丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
行業競爭和企業經營壓力加劇，未來還會出現更多增速放緩甚至負增長的企業的背景下，也有不少房企逆勢而上，經受住了疫情的考驗，經受住了整體行業的壓力，取得了預想之中的好成績。
CRIC數據顯示，截止至2020年12月31日，金科完成全口徑全年銷售業績2234.9億元，超額完成其年初定下的2200億元年度目標，同比增長20.2%，在規模房企中增速靠前。至此，金科在百強房企中排名再次攀升，位列全國第16位，銷售面積蟬聯全國前十。
從金科近幾年的發展來看，疫情之下年度目標能夠如期實現，一方面得益于其經營管理紅利的釋放，另一方面，戰略調倉、布局城市能級的提升也為金科帶來了更健康的銷售結構。
銷售規模穩步增長，回款率達90%
2020年12月14日，金科發布《公司發展戰略規劃綱要（2021-2025年）》，力爭到2025年總銷售規模達到4500億元以上，實現年復合增長率15%以上，并力爭沖擊更高目標。
CRIC數據顯示，金科全年合約銷售業績從2016年的319億元到2020年的2234.9億，年復合增長率高達62.69%。2018年是金科成功跨入千億房企行列的一年，這一年金科實現全年銷售業績1188億元，同比增長80.6%，當年完成千億業績目標的118.8%，加速開工是其規模增長的重要原因之一。
圖：金科2016年-2020年銷售金額及增速
數據來源：CRIC
金科自2016年起就不斷提升企業開工速度。2016年金科全年新開工面積為568萬平方米，同比增長71%，2017年企業新開工面積進一步增長93%至1096萬平方米。到了2018年，金科全年新開工面積已經達到2700萬平方米，同比增長146%。
2019年，金科全年銷售目標1500億元，目標增速較前幾年有所放緩，開始注重規模與質量同步發展，整體拿地節奏保持積極的態勢，同時對各區域能級的布局也變得更加合理。
在區域分布方面，相比于2018年，2019年金科在大本營成渝城市群的拿地占比降低10%，轉而增加了在長三角、長江中游、北部灣以及山東半島這些地區的投資力度，這些變化說明金科從2019年起在持續推進全國化布局。
2020年是金科由“跨越式發展”向“高質量發展”升級的開局之年，金科以全年2234.9億元的全口徑銷售金額超額完成其年初定下的2200億年度目標，位列全國第16位。
與此同時，2020年金科全年銷售面積也已連續第3年蟬聯全國前十，對比近三年的業績增長情況來看，近三年，金科新增土儲與銷售建面比都維持在1.4倍以上，較為充足的土地儲備為企業銷售增長奠定了基礎。
從2020年各能級的銷售情況來看，新一線及二三線城市為金科貢獻的銷售業績最高，占總銷售金額的81%。
2020年，金科新增土地投資148宗，計容建筑面積約2,364萬平方米，合同投資金額約892億元。截止目前，金科的總土儲已超7500萬平方米，可滿足未來2-3年左右的開發需求。另一方面，金科通過加大收并購、一二級聯動、產業拿地等多元化拿地的比重，也有效降低了拿地成本。
圖：金科2016-2020新增土儲規模
數據來源：CRIC
值得一提的是，2020全年度金科實現銷售回款約2011億元，同比增長25%，回款率達90%，較去年同期87%的回款比例提升了3個百分點。在2020年受疫情等眾多不利因素影響的背景下，金科仍然實現高質量的銷售回款，為公司經營性現金流安全和可持續發展起到保障作用。
較高的回款率及近年來愈加趨于穩健的經營策略，使金科未來五年在推動規模增長的同時，也將繼續進一步實現由高速度發展向高質量發展轉變。
構建產品力與服務力，盈利水平持續走高
2020年，在新冠疫情之下，金科能如期完成業績目標，除了其對各區域的全國化布局推進、積極而多元的拿地策略之外，還需歸功于其對于客戶需求的理解及對產品力的挖掘。
2016年，金科將品牌主張從“做好每個細節”煥新為“美好你的生活”，是全國率先提出“美好生活服務商”戰略定位的企業之一。
作為“產品主義”的堅定擁躉者，金科在室內戶型設計中放棄單一元素帶來的極致沖擊，更強調整體空間功能的合理性、均好性，并根據不同客群的核心需求，設計出不同的產品亮點，精準滿足多元客戶的不同需求。
如對于戶內功能空間最為敏感的剛需客戶，金科在其剛需產品“集美系”的戶型設計中，重點強調采光性、功能性、舒適性的體現，打造出均好性突出的住宅產品。
2018年，金科確立了“三系一核”的產品戰略；2020年9月，金科集團以三大產品系的引領之作“博翠”系的升級，實現了“生命家”與“多場景”融合，為時下購房者提供了全新的美好生活解決方案。
目前，金科已通過設立創新研究院提高企業的創新能力，以改善型和年輕化為主導，并在最新科技應用的加持下升級旗下的三大產品線，最終提升產品的議價能力。
2020年上半年金科實現凈利率42.59億元，同比增長34.48%，為2016年至今新高。這一方面是由于金科的成本控制有所優化，另一方面也說明其產品力和服務力已得到市場的認可。
圖：金科股份2016-2020上半年凈利率及歸母凈利率
財務結構的持續優化也確保了金科的高質量發展。2020年11月，金科服務順利赴港上市，“A+H”的雙資本運作平臺增加了海內外投資機構和評級機構對金科的認可和支持，其管理層在11月舉行的投資者調研活動中就曾表示：“雖然公司不是試點企業之一，但公司已經行動起來，持續推進公司財務結構的優化，將爭取在今年年末實現三條紅線滿足監管要求。”
據了解，2020年金科位列福布斯全球企業867名，財富中國500強第153位，中國民營企業第23位，中國企業500強第114位，首獲重慶企業百強第一，蟬聯重慶民企第一。
從319億元到如今的2234.9億，金科成為總部設在中西部地區的唯一一家銷售規模超2000億規模房企，這些年來，金科由倚重重慶及西南區域市場的區域型發展格局，首進上海、華南，向圍繞“三圈一帶、八大城市群”全國化布局的重大突破，目前已布局超過國內100多座具備發展潛力的優質城市，其行業排名也一路提升至16位，可以說，這一路金科都走的很有節奏和把握，該擴張邁進的時候不曾猶豫，該放緩步伐求質量的時候也未曾冒進。
到2025年，金科若能保持15%以上的年復合增長率，完成4500億元以上銷售業績，其未來也將進一步提升其行業地位。
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