觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“剛拿下地塊，佳兆業便將挖土機開了進去，還拉出橫幅慶祝項目開工。”
本地房企也不遑多讓，金地整個部門的人都出動到現場，甚至安排人逐個記錄競拍房企的號數，特別關注其他房企表現。
20多家房企參與競爭，萬科、金地、招商、中海、華潤、龍光、佳兆業等本地房企不出意外地現身，來自北京的央企中糧、中交等也罕見出現于招拍掛現場。
同樣作為一線城市，相較于廣州、北京首批集中供地千億左右規模，深圳百億土拍顯得不那么突出，僅推出6宗居住用地，宗地總建面約91.01萬平方米，不過這也與土地稀缺特性相關。
盡管供地規模較小，但所受關注度并不低于廣州、北京，各家房企就算沒有拿地想法，也會來此駐足觀摩。
競拍未開始，不少人已預想到會十分激烈。但結果與深圳前幾次大型土拍情況相似，冷熱分化明顯。
5月13日15:00，競拍一開始便以底價成交了三宗地塊，其中包括深圳人才安居集團11.51億元奪得龍華A822-0422地塊、中鐵+武漢交投聯合體21.61億元競得深汕特別合作區赤石鎮兩宗居住用地。
另外三宗則競價較為激烈，分別是寶安A122-0372地塊、光明A646-0083地塊、南山T501-0101地塊，對應拿地房企為佳兆業、龍光。
本地房企守住了主要“擂臺”，龍光更是一舉以近80億元拿地金額占據上位圈，以彰顯補倉大本營的決心。
畢竟，本輪集中供地成交總金額僅138.44億元。
同為“微利”
競拍僅過去二十多分鐘，便接連成交2宗地。
寶安A122-0372地塊、光明A646-0083地塊都是快速到達最高限價，轉競拍配建人才房面積。
上述兩宗地塊受到熱捧，參與房企超過十家。顯然，大部分房企主要都是沖著這兩宗地可用于建設普通商品房。
來勢洶洶的金地沒有成功拿下，外來房企中糧也只是象征性舉了幾次牌。大概是因為地塊都有價格限制，所以競拍配建方面，各家房企會比較慎重一些。
最終龍光擊敗聯發、金地等一眾房企，以封頂價10.88億元+配建11200平方米摘下光明A646-0083地塊，成交樓面價3.78萬元/平方米。
資料顯示，該地塊建面4.08萬平方米，位于光僑路與長鳳路之間，毗鄰鳳凰城片區，距離光明區政府約3公里，靠近在建13號線同觀路站。
建成后，該地塊商品房銷售均價不得高于4.89萬元/平方米（不含室內裝修）。據現場部分投拓人士分析，實際上配建人才房面積到6000平方米就差不多了，不然覆蓋不了成本。
跟北京、廣州、杭州等大部分熱門城市的拍地現狀一般，熱門地塊的利潤空間都所剩無幾。
寶安A122-0372地塊亦如是，最終經過9輪競價，由深圳市金桂商務信息有限公司（佳兆業）以總價25.44億元斬獲，配建面積為31200平方米，溢價率45%，成交樓面價7.44萬元/平方米。
該地塊建成后，商品房銷售均價不得高于8.32萬元/平方米（不含室內裝修），單價僅有不到一萬元的發揮空間。
該地塊位于尖崗山大道與臥龍四路交匯處東北側，土地面積21051.16平方米，周邊有中海、萬科、越秀等豪宅項目開盤或在建中。
深職院房地產研究所所長鄧志旺表示，尖崗山已經成為眾多“名企”集聚的地方，都看好這個片區。盡管此次拿地溢價比較高，但還是有一定發展前景，至少在限價之下，銷售問題不大。
深圳中原董事總經理鄭叔倫則認為，目前發展商普遍高周轉，從拍地到入市，可能半年左右。去年11月底萬科尖崗山拿地，當天就開工，今年五月底就有望入市，以此成本大降。他預測，佳兆業和龍光這兩宗地大概也會采用此種方式。
市場甚至已經傳出消息，剛拿下地塊，佳兆業便將挖土機開了進去，還拉出橫幅慶祝項目開工。
佳兆業方面的確重視這宗地，競得地塊不久，佳兆業官方發布稱，地塊區域優勢明顯，成交價格合理，符合公司預期。并指，該項目是佳兆業布局寶安區的第二個住宅項目，也是集團深耕深圳的重要項目。
自去年在招拍掛市場久違地露面之后，加上此次堅決拿地，佳兆業看起來會側重深圳土地招拍掛市場。因為在此之前，佳兆業在深圳土儲大都是依賴舊改項目轉化。
有業內人士提及，舊改速度太慢了，類似佳兆業這樣的房企需要快速補充土儲的途徑，以優化數據報表，滿足業績的要求。
后續剩余近2小時土拍時間，都圍繞著南山西麗這宗地。
有業內人士在現場感嘆，深圳已經好久沒拍過這么久的地了，上一次印象中也是龍光拍下的商業類用地。
該人士指的是2019年6月24日深圳“史詩級”土拍中，龍華紅山A817-0609宗地競拍超過130輪，最后由龍光以65.85億元奪得，樓面地價66988元/平方米。
此次南山西麗地塊競拍近200輪，萬科特區建發聯合體與龍光膠著不下，各自以千萬相繼叫價，誰也不讓誰。可在這之前，大部分人預測的是西麗地塊不會熱門。
現場有說法稱，傳言招商蛇口有興趣拍這宗地，就是來給地塊托底的。
現實卻未如料想那般，有了些反轉。競拍到最后，地塊溢價率44%，龍光以69億元斬獲，成交樓面價2.14萬元/平方米。該地塊基準售價不高于5.28萬元/平方米，最高售價不高于5.54萬元/平方米。
龍光方面拿到地之后，還象征性地與萬科方面握了手，“惺惺相惜”。
該地塊住宅類型為可售人才住房，40年產權（居住部分70年）。出讓公告顯示，人才住房必須嚴格按要求銷售，總套數不少于960套，其中建筑面積65平方米的戶型不少于750套，建筑面積80平方米的戶型不少于210套，各類戶型建筑面積允許上下浮動率按規定執行。
按照規劃，該地塊總規定建筑面積29.1萬平方米，包括地上規定建筑面積281750平方米，其中：辦公15萬平方米，商業1.5萬平方米，酒店4萬平方米，住宅（人才住房）7.21萬平方米，地下規定建筑面積1萬平方米（均為地下商業）。
有業內分析，這次出讓宗地辦公、商業、酒店、熟食中心、住宅（可售人才住房）產權歸競得人，其中辦公與商業可分割轉讓，酒店、熟食中心限整體轉讓。地塊住宅面積不多，大概是20%左右，剩下的主要是商業面積。
萬科和龍光爭奪不下，看中的應該是商業部分的貨值。
華山會智庫專家委員會主任刀兄評論稱，地塊整體估100億元貨值，雖有一定利潤空間，但住宅比例低，操盤難度大，去化難度大，需要成本管理。
據鄭叔倫預測，該地塊位置佳、學位好，成交樓面價不到限價的一半，而商業部分在不限價的情況下，銷售價格也不會低。該地塊位于西麗片區留仙大道北側，靠近地鐵5號線、在建13號線，位置很好。
據了解，本次出讓宗地項目開工年期2.5年，竣工年期6年。
此次龍光也是延續了此前“拿地王”的節奏，鄧志旺認為，因為之前幾次拿地王項目都成功了，可能是龍光現在敢去高溢價搶地的原因。
在業內看來，龍光會拼速度、周期，質量應該不會按豪宅標準，利潤薄但不會虧，貨值上來，公司評級就高，貸款就容易。
“內卷中，把別人碾壓，獲得市場生存機會。”這也是龍光的心思所在。
龍光向來擅長“高周轉”，比如2020年5月豪擲115.97億元高價競得前海一宗限價宅地，拿地后第二天便進場施工，11月份開放樣板房。
鄧志旺同時也指，龍光于深圳缺乏土儲，而城市更新方面土儲轉化較慢，所以只能通過公開土地市場拿地。
2020年報顯示，龍光城市更新業務布局11個城市，貨值超過7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區核心城市。2018至2020年，集團已孵化的城市更新貨值超900億元，未來三年預計可孵化貨值約為1500億元。
截至2020年底，龍光于深圳土地儲備為407.23萬平方米，占集團總土儲5.7%
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
