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作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
“收并購這方面在今后的機會多”
當孫宏斌說完這句話的一個月后，融創就接連卷入了彰泰、藍光、協信的收并購。
已經低調了兩年的融創，突然在收并購上提速了。
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2018年孫宏斌曾說過，“我們是并購方面的學習榜樣”。
現實也確實如此，在地產圈過去十年里，融創幾乎就是并購的同義詞。
2013到2019年，融創用于收并購的支出超過2300億元。經過一系列的收并購，融創銷售金額從508億增長至超過5000億元，銷售額增長超過10倍，從TOP11到穩居TOP4。
并購解決了融創發展初期的兩大問題：
一是在招拍掛獲地上的劣勢；
二是彼時品牌和產品尚未成型，無法低價獲地。
這條擴張之路，融創之所以比很多企業走得順，是因為融創強悍的營銷力，在去庫存、回籠資金上發揮了關鍵作用，而高周轉的極致營銷，背后是高薪和高傭金代表的高成本。這也使得融創相比前三大房企有著更高的負債比率。
高負債、高杠桿、高周轉的三高模式，是過去主流的擴張模式，但是隨著三道紅線政策縮緊，融創也必須改變策略。
2019年業績會上，孫宏斌曾說過：“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。”
此后，融創的拿地速度開始趨于穩健，而并購事項也沉寂了一年多。
現在，融創又重拾舊業，并不是因為其財務問題已經得到根本解決，而是因為同行的需要（聞到了肉味），很多中小型房企遇到的困難，遠比融創來得緊急且嚴重。
畢竟白衣騎士孫宏斌曾經說過：“如果你的公司現金流有問題，但是土地還有價值，那你就來找我。”
所以，舍他其誰呢？
02
5月7日，經過兩周左右的初步盡職調查，融創收購彰泰的總金額雖然下調至99億元，但融創與彰泰的合約還是正式簽訂了，這是今年有關融創的三項收購中塵埃落定的第一家。
作為一家深耕廣西29年的老牌本土企業，彰泰是一家走出廣西無人知曉，走進廣西無人不曉的房企。
過去三年，彰泰銷售金額均超過200億元，長期以來市占率和銷售規模都位居廣西本土房企首位。
但是2018年之后，事情起了變化。碧桂園集團連續兩年超越彰泰集團獲得廣西銷售冠軍，而這個差距正在逐年拉大。
彰泰集團并未在全國化布局中打開局面，就需要面對規模化房企堵上門的風險；作為未上市房企，彰泰的融資渠道非常有限，依靠信托等非標融資。
隨著2020年后，融資渠道收緊，信托頻繁暴雷，彰泰就算當下的資金不出問題，而之后的道路也不容樂觀。
在行業整體進入存量時代，政策包不斷加強的今天，像彰泰這樣的區域房企其實還有很多，而對于巨頭來說，這就是上好的膏腴；對于區域房企來說，行業龍頭也是能夠托付的良人。
在當前的市場環境下，區域龍頭與行業龍頭強強聯合，將地區人才優勢、政商關系結合成本控制、管理優勢，對于合作雙方來說，可能都是好消息。
03
如果說孫宏斌的第一個標簽是并購，那么第二個標簽一定就是厚道。
但是孫老板的厚道只是表現在人情場面上，該做的準備一點也沒有落下。
長期精于并購的融創團隊，甚至有在半個月內基本搞懂一家公司的盡調能力。而這些內容體現在場面上，就是孫老板握了個手，然后拉了兄弟一把。
實際上孫老板的每一次出手都是粗中有細，適時而動。經過多年并購獲得的失敗經驗，融創有著自己的并購準則。
一方面，融創對于快進快出極為在意，如何將貨值迅速轉為銷售額是融創關注的核心問題。
另一個方面，融創的并購原則，在于是否能夠服務大戰略。
以彰泰為例，拿下彰泰，是因為其700億的資產包，能夠讓在廣西市占率僅第八位的融創直接挑戰第一位的碧桂園。而對于融創西南區域公司在2021年設定的3000億銷售目標來說，更是雪中送炭。比較融創去年近6000億的銷售額，可知未來西南區域的銷售額幾乎占據了融創的半壁江山，而碧桂園、恒大幾大巨頭也是將西南地區視為未來幾年重要的增長點。
而近日傳出融創正在與位于重慶的協信控股洽談收購事宜，其目標可見也是服務于西南3000億的目標。
04
今年業績會上，孫老板關于并購的話其實還有后半句：“收并購這方面在今后的機會多，但前幾年那些(出問題的)公司找你的基本上不能要了。”
如果財務不良的房企希望透過收并購來紓困的話，白衣騎士只會在岸上為你加油而已。向前看，在岸邊為泰禾加油的萬科，以及為華夏幸福加油的平安就是例子。
所謂并購就是手握優質項目的被收購方，尚有價值的時候，壯士斷腕，才能抽身而去。而不是在無力挽回時，光喊救命！
無論是尚能選擇賣掉部分華東優質項目來換得喘息的藍光，還是前景坎坷的彰泰一次性及早抽身，亦或是與新加坡CDL合作不愉快選擇再婚的協信。都昭示著在融資嚴監管、土拍集中化的大背景下，大魚吃小魚的局面正在越來越頻繁的出現。
結合今年TOP50房企發布的年報數據可知，過去三年來，絕大多數的企業毛利潤率都在持續下降，少有的幾位優等生也處在“增收不增利”的尷尬處境中。
能穿越周期的中型房企，正在積極降杠桿、去化、抓回款率。而不能穿越的只求賣個好價錢。而手有余糧的巨頭們，雖然不能再吞下一個萬達資產包，但是多幾個彰泰級別的機會還是可以吃下的，畢竟更多的優質土儲和深入區域的團隊是真的很香。
目前，全國房企排名首位的碧桂園的市占比也不到5%，而比照國際水平，頭部房企占比約為8%，房地產行業的集中度的提升空間還有很大。
三道紅線、兩集中對于中小房企來說壓力是巨大的。對于頭部10強來說，市場化的資源將進一步向他們傾斜，這或許是地產的白銀時代，但是對于融創們來說，未必不會開創出一個新的黃金時代，具體取決于一年里有幾個彰泰。
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原標題： 當融創來敲門
