業通過股權投資方式投資于項目公司，并通過股權投資和股東借款的方式向項目公司進行投資，并最終用于棚戶區改造、保障房等項目建設。
3. 增信擔保措施：施工總包單位對合伙企業期間收益提供期間保證金，并對合伙企業期間收益差額部分提供擔保（貼息），城投平臺的母公司提供擔保，項目公司章證照共管。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
5. 對于以上架構，需注意的是，若資金機構為信托計劃，則一般信托計劃將底層是棚改、保障房的項目認定為房地產類項目，則占用其房地產額度，在當前嚴控房地產投資的大背景下，信托機構對相關房地產額度十分珍惜。此外，在與城投合作過程中，還需特別注意在架構設計時是否違反《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》(銀保監發[2021]15號)等對地方政府隱形債務的規定。若涉及到央企性質的施工單位提供擔保的，還需注意《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》（國資發財評規〔2021〕75號）及國務院國資委印發《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》的有關說明對央企對外提供擔保的相關規定。
三、國央企施工單位保理業務
對于國央企建筑施工單位的供應鏈保理業務，目前主要的業務模式包括以國央企建筑施工單位未來應收賬款為保理合同標的的預保理業務；給予國央企建筑施工單位授信額度的額度保理；債權人回購保理及業主貼息保理模式。
（一）預保理
保理公司根據建筑施工單位的需求，由建筑單位提供的其以將來的應收賬款作為保理合同標的開展的保理業務，保理公司通過支付“預付價款”的方式提供融資款項。該模式未建、新建、在建項目均可操作，以未來形成的債權作為標的，解決施工項目前期墊資問題，待實際債權形成后,可轉化為常規保理。
（二）額度授信保理
保理公司根據建筑施工單位的資質情況及項目的投資總額，為項目核定一個總的保理額度，在項目建設過程中，建筑施工單位根據項目施工進度等情況，在授信額度內，將項目形成的應收工程款分筆轉讓給保理公司，保理公司分筆支付工程款。業務操作中可搭配“常規保理”和“反向保理”等多種形式組合操作。后續通過簽署《額度保理合同》、《保理業務確認書》等方式放款。
（三）債權人回購保理
建筑施工單位將其因提供施工等服務所形成的應收賬款轉讓給保理公司，保理公司向建筑單位提供形式無追（賣斷）的保理，并以補充協議模式約定建筑施工單位的回購。該模式下，債務人需要對項目進行確權，且債權人（施工企業）有良好的兜底意愿方可適用。
（四）業主貼息保理
在工程項目采用投融資墊資、F+EPC等中，對于施工單位資質較好，業主積累大量應付賬款的情形，保理公司主要通過以下方式提供保理資金：在占用施工企業信用下，業主方補貼部分融資成本；業主方承擔全部融資成本，施工企業無息負債。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 2022還有哪些好做的融資業務
