紅星&遠(yuǎn)洋交易背后的故事

作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸(ID：dichandabaozha)

紅星和遠(yuǎn)洋的交易，就像是一場吸引人的八點(diǎn)檔大劇。

從他們相互看對眼開始，各種消息甚囂塵上。

3月29日，遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱龍聯(lián)手發(fā)文，稱遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股紅星，以 10.3億的價(jià)格獲得紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)。

彼時(shí)，遠(yuǎn)洋方面就透露，基于對此次合作的綜合觀察，不排除有進(jìn)一步收購的可能。

之后，遠(yuǎn)洋對紅星地產(chǎn)開展了近3個(gè)月的背調(diào)，他們對紅星地產(chǎn)的項(xiàng)目資質(zhì)都很滿意，且對紅星地產(chǎn)現(xiàn)在的管理團(tuán)隊(duì)也很認(rèn)可。

7月18日，這部劇終于迎來結(jié)局。

將與關(guān)聯(lián)合作方共同通過天津遠(yuǎn)璞，擬以40億元的股權(quán)對價(jià)收購紅星地產(chǎn)70%的股份。 

整個(gè)交易由4個(gè)階段完成。

此前，天津遠(yuǎn)璞已經(jīng)受讓紅星地產(chǎn)18%的股份，雙方計(jì)劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分別完成紅星地產(chǎn)22%、11%和19%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

結(jié)合雙方交易背后的小細(xì)節(jié)，從某種程度上，這更像是一場聯(lián)姻。  

01

聯(lián)姻的意思，即使是被收購，紅星地產(chǎn)基本上還是能活成自己想要的樣子。

不知道大家有沒有注意到一個(gè)小細(xì)節(jié)，背調(diào)過后，遠(yuǎn)洋不僅接受紅星地產(chǎn)的資產(chǎn)包，還將他的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)全部接手了過去。

紅星地產(chǎn)此前一直沒有裁員，也沒有更換管理團(tuán)隊(duì)的動(dòng)作，這意味著：

股權(quán)變更后，除了合作的新項(xiàng)目備案名由紅星變更為遠(yuǎn)洋外，其他地方暫時(shí)不會(huì)有大的改變。

答案其實(shí)已經(jīng)隱藏在公告中。

公告顯示，紅星地產(chǎn)的交易作價(jià)包括兩部分，40億的股權(quán)作價(jià)和未來收入的分配。

所以評估這次合作價(jià)值的核心是未來收入的預(yù)估，在后續(xù)的利潤分配上，遠(yuǎn)洋公告顯示：

截止2020年12月31日，紅星地產(chǎn)已售但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股與天津遠(yuǎn)璞按照85%：15%的比例進(jìn)行分配；

截止2020年12月31日，未售的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股和天津遠(yuǎn)璞按70%：30%的比例進(jìn)行分配。

紅星地產(chǎn)是紅星美凱龍旗下非常優(yōu)質(zhì)和增長潛力的板塊，其發(fā)展模式類似萬達(dá)，主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地，截至去年銷售額即達(dá)到了480億元，行業(yè)排名第66位，曾一度有獨(dú)立上市的傳聞。 

因?yàn)槎嗍堑變r(jià)拿地，且分布城市能級(jí)較高，紅星地產(chǎn)毛利率可達(dá)25%至30%，去年凈利率也遠(yuǎn)超行業(yè)水平，做到了15%。

遠(yuǎn)洋公告，也側(cè)面證明了紅星地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)：

紅星地產(chǎn)共有項(xiàng)目91個(gè)，其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市，確保了未來銷售價(jià)格的堅(jiān)挺；

其近千億貨值中，絕大部分是住宅，比重達(dá)到了80%，且多為面向剛需和剛改的高效項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)快速去化；

對此，他們判斷，未來兩年紅星地產(chǎn)將為他們提供300-400億的銷售額，未來能為股東創(chuàng)造的利潤達(dá)到200億。

簡單一點(diǎn)說：200億變成40億，是因?yàn)榻酉聛砻磕贶嚱ㄐ逻€能得到一定的由紅星地產(chǎn)帶來的利潤收益。

02

不是一次性換取大筆資金，而是選擇細(xì)水長流，進(jìn)行雙方之間的利益捆綁，用一句話形容：

各自優(yōu)秀才是這場聯(lián)姻最大的底氣。

遠(yuǎn)洋姓保，中國人壽和大家保險(xiǎn)分別是遠(yuǎn)洋的第一大股東和第二大股東，兩者的持股比例合計(jì)接近六成。

此外，遠(yuǎn)洋在融資方面也有著極為突出的優(yōu)勢，三道紅線全綠的遠(yuǎn)洋，有息負(fù)債綜合資金成本為5.1％。

背后有金主，錢又來得便宜，這半年，遠(yuǎn)洋都在滿市場尋找投資標(biāo)的。

紅星地產(chǎn)成立于2009年，旗下項(xiàng)目包括購物中心、影城、高爾夫會(huì)所、星級(jí)酒店、精品百貨等多種業(yè)態(tài)。

其中，華東、華中、華西占比超過80%；非常符合遠(yuǎn)洋集團(tuán)“南移西拓”戰(zhàn)略，自然成為了最理想的標(biāo)的。

如此背景下，賣掉最容易賣掉，又能賣出好價(jià)錢的紅星地產(chǎn)，還保留一定的股權(quán)，算是個(gè)明智的選項(xiàng)。

未來，這部分穩(wěn)定的現(xiàn)金流能夠?yàn)榧t星美凱龍的控股提供最廣闊的空間。

03 

同時(shí)，遠(yuǎn)洋和紅星這場收購，還讓我們看到了企業(yè)近幾年的一個(gè)動(dòng)作：

聚焦主業(yè)。

聚焦，是為了活得更好，更遠(yuǎn)。

紅星地產(chǎn)，是紅星美凱龍的多元化的板塊，2009年，拿著賣家居的錢，車建新殺進(jìn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)，十年發(fā)展成一家中型房企。

饒是發(fā)展得不錯(cuò)，但紅星美凱龍的多元化不止是他一個(gè)，受現(xiàn)在市場大環(huán)境不好影響，紅星系面臨著極大的挑戰(zhàn)。

7月3日，紅星美凱龍和居然之家簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就是車建新持續(xù)深耕家居行業(yè)的一個(gè)表現(xiàn)。

2015年-2019年，按照第四步發(fā)展戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋的目標(biāo)是構(gòu)建住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)業(yè)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局。

紅星和遠(yuǎn)洋不是個(gè)例。

房地產(chǎn)行業(yè)，萬科一聲“活下去”，讓聚焦收斂成了很多房企在做的事情；汽車行業(yè)，多家上市車企出售資產(chǎn)、聚焦主業(yè)的動(dòng)作頻頻……

預(yù)計(jì)接下來兩年，聚焦將是越來越多企業(yè)要做的事情。

但成人的世界，從來都是“既要又要還要”，從聚焦來說就是： 

既想要守住主業(yè)，又不想全然丟失優(yōu)質(zhì)的多元化業(yè)務(wù)，還要有一個(gè)好的未來。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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