繼續出售項目 祥生現在怎樣了？

作者：觀點新媒體

雖數額不大，但祥生通過幾筆出售回籠了部分資金。

為了緩解流動性壓力，祥生還在繼續出售資產。

6月5日，祥生控股對外宣布，以9250萬元的價格出售目標公司湖州交投祥生房地產開發有限公司50%股權予浙江交投。

觀點新媒體獲悉，祥生與浙江交投是彼此熟悉的合作伙伴，在浙江曾合作打造多個項目，目標公司亦由買賣雙方各持有50%權益。

目標集團擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業項目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業，大部分已售罄。

此次資產出售，亦為了回籠資金。祥生控股于公告中稱，出售事項為該集團提供了較早變現其投資的機遇，從而可改善該集團的流動資金狀況。

根據祥生控股所披露的公告，項目公司50%的代價為現金9250萬元，將分三期支付。

首期付款為代價的10%，即925萬元，將于簽署股權轉讓協議后三個營業日內支付，賣方應與買方合作，于收到首期付款后兩個營業日內完成轉讓目標公司50%股權 的相關工商登記程序。

第二期付款為代價的50%，即4625萬元須于完成登記后三個營業日內支付，付款后兩個營業日內，賣方須向買方轉讓目標公司的所有相關公司文件及若干企業管理系統。第三期付款 為代價的余下40%，即370萬元須于移交完成后三個營業日內支付。

出售事項完成后，祥生控股將不再持有目標公司任何股權，且其將由買方全資擁有。與此同時，祥生、湖州吳興及目標公司訂立債務轉讓協議，據此，祥生將向目標公司轉讓其結欠湖州吳興的債務2475萬元，以抵銷目標公司結欠賣方相同金額的債務。

公告顯示，目標公司擁有三家全資項目公司，即嘉興市南湖區交投祥生房地產開發有限公司、嘉興市秀洲區交投祥生房地產開發有限公司及嘉興市秀洲區交控祥生房地產開發有限公司。合計擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業項目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業。

根據公告中披露的湖州交投祥生財務報告，該公司2020年收入為6.05億元，而2021年已經大幅提升至22.6億元；2020年稅后利潤為760.6萬元，2021年提升至1.67億元。

這筆出售為祥生帶來的預期收益約1.27億元，這一數值由截止2022年5月31日湖州交投祥生50%股權的公平值2.37億元，減去湖州交投祥生50%股權的長期股權投資賬面值1.1億元所得。

浙江交投與祥生是熟悉的合作伙伴，觀點新媒體獲悉，2020年雙方便聯合拿下嘉興不少地塊共同開發建設，目標集團所涉及到的交投祥生白鶴郡、交投祥生錦漁別院、祥生交投群賢府等項目大多已是售罄狀態。

仍在售的項目為2021年末開盤的交投祥生夢溪云廬項目。這一項目為2020年12月，交投祥生以樓面價10039元/平方米+6300平方米配建拿下，折合實際樓面價約12816元/平方米，目前售價約18200元/平方米。

另一個項目則進展稍微緩慢，2021年8月30日，湖州交投祥生房地產開發有限公司以上限價5.1億元競得嘉秀洲-025號地塊，建面約5萬平方米，目前這一項目仍未預售。

祥生同樣于公告中指，目標集團開發的大部分物業項目已售出，預期將于年底前竣工及交付。

浙江一直是祥生的根據地。多年來，祥生采取「1+1+X」擴張策略，即以于浙江省的發展為基礎，深入滲透泛長三角區域，并擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市（例如荊門、衡陽、常德及呼和浩特）。

從土地儲備的分布來看，截至2021年底，祥生應占土地儲備總量2081萬平方米，當中的405萬平方米為可供銷售╱租賃╱投資性的已竣工物業，1310萬平方米處于開發中，366萬平方米留待未來開發之用。

其中，浙江省1046萬平方米占總量50.3%，泛長三角區域774萬平方米占總量37.2%，其他區域260.21萬平方米占總量12.5%。截至目前，祥生位于整個長三角布局已占到現有土儲總量的87.5%。

在嘉興這一區域，祥生附屬公司開發了5個項目，可供銷售╱可供出租以及投資性的已完工物業6.94萬平方米；合聯營公司開發了5個項目，在建規劃建筑面積17.16萬平方米，未來開發預估建筑面積3.8萬平方米。

祥生的債務難題早有端倪。

2021年11月18日，祥生控股遭遇股價腰斬，當日收盤跌53.91%，報1.59港元，總市值跌至48.39億港元；隨后，祥生控股股價便進入下降通道，至今年6月6日收盤，股價為0.54港元，市值僅剩約16.43億港元。

在這期間，祥生著手對到期債務進行管理。今年1月18日，祥生控股宣布完成于1月23日到期的3億美元債券的交換要約。

3月，祥生因未能按時償付美元債利息再違約，涉資1200萬美元（折合人民幣即7633.08萬元）。祥生稱，因受宏觀經濟、房地產市場環境及金融環境、多輪疫情等多種不利因素影響，公司流動性出現階段性問題。

多米諾骨牌持續發酵。4月6日，祥生控股披露，2023年優先票據加速通知觸發了公司2022年到期2億美元10.5%優先票據（2022年優先票據）契約項下的交叉違約。由此，2022年優先票據即日起停牌，直至另行通知為止。

有數據顯示，祥生主要有4筆境外債券，涉及存續金額約6.21億美元；除了上述違約的債券，剩余3筆均在明年不同時段到期，票面利率12%-13%，余額累計為4.2億美元。

此外，祥生地產集團另有一筆5億元的境內私募債。該公司債發行于2020年12月，年限2.25年，票面利率7.7%，將于2023年3月到期。

為了緩解流動性壓力，祥生早已祭出多項紓困舉措。今年1月，祥生控股宣布作價3.37億元出售浙江向日葵健康產業發展有限公司23.81%股權，該公司主要資產為一家位于浙江省諸暨市的保健及養老中心，建筑面積約35.37萬平方米，目前正在建設中。

由于大健康業務前期資金投入大、回報周期長，這筆出售亦在情理之中，該筆出售祥生控股從中錄得1.75億元收益。

同時間，祥生再與一家國企“換地”，在出售項目的同時購入一個項目。

具體來看，以4.87億元出售杭州濱拓企業管理有限公司51%股權，后者主要資產為一幅杭州市西湖區面積為96162平方米的住宅用地，再以5.59億元收購杭州迪蕩投資管理合伙企業（有限合伙）的7.3258%權益及及待售債務，該企業持有紹興市越城區東湖鎮一幅面積為106509平方米的住宅用地。

有分析指，通過這一舉措，祥生不僅收回了對暫未盈利的項目上的投資，還增強了對優質項目的持股。

隨后于3月，祥生再以2.72億元出售臺州塘里村BT項目公司58.5%股權，這一項目包括位于浙江省臺州市臨海市大洋街發展中住宅及配套設施物業，總建筑面積約4萬平方米。

雖數額不大，但祥生通過幾筆出售回籠了部分資金。

債務問題引發了評級機構的擔憂，年初，惠譽將祥生控股長期外幣發行人違約評級（IDR）從"B-"下調至"CC"。惠譽表示，鑒于其未來五個月內沒有足夠的現金償付大規模到期資本市場債務（尤其是1月23日到期的2.92億美元債），祥生控股的信用風險升高。并認為，自去年11月股價暴跌以來，祥生控股集團對信托貸款的再融資能力可能已經顯著惡化。

2月15日晚間，穆迪撤銷對祥生控股的“Caa2”企業家族評級和“Caa3”高級無抵押債券評級。評級撤銷前展望為“負面”。

在此之前，穆迪同樣表達了對于祥生控股流動性的風險質疑。

穆迪預期，祥生控股集團在未來6-12個月內的合同銷售額將有所下降，其需要使用其內部現金資源來償還債務，這將減少其可用于支持其運營的資金，進而削弱其運營現金流，使流動資金進一步緊張。

體現業績上，截至前四月，祥生控股合約銷售總額約為111.25億元，合約建筑面積約為81.72萬平方米，與去年同期存在較大跌幅

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