丁祖昱評樓市 
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作者：CAIC城市更新中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2020年10月國家“十四五”規(guī)劃綱要明確提出實施城市更新行動以來，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進入密集出臺期。
為維持健康的土儲規(guī)模、改善凈利率水平，房企正在逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊，可以說城市更新已成新常態(tài)下房企的重大戰(zhàn)略選擇。
圖：全國及一線城市7-8月出臺政策匯總表
01
政府對開發(fā)商運營和配建能力要求提升
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部30日發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，明確堅持“留改拆”并舉，積極穩(wěn)妥實施城市更新行動。
《通知》否定城市更新沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，凸顯對于公共配套設(shè)施的訴求，透露出的強信號表明政府邏輯完成轉(zhuǎn)換。政府端口對城市更新的社會價值考量已超過市場價值。
表：《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》政策梳理
未來一段時間，是開發(fā)商適應(yīng)這種大邏輯，與政府磨合接洽的窗口期。一方面，拆除面積和拆建比兩條底線比例的設(shè)定，意味著開發(fā)商最大的利益回報來源被嚴格管控，直接限制項目盈利。另一方面，對于基礎(chǔ)公共設(shè)施配件的新要求對于開發(fā)商協(xié)同參與配套設(shè)施建設(shè)的能力提升。
為維持市場參與城市更新積極性，各地政府勢必會發(fā)揮能動性，采取例如各地政府是否會在更新區(qū)外額外為開發(fā)商提供融資區(qū)土地，又或是政企分工，開發(fā)商僅介入20％改造部分，其他由政府承擔等途徑。這些柔性手段將會是未來開發(fā)商與各地區(qū)政府博弈的關(guān)鍵點，企業(yè)需要強化運營和基礎(chǔ)設(shè)施配建水平，借此打開談判空間缺口。
02
TOP50房企超60%已進駐城市更新板塊
“十三五”就曾明確提出要對棚改的范圍和標準進行嚴格的把控。今年中央全面叫停大拆大建的城市發(fā)展模式，但從政策明細規(guī)定中仍然可以看到“拆除建面需低于總建面20%”是排除違法建筑以及危房等細項補充。因此政策在落地的過程中，仍然存在較大的調(diào)控空間。
以市場成熟度以及立法完成度較高的深圳為例， 2018—2021年間，拆除重建項目無論是單項目體量或是計劃數(shù)量都存在明顯的增長趨勢。其中，18年至20年3年內(nèi)項目計劃量以54%的年均復(fù)核增速增長至105幅。此外，21年上半年計劃量達到58幅，高于去年同期水平。在單項目體量上，18年深圳城市更新出讓項目的占地面積集中于0.4-1.4萬方，經(jīng)過3年的城市發(fā)展，至21年，供應(yīng)的項目規(guī)模提高，集中在2.4-4.4萬方，其中超25萬方大體量項目占比以年均9%遞增。
數(shù)據(jù)來源：深圳市城市更新和土地整備局官方發(fā)布
聚焦到上海城更市場，一方面是上海市提出2021年-2022年計劃完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造約110余萬平方米 ，“十四五”期間計劃完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米的高目標。另一方面，是隨住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》、《上海市城市更新條例》相繼出臺后，上海對大拆大建類項目的嚴格限制和對于微更新、城市風貌保護的高要求。兩者碰撞，必將催生重大發(fā)展機遇。
為維持健康的土儲規(guī)模、改善凈利率水平，近三年房企逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊。截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已進駐城市更新板塊，同時近9成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在15%-30%之間，城市更新已作為后地產(chǎn)時代重要的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。
圖：TOP50已進駐城市更新的房企凈利率情況
數(shù)據(jù)來源：房企已公布2021年中報
其中重點布局城市更新業(yè)務(wù)的5家房企，包括龍光、富力、華潤、中海、合景泰富，2021年上半年凈利率皆在16%以上，遠高于行業(yè)平均凈利率9.6%。城市更新對于房企而言，已上升到重點戰(zhàn)略的層面。
03
各地紛紛落成城市更新基金
隨著各地土地市場由增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，加上“十四五”規(guī)劃明確提出實施城市更新行動，城市更新成為各地政府與企業(yè)的工作重點。隨著各地城市更新熱潮不斷涌動，相關(guān)的配套政策與資金福利都在不斷落實中。近段時間以來，上海、天津、無錫等地相繼成立以地方國企牽頭的城市更新基金。
表：不同城市的城市更新基金概況
克而瑞總結(jié)發(fā)現(xiàn)各地城市更新基金有以下3個方面：
1、央資國資占主導(dǎo)地位，其中上海的城市更新基金僅面向國企、央企開放。
2、投資基金存在多元化構(gòu)成可能，如中外合資、民營、股份制商業(yè)銀行等都可以參與其中。
3、參與基金構(gòu)成的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均在城市更新領(lǐng)域長期深耕，運營能力突出。
但據(jù)克而瑞實際調(diào)研獲悉，基金的實際運作模式還未確定。以上海為例，各家企業(yè)的出資比例、出資時間、基金管理公司工商流程等都暫未完全確定，乃至資金投入城市更新基金后能產(chǎn)生何種收益或分成模式，都是處于“混沌”階段，且基金也還未實質(zhì)性落到項目推進層面。
住建部發(fā)文后，在普遍認為城市更新開口進一步收緊的背景下，數(shù)據(jù)卻釋放出積極信號。一方面，“大體量”的城更項目受到地方青睞。在中央政策和地方城市發(fā)展市場趨勢之間可能存在較大的博弈空間。政策上并不是對大體量項目的一刀切，更多是對保留建筑的占比和拆建體量的認定。
同時數(shù)據(jù)也表明，盡管目前城市更新的政府架構(gòu)、配套政策尚處于探索階段，城市更新的立法也才剛剛起步，但對開發(fā)商而言，深耕城市更新對于提升企業(yè)凈利率的帶動效應(yīng)相當可觀。后續(xù)隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕水平、運營能力的全面提升，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。布局城市更新賽道或?qū)⒉蝗葸t疑。
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