保利發(fā)展再獲寶安舊改 鵬城市場與保利置業(yè)重疊并行之考

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

保利發(fā)展這種積極擴張的勢頭，很容易令外界聯(lián)想到另一平臺保利置業(yè)的處境。

盡管與保利置業(yè)重組已有四個年頭，但保利發(fā)展至今仍不時被問及同業(yè)競爭的問題。

12月24日消息，深圳交易集團(tuán)有限公司寶安分公司發(fā)布公告稱，寶安區(qū)沙井沙四北帝堂片區(qū)城市更新項目以公開招標(biāo)方式進(jìn)行交易，最終確定中標(biāo)人為保利發(fā)展旗下中山公司所設(shè)立的合資公司。

在這背后，是保利發(fā)展與保利置業(yè)在深圳市場重疊度愈來愈高的趨勢。

深圳曾是保利置業(yè)的重要布局區(qū)域，但近年來保利發(fā)展旗下不同平臺陸續(xù)進(jìn)駐深圳，單一發(fā)展格局已逐漸扭轉(zhuǎn)，甚至出現(xiàn)過保利發(fā)展、保利置業(yè)同時參與深圳土地競拍的情況。

深圳市場人士對觀點新媒體表示，保利灣區(qū)（前身為保利粵東）、保利華南、保利置業(yè)以及其他一些關(guān)聯(lián)平臺在深圳都有落地項目，而且儲備并不少。

熟悉保利的人士也表示，保利灣區(qū)、保利華南兩個平臺都有跟進(jìn)舊改，沒有相應(yīng)限制。

按保利發(fā)展的解釋，公司與保利置業(yè)由于歷史原因在少數(shù)城市有一定重疊，而且房地產(chǎn)是充分競爭的行業(yè)，不存在實質(zhì)的同業(yè)競爭。

保利發(fā)展最新中標(biāo)的深圳寶安區(qū)沙井沙四北帝堂片區(qū)城市更新項目（編號BACG2021172082），位于沙井街道沙四社區(qū)，北鄰沙井北環(huán)路，東近沙井環(huán)鎮(zhèn)路，南臨沙井帝堂路。

該項目初步規(guī)劃為居住用地，拆遷范圍用地10.95萬平方米，可建設(shè)用地面積約5.04萬平方米，開發(fā)建設(shè)時項目擬調(diào)入2.1萬平方米非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)。

根據(jù)中標(biāo)公告，中標(biāo)人為深圳市保名投資發(fā)展有限公司，分別由保利（中山）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市安行投資有限公司持股51%、49%。其中，保利中山是保利發(fā)展全資控股公司。

保利發(fā)展在廣東主要有保利廣東、保利華南、保利灣區(qū)三個平臺，而上述寶安舊改或是由保利灣區(qū)主導(dǎo)。

保利灣區(qū)公司前身為保利粵東公司，成立于2016年3月，并于2018年正式更名。從管轄區(qū)域看，該公司主要負(fù)責(zé)深圳、東莞、珠海、中山、惠州、汕尾、汕頭、揭陽等城市。

實際上，保利灣區(qū)早在2016年底（即保利拉開整合地產(chǎn)序幕同期）便已瞄準(zhǔn)深圳市場，當(dāng)時該公司通過東莞市中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價6.8億元、配建人才房8000平方米競得大鵬雙限雙競地，此后開發(fā)成“保利24季”項目并于2018年下半年正式備案。

2020年深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年，保利相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對外表示，保利灣區(qū)公司一直都非?？春么鬄硡^(qū)的整體發(fā)展，“高度認(rèn)可深圳及環(huán)深城市的潛力”。

而發(fā)展深圳業(yè)務(wù)并非保利灣區(qū)的“特權(quán)”，此前集中于佛山、肇慶、江門等城市的保利華南也于2020年發(fā)布進(jìn)入深圳市場的消息。

2020年6月，保利華南宣布與保利資本、深圳裕和集團(tuán)達(dá)成合作，參與大鵬葵涌沙頭片區(qū)舊改綜合體青谷CYAN VALLEY的開發(fā)，總體量21.6萬平方米。當(dāng)時市場消息指，這意味著保利華南首入深圳。

對此，熟悉保利的人士對觀點新媒體表示，保利灣區(qū)、保利華南在深圳都有開發(fā)業(yè)務(wù)，兩個平臺都有跟進(jìn)舊改，并沒有相應(yīng)限制。

資料顯示，保利華南布局的項目還包括龍華觀瀾茜坑田背村舊改，項目位于龍華區(qū)田背路與觀瀾大道交匯處，拆遷范圍16萬平方米，保利在此設(shè)立有“保利華南田背土地整備利益統(tǒng)籌項目部”。市場消息稱，項目已簽約90%以上。

深圳市場人士接受觀點新媒體采訪時也提及，現(xiàn)在保利灣區(qū)、保利華南、保利置業(yè)在深圳都有舊改項目，除此以外保利其他關(guān)聯(lián)平臺同樣有一些儲備，“所以保利系實際上有多個平臺，有很多項目。”

根據(jù)合一城市更新今年初發(fā)布的數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在深圳擁有城市更新計劃立項土儲約達(dá)95.62公頃，高于華僑城、招商蛇口、金地等深圳企業(yè)。目前尚未知悉，該口徑是否包含保利置業(yè)。

不僅在舊改領(lǐng)域，2020年11月深圳公開出讓8宗地，保利發(fā)展、保利置業(yè)均曾報名競拍。

保利發(fā)展這種積極擴張的勢頭，很容易令外界聯(lián)想到另一平臺保利置業(yè)的處境。

在過去保利地產(chǎn)（保利發(fā)展前身）、保利置業(yè)均屬于保利集團(tuán)旗下房地產(chǎn)平臺，為了避免形成同業(yè)競爭，保利地產(chǎn)一直規(guī)避深圳市場。即便是余英分管廣東保利時期，其主戰(zhàn)場也是廣佛區(qū)域。

這種情況直到2016年才開始逐步改變，根據(jù)2016年11月29日公告，彼時保利地產(chǎn)籌劃發(fā)行股份購買保利置業(yè)相關(guān)項目，但因條件尚未成熟選擇終止；2017年11月30日，保利地產(chǎn)宣布用現(xiàn)金方式收購保利集團(tuán)所持有保利香港50%股權(quán)，后者實際擁有保利置業(yè)40.39%表決權(quán)。

披露交易方案后一個月，保利地產(chǎn)對投資者回應(yīng)，交易目的是以保利地產(chǎn)為核心對保利集團(tuán)境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，未來境內(nèi)新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目均由保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開發(fā)，以逐步解決保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的潛在同業(yè)競爭。

但這個進(jìn)程需要循序漸進(jìn)，至少無法在數(shù)年內(nèi)完成。在重組兩年間，保利發(fā)展與保利置業(yè)重疊的城市逐漸增加至廣州、上海、武漢、重慶、北京、貴陽、佛山等地，比如2019年保利發(fā)展也以25億元競得上海閔行區(qū)地塊。

2019年起保利置業(yè)也公開表示，會深耕粵港澳大灣區(qū)，加大在深圳的市場拓展力度。2020年保利置業(yè)實現(xiàn)合約銷售金額同比增長21%至521億元，其中長三角、珠三角占比仍分別達(dá)35%、18%。

在今年深圳集中供地中，保利置業(yè)仍是代表“保利系”拿地的主力，包括9月以總價逾48億元競得龍崗、龍華兩宗宅地；同時，該公司已儲備龍崗五聯(lián)舊改、龍崗平湖舊改、光明東周社區(qū)舊改等項目，其中與勤誠達(dá)聯(lián)合開發(fā)的龍崗五聯(lián)舊改總建面逾200萬平方米。

考慮到保利置業(yè)退出境內(nèi)業(yè)務(wù)開發(fā)的困難性，允許在區(qū)域布局上業(yè)務(wù)重疊，或許也是保利發(fā)展如今為兼顧發(fā)展所做出的妥協(xié)。在對外回應(yīng)中，保利發(fā)展的解釋也有所松動。

保利發(fā)展表示，公司與保利置業(yè)由于歷史原因，在少數(shù)城市有一定重疊，而且房地產(chǎn)是充分競爭的行業(yè)，不存在實質(zhì)的同業(yè)競爭。

“充分競爭”意味著市場的成熟與空間廣闊，這給同樣存在擴張需求的保利發(fā)展也提供了介入重點市場的理由。去年起，保利發(fā)展已加大拓展舊改力度，包括深圳等城市成為存量時代的必爭之地，盡管多個平臺并行發(fā)展容易造成諸如多套班子等資源浪費。

另一位熟悉保利的人士對觀點新媒體表示，保利置業(yè)與保利發(fā)展存在一定的競爭關(guān)系。

在地產(chǎn)以外，深圳的物業(yè)管理也是保利系的目標(biāo)擴張領(lǐng)域。今年1月，保利物業(yè)中標(biāo)成為深圳筆架山公園綜合管理服務(wù)供應(yīng)商，首次進(jìn)軍深圳公園業(yè)態(tài)。

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