火熱的重慶集中拍地高溢價標簽下房企“漏夜”搶地

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 “今天的土拍已經殺紅了眼，過去看都不看的地，現在成了大家眼中的肉。”

4月28日，廣州之后重慶也迎來土地“兩集中”后第一次集中拍賣。拍賣分為兩日六場，每日從早上9點半開始，直至晚上7點開始最后一場。

走進重慶公共資源交易中心二樓，拍賣大廳外人頭攢動。據不完全統計，這場土拍在開拍前意向參拍的開發商至少有54家，熱門土地最多的有38家開發商有意向，最低的一宗也有15家開發商意向。

這份名單雖與每宗土地實際參拍房企有所出入，但足以從側面反映這次集中出讓的熱度。

有重慶本地市場人士在朋友圈表示，深夜路過重慶一棟開發商云集的寫字樓，10點依然燈火通明。

顯然，開發商們早已摩拳擦掌，為這場土地資源爭奪做準備，上面的這句話，已經大概概括了今天重慶土拍的狀況。

樓面價破萬、溢價率高，成為此次重慶土地集中出讓首日的主基調。

周邊項目封盤、勸退購房者、暫停認籌等消息頻頻傳出，皆因此次土拍許多地塊的成交樓面價已經達到周邊在售項目售價。

值得注意的是，此次土拍平均樓面價為6347元/平方米，如果沒有任何溢價，未來平均售價至少達到1.5萬元/平方米，而目前重慶在售項目均價為1.37萬元/平方米。

但這并未阻擋開發商的熱情，從早上出讓的6宗地塊，除了一宗條件較為苛刻的地塊底價成交，其余溢價率均在50%左右。

有市場分析指出，高溢價的原因，一方面是開發商對重慶市場看好，加上本次土拍容積率不算太高，平均為1.66，最高才為2.78，剛改為主流，而早上哄搶的地塊，容積率均低于1.5。

另一方面，開發商們面對土儲不足的局面。據市場數據，龍湖12個月住宅成交量已經超過土地儲備量，手中土儲不夠一年時間周轉，在第一場集中出讓中搶到的資源，今年便可銷售，接下來的只能等到明年。

種種因素，造成重慶第一次土地集中出讓熱度頗高，甚至一舉沖上微博本地熱搜。

早上供應的6宗兩江新區地塊中，中鐵建、中交、佳源、融創高溢價搶下其中5宗地。

其中，中鐵建以29.4億元拿下空港西區323畝地，溢價率54.4%；中交以22億元拿下空港250.97畝地，溢價率43.7%；中交以總價26億元拿下兩江新區悅來組團Q分區Q02-1、Q04-1、Q08-1、Q09-1地塊，溢價率55.4%；佳源以22.4億元拿下空港258.06畝地，溢價率48.3%，融創以總價26.6億元競得兩江新區兩路組團C標準分區C17-1、C19-1、C16-4地塊，溢價率61.6%。

6宗土地，5宗高溢價，定下了重慶土地集中出讓首日基調。低容積率的地塊成為開發商爭奪的目標，在上述地塊中，容積率分別為1.42、1.36、1.3、1.26、1.5。

早上唯一一宗底價成交的地塊，是康田以總價20.79億元獲得的兩江新區兩路組團C標準分區C112-1、C116-1、C117-1、C118-1地塊，容積率為2.78。該地塊也是本次土地出讓中容積率最高地塊。

據業內人士指出，該土地競得企業將進行8萬平方米寫字樓無償移交，再配建1.5萬方住宅成本價給政府。較為苛刻的條件，才造成了底價成交。

若以40%溢價率劃線，今日重慶土地集中出讓的23宗地塊僅有7宗土地低于這一溢價。以50%溢價率劃線，僅有10宗土地低于這個溢價。

但在2020年全年，重慶土拍中溢價最高的是佳兆業競得的沙坪壩西永組團地塊，溢價率為49.06%。全年排名前十的，僅有三宗土地溢價超40%。

有趣的是，今天溢價最高的地塊也是出自西永組團，而且足足1倍有余——即招商蛇口以總價32.5億元拿下的西永279.83畝地，溢價率130%。

該地塊為沙坪壩區西永組團Ah標準分區Ah10-01/04、Ah20-01-01/04、Ah20-01-02/04、Ah20-01-03/04地塊，用途為二類居住用地、商業用地、商務用地，土地面積18.66萬平方米，容積率1.67，起始總價14.13億元。

下午及晚上的行情也是高溢價在唱主基調，只不過企業換了面孔——長城、龍湖、金科、華宇、新希望、佳兆業、美的、花樣年、旭輝等，溢價率大部分保持在50%至70%左右。

具體為下午第二場10宗地塊中，除了龍湖以40.79%和53.68%溢價率競得兩宗，長城52.01%、金科+華宇+新希望71.24%、綠地28.4%、招商130%、海倫堡+融創36.7%、融創18.7%、佳兆業55.97%、龍湖+頤天康養0%，各競得一宗土地。

晚上第三場的8宗地塊中，美的+金科71.75%、花樣年56.48%、融創+大發61.98%、佳兆業71.43%、融創+象嶼64.18%、旭輝57.12%、海成29.72%分別各競得一宗土地，另有一宗底價成交。

火熱程度可見一斑，據現場人士表示，不少開發商投拓人員站在土拍大廳外，眉頭緊皺，不停地給財務總監打電話。

值得一提的是，花樣年在晚上以10.3億元，溢價56.48%競得高新區西永組團地塊后，其主要負責投拓的人士不禁感嘆，“太不容易了”，“冷靜一下”。

按照投行們的普遍預期，土地集中分批出讓，有利于避免過度競爭，并且企業同時針對多地塊繳納保證金存在周轉壓力，單地參拍房企數量會可能下降。

但重慶土地首日便出現高溢價，究其原因很大可能是企業在重慶面臨土儲不足，無米下鍋的局面。

據機構數據統計，截至2020年底，重慶銷售排名前十房企幾乎都土儲告急，住宅去化普遍在2年左右，儲備最多200萬平方米，有四家甚至不足100萬平方米。

其中，龍湖12個月住宅成交量已經超過土地儲備量，手中土儲不夠一年周轉。

據觀點地產新媒體了解，在龍湖披露的年報數據中，截至2020年末，重慶已完工仍未出售的項目有嘉天下、春江天境、千山新嶼、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、長灘原麓、兩江新宸等9個項目，建筑面積合共79.8萬平方米。

與之對比的是，龍湖2020年于重慶銷售額264.11億元，簽約面積209萬平方米；2019年銷售額亦有287.19億元，簽約面積219萬平方米。

本次重慶土地出讓，龍湖一口氣拿下3宗地塊，分別為大渡口區大渡口組團H分區H05-1-3、H05-1-2、H05-1-4、H08-1-1、H08-1-2、H08-1-3地塊、大渡口區大渡口組團H分區H05-1-1、H04-1-3、H04-1-1、H04-1-6、H10-1、H11-1地塊以及北碚區蔡家組團L標準分區L15-1/07、L04-3/04、L05-1/06、L16-1/07、L19-4/05地塊。

其中，前兩宗地塊規劃建筑面積分別為41.04萬平方米、44.55萬平方米，合計超85萬平方米。據市場人士表示，兩宗地一塊拿下，今年龍湖的貨量就不用愁了，對300億元任務有很大支撐。

值得一提的是，兩宗地均規劃為二類居住用地、商業用地、商務用地，地塊要求配套建設8.62萬平方米的商業，商住比分別為1.9:8.1、2:8，地塊亦有商業自持要求，商業須在規定時間內建成開業，即對企業商業打造能力有要求。而該地塊也僅有龍湖、新城、華潤、華宇4家報名。

不過，并非參拍企業少競爭就小，龍湖搶下這兩宗地塊亦達到了40.79%及53.68%的溢價率。

龍湖之外，本次土地集中出讓最大贏家是融創，即便截至2020年末在重慶已經擁有3578.61萬平方米可售建筑面積的充足儲備。

據了解，融創今日競得5宗用地，2宗獨自參拍，剩余3宗分別與海倫堡、大發、象嶼組成聯合體。

具體為，早上以26.6億元、61.57%溢價率競得兩江新區兩路組團地塊，下午以22億元、18.7%溢價率競得北碚區蔡家組團地塊，以及與海倫堡組成聯合體以7億元、36.7%溢價率競得沙坪壩區沙坪壩組團地塊，晚上與大發組成聯合體以4.9億元、61.98%溢價率競得高新區西永組團地塊，與象嶼組成聯合體以15.4億元、64.18%溢價率競得高新區西永組團地塊。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 火熱的重慶集中拍地高溢價標簽下房企“漏夜”搶地