丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)
三條紅線和貸款集中度政策出臺后，房企融資供需兩端持續收緊。2021年上半年房地產融資合規審查方面的政策監管也在持續加強，上海、北京、深圳等地嚴查經營貸款違規入市，此外，為防范房企債券違約金融風險，嚴控城投公司、弱資質企業發行公司債。
據CRIC不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。從單月融資情況來看，2-6月房企的融資水平均處于低位，單月融資量在千億元左右徘徊，近五個月的平均融資額不足千億元。
在各種政策持續收緊下，房企融資規模大幅下降，政策推進下房貸集中度管理成效初顯，銀行業房地產貸款同比增速創歷史新低，從政策調控的穩定性、連續性來看，下半年融資環境將維持收緊態勢。
典型房企融資規模同環比雙降
在融資環境不放松的背景下，房企融資限制仍然頗多，房企融資水平處于低位。2021年上半年，房企累計融資總量為66534億元，環比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續凸顯，同時部分房企降杠桿意愿增強，整體融資量下降明顯。
聚焦CRIC監測的典型房企來看，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。一季度融資額同環比雙降，且僅高于2018年三季度水平，二季度下降幅度更大。
月度數據也呈現下滑趨勢，2021年6月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環比上升12.7%，同比下降39.7%。其中1月融資額環比漲幅最大，達到1807億元，年初額度相對寬松的情況下，疊加上半年償債高峰，房企積極借新還舊。2月，房企融資再被收緊，持續至6月融資水平均處于地位，單月融資量在千億上下徘徊，近五個月的平均融資額不足千億元。
未來在政策調控持續下，房企融資壓力持續，融資量或將維持當前較低的態勢。
圖：2018年-2021年上半年房企季度融資情況（單位：億元）
備注：1、外幣融資統一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監測數據不含開發貸和一般銀行貸款；
2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年上半年融資數據統計均截止至2021年6月21日。
數據來源：企業公告、CRIC整理
超六成房企融資總量下降
上半年，僅有36%的房企融資總量有所增加，規模減少的房企中有約30%的企業同比降幅超過50%。
從梯隊上來看，四個規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊的房企規模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態度。
表：2021年各梯隊房企融資規模變化（單位：億元）
數據來源：CRIC
單月數據來看，6月共有26家房企發行債券，發債企業個數比上月減少1家。其中，招商蛇口發債最高，發行了21.6億元的公司債，同時也發行了15億元的超短融資券；而從發債年限來看，保利發展發行的公司債年限達到7年，時間最長。從債券發行利率表現來看，中海發行3年期的20億元公司債利率最低，年化利率為3.25%。
值得注意的是，2020年四季度以來房企發債及到期債券呈現“剪刀差”，房企發債量小于到期量，房企償債壓力一直處于承壓狀態。
其中，7月債券到期數量增加6筆至41筆，合計613.82億元，環比上升19.3%，房企償債壓力將再次上升。到2021年下半年，房企的到期債券為3505億元，較上半年減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，疊加下半年融資環境持續收緊的態勢，下半年房企融資將會更難，房企融資壓力將持續。
圖：房企2020年以來發債及到期債券情況（單位：億元）
數據來源：企業公告、CRIC整理
融資成本持續下降
截至2021年6月，100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本達6.86%，下降0.97個百分點，境內債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個百分點。
上半年融資成本下降主要原因在于，TOP10房企如招商蛇口、保利等融資成本相對較低的龍頭企業發債量較多，其中境外融資成本下降了1.66個百分點；同時TOP31-50的房企中遠洋、越秀發行了數額較大的境外債，使得該梯隊房企境外融資成本下降0.73個百分點。
單月來看，6月房企融資成本6.45%，環比上升1.12個百分點，同比下降0.43個百分點。其中境外融資成本8.37%，環比上升1.66個百分點；境內融資成本4.60%，環比大幅上升0.81個百分點。
值得注意的是，房企境外發債成本分化愈發嚴重，低成本的企業如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企高達14.5%。具體而言，房企的境內融資利率在2.63%-7.00%之間，部分排名31-50梯隊的企業發行公司債利率相對較高，拉高了融資成本；境外融資利率范圍則為4.625%-14.50%。
表：歷年典型房企債券類融資成本
備注1：僅指境內外發行的各類債券、優先票據、中期票據等，不包含各類貸款等
數據來源：企業公告、CRIC整理
在融資環境持續收緊的狀態下，預計下半年房企融資將持續分化。財務優秀的房企將獲得更高的融資額度，有利于企業調整融資成本和結構，從而在發展及集中供地中受益；而債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，同時，部分房企的新增融資成本或將上升，短期此類房企仍將以降杠桿為主要目標。
未來房企應積極拓展更加多元化的融資渠道，優化債務結構，降低融資成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租賃發展的政策推進加碼，或將成為房企融資突破的新方向。
同時，企業運營方面應持續優化組織架構，持續提高運營能力，深化銷售渠道，加快銷售端現金回流。未來“產品為王”仍是行業破局之道，房企應持續打磨自身產品力，提高自身盈利能力。
附表：2021年上半年部分房企融資相關政策
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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