香港傳真|上車這件事長(zhǎng)實(shí)50億安達(dá)臣道宅地如何兼顧盈利和房屋供應(yīng)

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  香港，已經(jīng)連續(xù)十年蟬聯(lián)全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市。

在這里，房屋購(gòu)置與居民收入嚴(yán)重脫節(jié)，市民呼吁政府必須提高房屋建設(shè)工作的參與度，讓無法負(fù)擔(dān)私樓的家庭也有置業(yè)機(jī)會(huì)。

于是，仿效新加坡組屋的“港人首置上車盤”被提出。2017年，林鄭曾表示，不排除在上任后短期內(nèi)在現(xiàn)有土地名單中選出一、兩塊私人住宅地試行“港人首置上車盤”計(jì)劃，幫助中產(chǎn)家族解決置業(yè)難題。

5月19日，根據(jù)香港地政總署公布，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以49.51億港元奪得觀塘安達(dá)臣道一幅土地，樓面地價(jià)4546港元/平方呎。

這宗地是香港公開出讓的第二幅“港人首置上車盤”地塊。因應(yīng)首置計(jì)劃，政府就單位面積、間隔及首置單位數(shù)目都有一系列的要求，其中整個(gè)地盤建成的住宅，有不少于1000伙須作首置單位，并會(huì)以市價(jià)八折發(fā)售。

對(duì)于香港市民來說，“首置盤”當(dāng)然愈多愈好，而對(duì)開發(fā)商來說，“港人首置上車盤”項(xiàng)目也意味著對(duì)政府的支持及承擔(dān)更多的“社會(huì)責(zé)任”。

觀塘安達(dá)臣道地皮于上周五截標(biāo)，合共收到9份標(biāo)書，入標(biāo)的財(cái)團(tuán)包括長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、華懋、佳明集團(tuán)、嘉華國(guó)際、中國(guó)海外、信置等在內(nèi)。

5月19日，香港地政總署公布，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以49.51億港元中標(biāo)觀塘安達(dá)臣道土地，樓面地價(jià)4546港元/平方呎。

資料顯示，地塊土地面積21.7萬平方呎，可建純住宅樓面約109萬平方呎。華坊咨詢?cè)u(píng)估資深董事梁沛泓此前指出，項(xiàng)目將成為第二個(gè)港人首次置業(yè)項(xiàng)目，由于地勢(shì)較高，料落成后中高層可享開揚(yáng)遠(yuǎn)海景，預(yù)計(jì)作價(jià)可達(dá)約46億至49億港元，樓面地價(jià)每方呎約4200至4500港元。

換言之，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的中標(biāo)價(jià)格貼近市場(chǎng)估值下限。“在疫情肆虐下，發(fā)展商仍有興趣，但賣地條款復(fù)雜，首置單位數(shù)量亦多，地區(qū)配套不足、投資額大、各項(xiàng)不穩(wěn)性因素及未來經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的影響，都會(huì)影響發(fā)展商的出價(jià)。”

萊坊執(zhí)行董事林浩文在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指出，該區(qū)部份地皮已轉(zhuǎn)作公營(yíng)房屋，以致該區(qū)公營(yíng)房屋比例過高，會(huì)影響該區(qū)未來私樓定價(jià)，區(qū)內(nèi)商業(yè)及生活配套不足及交通問題亦是不利因素。

他預(yù)計(jì)，上述限制會(huì)對(duì)項(xiàng)目定位及售價(jià)造成影響，總投資（包括建筑成本等）約$90-$95億，落成后每呎可賣約$15000起，以“上車客”及“小家庭客”為主。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該地塊是香港公開出讓的第二幅“港人首置上車盤”地塊。根據(jù)規(guī)劃，地塊未來建成單位面積限制250-500平方呎。戶型方面，其中20%須為開放式戶型，25%為1房單位，55%為2房單位。

因應(yīng)首置計(jì)劃，政府就單位面積、間隔及首置單位數(shù)目都有一系列的要求。

具體來看，在發(fā)展商就項(xiàng)目取得占用許可證后，政府會(huì)從所有住宅單位中隨機(jī)選定不少于1000個(gè)單位作首置單位，其中包括200個(gè)開放式單位、250個(gè)一房單位及550個(gè)兩房單位。

發(fā)展商須以市價(jià)八折出售政府選定的首置單位，出售對(duì)象的資格由政府規(guī)定。與市價(jià)“脫鉤”的同時(shí)，政府對(duì)首置申請(qǐng)人亦有較為嚴(yán)苛的要求。

資料顯示，首置申請(qǐng)人應(yīng)符合的條件包括：為居港滿七年的香港居民、從未在香港擁有住宅物業(yè)、收入介乎居者有其屋計(jì)劃（居屋）白表申請(qǐng)人的入息限額及該限額加三成，以及資產(chǎn)不超過居屋白表申請(qǐng)人的資產(chǎn)限額加三成。政府會(huì)在發(fā)展商出售首置單位前參考當(dāng)時(shí)居屋的相關(guān)限額訂定詳細(xì)的申請(qǐng)資格。

與此同時(shí)，首置單位還設(shè)有轉(zhuǎn)讓限制。業(yè)主在買入首置單位的首五年內(nèi)不可出售或出租單位。

在首五年過后，業(yè)主須向政府繳付補(bǔ)價(jià)，才可在公開市場(chǎng)出售或出租其單位。

政府發(fā)言人也表示，政府希望透過招標(biāo)出售安達(dá)臣道用地，測(cè)試由發(fā)展商興建及出售首置單位的安排。政府會(huì)參考有關(guān)經(jīng)驗(yàn)檢視首置先導(dǎo)項(xiàng)目的未來路向。

香港的居住問題有目共睹，而且正變得日趨嚴(yán)重。

1月20日，國(guó)際公共政策顧問機(jī)構(gòu)Demographia公布的2019年國(guó)際房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告顯示，香港連續(xù)第10年登上房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市榜首，房?jī)r(jià)對(duì)家庭入息中位數(shù)比率由上年度的歷史高位20.9倍輕微回落至20.8倍。

這意味著，普通香港家庭需要不吃不喝20.8年才能實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)想。

高房?jī)r(jià)影響到的遠(yuǎn)不止是“住”的問題。不斷推高的香港樓價(jià)、房租，不僅桎梏了政府、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，也吞噬了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，阻礙了新興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至引發(fā)一系列社會(huì)問題。

香港政府也一直將解決住房問題和增加土地供應(yīng)作為工作重點(diǎn)。一位業(yè)內(nèi)人士分析，整體思路是兩個(gè)方面：第一，調(diào)整香港土地規(guī)劃，大幅增加住房建設(shè)用地，增加公屋供應(yīng)量；第二，降低公屋出售價(jià)格，讓更多的人能買得起。?

林鄭于2017年提出的“港人首置上車盤”亦符合這個(gè)思路。2017年3月26日，林鄭月娥在行政長(zhǎng)官選舉中當(dāng)選香港第五屆特首，其提出的競(jìng)選政綱主要側(cè)重于協(xié)助港人置業(yè)，房屋政策包括了增建港人首置上車盤、重建五級(jí)置業(yè)階梯等。

“港人首置上車盤”主要幫助沒資格申請(qǐng)居屋又買不起私人住宅的中產(chǎn)階級(jí)家庭。“港人首置上車盤”的特點(diǎn)是售價(jià)與市價(jià)“脫鉤”，但轉(zhuǎn)售限制較大，只出售予綠表或合資格白表人士。

彼時(shí)，“港人首置上車盤”引起廣泛討論。不少人認(rèn)為，盡管轉(zhuǎn)售限制大，但是“首置上車盤”低價(jià)的特點(diǎn)預(yù)計(jì)會(huì)吸引大批處于“夾心層”的中產(chǎn)階級(jí)申請(qǐng)購(gòu)買，首置上車盤的推出預(yù)計(jì)對(duì)中小面積的私人住宅市場(chǎng)造成一定沖擊。

不過，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，面對(duì)樓價(jià)高企、土地供應(yīng)緊張的現(xiàn)狀，尋找足夠多土地新建首置上車盤將成為林鄭月娥樓市新政的主要障礙。

在林政上任后首份施政報(bào)告中，對(duì)這個(gè)在選舉時(shí)承諾的“港人首次首置上車盤”有了更多解釋。

“要構(gòu)建中產(chǎn)家庭可以負(fù)擔(dān)的港人首置上車盤，讓較高收入的家庭在私樓樓價(jià)持續(xù)上升的環(huán)境下重燃置業(yè)希望。”

林鄭月娥指出，首置上車盤的土地來源是由私人發(fā)展商提供或政府已購(gòu)買的土地，但不會(huì)以較低補(bǔ)地價(jià)吸引私人發(fā)展商參與。先從賣地表找合適土地做法合適，且無供應(yīng)目標(biāo)，有足夠土地便會(huì)推出更多首置上車盤，強(qiáng)調(diào)這并非一次性的政策。

她保證，設(shè)計(jì)首置上車盤和土地供應(yīng)會(huì)提高透明度，令大眾消除官商勾結(jié)的疑慮。

初步構(gòu)想是透過地契條款，要求發(fā)展商作混合發(fā)展，即除了興建私人房屋單位以外，須設(shè)計(jì)、興建及出售指定數(shù)目的首置單位。

施政報(bào)告中指出，“首置上車盤”出售對(duì)象資格由特區(qū)政府規(guī)定，要求為居港滿7年的香港居民且從未在香港置業(yè)，按照目前標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者收入上限為單身人士每月收入不超過3.4萬港元，家庭月入5.2萬至6.8萬元。

根據(jù)當(dāng)時(shí)政府消息人士給出的數(shù)據(jù)，有關(guān)收入群組約5.5萬人。

而包括新鴻基地產(chǎn)、會(huì)德豐、長(zhǎng)實(shí)、九龍建業(yè)等多個(gè)地產(chǎn)商均表示對(duì)首置盤項(xiàng)目有興趣，會(huì)研究賣地條款。

2019年初，市區(qū)重建局推出的首個(gè)港人首置上車盤“煥然懿居”正式推出，以市價(jià)六二折發(fā)售，實(shí)用面積呎價(jià)為11692港元-13969港元，項(xiàng)目單位面積261呎-507呎不等，售價(jià)由314.2萬-660.5萬港元。

其中，兩座“煥然懿居”共有493個(gè)單位，首置盤以外的43個(gè)單位，將以市價(jià)售出，收入可以接近發(fā)展成本。而首置盤以六二折定價(jià)，市建局會(huì)少收十多億元。

那么，此次長(zhǎng)實(shí)49.51億港元中標(biāo)的安達(dá)臣道宅地又如何兼顧盈利和房屋供應(yīng)需求？“估計(jì)項(xiàng)目仍有約4成面積可以作為私人住宅出售，低地價(jià)亦有利開發(fā)商賺到利潤(rùn)。”

林浩文稱，這宗地皮有“指標(biāo)性”作用，體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)發(fā)展“首置盤”的反應(yīng)正面，相信政府會(huì)在未來一些合適的地皮（如東北發(fā)展區(qū)）出售上加入相關(guān)“首置”條款，以私人發(fā)展商的力量去加快公共房屋的興建。

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