江蘇三城土拍冷暖 單日收金310億、6成底價成交

作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

目前來看，第三輪集中供地首日開發(fā)商并未展示出強烈的拿地?zé)崆椤?/strong>

長三角區(qū)域熱門地之一的江蘇吹響了第三批集中供地的號角。

11月1日，包括無錫、常州在內(nèi)城市率先進行了第三批次的集中供地。與此同時，同在江蘇的南通也于今日開啟了第二批供地。無錫、常州、南通今日土拍分別攬金273.8億元、12.35億元、24.32億元。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，無錫第三批集中供地土拍開始不到一小時便成功收官。所涉20幅地塊全部成功出讓，總占地面積約113.74萬平方米。但其中有17宗底價成交，僅3宗有低溢價，且多宗地塊采用政企合作發(fā)展的模式。值得關(guān)注的是，仁恒在無錫今年三次集中供地中皆有身影，以80億元連落無錫三子。

與無錫今日土拍結(jié)果形成反差，常州、南通市場寒意強烈。其中，常州本次共有8宗“雙限”地塊出讓，總起價117.5億。在今日出讓的7宗地塊中，除2宗地以總價12.35億元成交、1宗地塊終止、4宗地塊流拍外，剩余1宗地將于11月2日出讓。

而南通今日土拍中6宗撤牌下架、3宗底價成交、1宗觸頂搖號，其中成交地塊皆由本土房企競得，總成交價格為24.32億元。據(jù)悉，南通本次二輪集中供地共有17宗涉宅地塊出讓，總起價162億元。

在無錫第三批集中供地中，20宗地塊成交總金額約273.8億元。在當(dāng)天出讓的20宗地塊中，有17宗地塊均僅有一家房企報名，且為底價成交。其他3宗地塊最高溢價率為0.64%。

其中，仁恒置地旗下的南京仁恒江洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以36.72億元競得的經(jīng)開區(qū)清源路與立信大道交叉口東南側(cè)地塊，為當(dāng)日成交價最高地塊。該地塊出讓面積10.49萬平方米，容積率2.36，用途為商住，成交樓面價1.49萬元/平方米。

值得關(guān)注的是，仁恒在無錫今年的三次集中供地中連續(xù)發(fā)力。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，在今年4月的無錫首批供地中，仁恒置地以32.21億元摘得經(jīng)開區(qū)南外國王南側(cè)地塊，以此首進無錫。該地塊樓面價1.95萬元/平方米，競租賃面積5.64萬平方米，溢價率為11.04%。

二輪供地中，仁恒同樣以10.64億元底價拿下經(jīng)開區(qū)XDG-2021-11號地塊，地塊樓面價1.29萬元/平方米。加之今日底價成交地塊，半年時間里，仁恒已在無錫經(jīng)開區(qū)連落三子，合計土地金額約為79.57億元。

如此看來，仁恒深耕無錫意愿明顯。今年9月28日在無錫仁恒品牌溝通會現(xiàn)場，仁恒置地蘇州公司副總經(jīng)理錫常事業(yè)部總經(jīng)理帖春表示，無論是經(jīng)濟排名、交通樞紐、國際化教育、全球度假特色、科創(chuàng)能級等，無錫都具備國際化發(fā)展的先決條件，未來國際活躍度仍在不斷攀升。

資料顯示，前三季度無錫共舉辦了6場涉宅土拍，總計成交46幅地塊，總成交金額近637億。其中，萬元地共計33幅，13幅地塊進入搖號程序。

此外，在本次無錫土拍現(xiàn)場成交的20宗成交地塊中，有15宗由本土國資背景企業(yè)摘得，例如濱湖城投、梁溪城投、無錫城開等。

有分析人士指出，地方型國企以相對靈活的參與土拍托底，最大限度保證本次無一宗地塊流拍。

可以發(fā)現(xiàn)，無錫今年三批次集中供地，土拍熱度依次遞減。第一批次地價觸頂比例達93%，自持比例最高的太湖新城清源路地塊達6.64萬平方米，占總規(guī)劃建面的三分之一。第二批次地價觸頂比例降至39%，且出現(xiàn)一宗流拍地塊。而第三批次集中供地?zé)o地塊地價觸頂，雖無地塊流拍，僅3宗地塊以低溢價成交。

事實上，無錫自第一批次兩宗試點地塊采取“限地價+搖號”確定競得人后，并在第二批次集中供地中取消了“競自持”要求，為房企保留較為充足的利潤空間，改為通過市場化的機制提升房屋交付品質(zhì)。

而本次第三批土拍政策與第二批次保持基本一致，僅在溢價率上限設(shè)置為15%，較二批次的13.21%略有提高。

此外雖加強了購地資金來源審查制度，但規(guī)定本次土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%。但這仍未能激起房企的參拍意愿，僅有包括仁恒、星合、朗詩、貴州大興、祥凱在內(nèi)的非本土企業(yè)參與競拍并摘得地塊。而之前在無錫一二批次供地中出現(xiàn)的萬科、龍湖、融創(chuàng)等，此次都未見身影。

對此，市場人士分析稱，一方面從側(cè)面反映出當(dāng)下部分房企的資金壓力較為巨大，另一方面，大型房地產(chǎn)公司都沒出手，也許對于明年市場有所保留。

另外，有市場消息傳聞，有多家規(guī)模房企將會以股權(quán)形式入股無錫的國資拿地項目。

但并非所有城市土拍都像無錫一樣，可以借助地方平臺公司進場托底。就江蘇今日土拍的其他城市來看，大范圍流拍的情況似乎有延續(xù)態(tài)勢。

就江蘇省常州市而言，第三批次集中供地出讓8宗涉宅地塊，總出讓面積56.3萬平方米，總建筑面積108.42萬平方米，總起始價117.53億元，均采用“雙限+搖號”方式出讓。原定于11月1日將有7宗宅地迎來限時競價，但荷園6#地塊在上周提前終止出讓。截至目前，除了有2宗地塊以總價12.35億元成交外，另有4宗地塊流拍。

剩余1宗武進宅地地塊將于11月2日出讓，出讓面積9.71萬平方米，起始樓面價1.16萬元/平方米，可售住宅最高備案指導(dǎo)均價（毛坯）2.65萬元/平方米。據(jù)競買記錄顯示，目前該地塊已有房企出價22.72億元。

從已成交地塊來看，其中天寧區(qū)和平中路西側(cè)、清涼西路北側(cè)地塊，由常州東南經(jīng)濟開發(fā)有限公司以總價6.89億元競得，溢價率1.47%。該地塊出讓面積2.14萬平方米，容積率為3.3，建筑面積4.93萬平方米，為商住用地，商業(yè)占比不大于5%。根據(jù)出讓文件，該項目設(shè)置可售住宅最高備案指導(dǎo)均價（毛坯）2.92萬元/平方米。

另一成交地塊為長江北路以東、贛江路以北地塊，則由常州濱江安居置業(yè)有限公司以總價5.46億元摘得，成交樓面價4533元/平方米，溢價率0.92%。

而在4宗流拍地塊中，分別是董家塘地塊、中吳賓館北側(cè)地塊、龍虎塘居住地塊、老國際學(xué)校地塊。

其中，董家塘地塊出讓面積10.02萬平方米，用途為商住用地，容積率1，最高樓面價限價1.63萬元/平方米，最高備案指導(dǎo)均價（毛坯）2.78萬元/平方米。此外要求，商業(yè)建筑面積占地面總建筑面積的5%-10%，且地塊內(nèi)需配建不小于3000平方米的基層社區(qū)綜合服務(wù)中心，建成后無償移交給政府。另外，其余流拍地塊也有部分配建要求。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，常州第三批次土拍雖然地塊質(zhì)量大都不錯，但卻明顯遇冷，大部分地塊有相當(dāng)多的配建和附屬要求，對房企實力要求比較高。此外，臨近年末，開發(fā)商大都面臨巨大的回款壓力，空閑資金不多，也造成了目前流拍的情況。

另據(jù)媒體統(tǒng)計，截至目前，常州今年誕生的萬元地已擴容至19塊，多個熱門板塊的毛坯限價再度突破，多則達到2000-3000元/平方米。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，11月1日亦為江蘇省南通市第二批集中供地首日。

據(jù)此前出讓公告顯示，江蘇省南通市第二批集中供地中共包含31宗地塊，其中包括13宗商住用地、10宗住宅用地及8宗經(jīng)濟適用房用地，總出讓面積約162.55萬平方米，起拍總價約195.92億元。該批地塊將分別于11月1日、2日、3日、4日集中出讓。

具體來看，31宗地塊中共有17宗涉宅地塊，其中16宗均為“地價、房價雙限+搖號”競買方式。此次通州區(qū)集中掛出7宗地塊，起拍總價近46億，將全部采用雙限+搖號模式競拍。

11月1日，南通二輪集中土拍首日，位于通州區(qū)編號為R2021-023、R2021-024、R2021-025的3宗涉宅地塊，分別由神輝置業(yè)、鑫基置業(yè)、華德房地產(chǎn)等本土房企底價摘得，總成交金額為24.32億元。

而另一宗CR2021-022涉宅地塊因價格已達上限價，將于11月3日進行現(xiàn)場搖號。該地塊出讓面積3592平方米，規(guī)劃用途為商住用地，容積率為1.6。該地塊最高樓面限價3075元/平方米，房屋最高備案限價為毛坯1.14萬元/平方米。

CR2021-022涉宅地即是南通市場此前所關(guān)注的CR2021-006退回地塊。該地塊曾由南通天威置業(yè)斥資3976萬元于2021年3月15日成交，經(jīng)歷3小時、545輪競價，成交單價11070元/平方米，成交樓面價6919元/平方米，溢價率229.46%，刷新當(dāng)時興東板塊土拍樓面價紀(jì)錄。