不少地方的車位，成了名副其實的“大坑”

作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

前陣子跟一個項目總聊起車位的問題，他負(fù)責(zé)的那個項目，在某二線城市的遠(yuǎn)郊，住宅已經(jīng)實現(xiàn)了100%去化，商業(yè)也都已經(jīng)實現(xiàn)了90%的去化。但是提起車位，他就直皺眉頭，我問具體去化有多少，他先讓我猜，我猜了30%，20%的去化，結(jié)果都不對。真實的數(shù)字是，只賣了20個車位，整個項目總計2000余戶住宅，2200個車位。

聽到這個數(shù)字，我一開始是震驚的，而且表示深度的懷疑，以為他在開玩笑。后來打聽了一下，片區(qū)的幾個項目，都是這種“慘淡”的情況。

這種情況，并不是個例，比如在環(huán)京的一部分樓盤，以及嚴(yán)厲限購的一二線城市遠(yuǎn)郊不限購的臨近縣市樓盤，都存在這種情況。這類樓盤存在典型的特征，那就是大城市因為限購政策加碼，或者房價單價總價較高，造成的購買力外溢。這些城市的房地產(chǎn)，具有濃烈的投資色彩，購房者大部分都是投資客群，自住的比例極低。在自住的客群里面，短期內(nèi)會考慮入住的，比例也不高，很多樓盤交樓三年了，入住率10%都沒有。一些三四線城市的新區(qū)，半成熟區(qū)域的，也大多存在這種類似的情況。

人都沒住幾個，買房的人都是買來“囤貨”，等著房企升值的，車位自然是非常難賣。因此房企為了賣車位，想了一茬又一茬的辦法：

為了制造緊張的銷售氣氛，地下車庫里面，很多車位都被貼上“已售”標(biāo)簽，那些標(biāo)注為“已售”的車位，還都被項目的物業(yè)鎖上了，嚴(yán)密保護(hù)起來。讓部分在猶豫要不要買車位的人，怕下手晚了就沒了，最終“嚇得”趕緊交錢預(yù)定一個。

售樓部的銷售人員，隔三差五就給你打電話，說現(xiàn)在車位剩余的好位置不多了，目前呢還在搞優(yōu)惠價銷售，原來10萬出頭的車位，現(xiàn)在只要6-7萬都可以買到。物業(yè)還送3年的物管費(fèi)，活動就這一次了，不買下次就沒了。

然后，還是沒幾個人愿意買。畢竟都沒打算住那里的，車位買來干嘛。

最有意思的，非交樓后兩三年的小區(qū)業(yè)主群里，業(yè)主出租車位的廣告。每天都會有業(yè)主，在大家聊天的消息中，插播租車位的廣告“XX棟電梯口車位出租，200元/月，包物業(yè)費(fèi)，租一年以上，還可以再優(yōu)惠些”，然后還有無數(shù)個業(yè)主跟帖，順帶也發(fā)一波自己要出租的車位信息。連續(xù)發(fā)半年，也沒人租車位，甚至租金價格降到120元/月，也鮮有人問津。最后就沒人再發(fā)了。

買了車位的人，最痛苦的還不是車位租不出去，而是交房后很多年，房子的價格都漲了不少了，車位的價格不漲反降。原來七萬買的車位，交房都三年了，你掛7萬肯定是賣不掉的，降一萬掛的話，還有人問，但是賣出去的可能性還是很低。買了很多年，要賣的話，扣除稅費(fèi)還要倒虧很多，連本金都沒拿回來。

從自己買房投資的角度，我個人是不建議大家買這些區(qū)域的車位的，這個投資回報還不如把錢存余額寶。七八萬買一個車位，存余額寶一年也有一千多的收益，買個車位每年還要倒貼大幾百的物業(yè)費(fèi)。即使有自住需求，自己未來可能要住進(jìn)去，也可以租車位，畢竟車位多得很，而且租金很低，可以隨便選。

問題的癥結(jié)點(diǎn)，我覺得在車位配比問題上。現(xiàn)在各個城市，哪怕是小縣城的車位配比，也都是要求在1:1以上。放在一些入住率比較高的區(qū)域，這種配比要求一點(diǎn)不過分，而且有的還低了。但是在那些遠(yuǎn)郊區(qū)，或者純粹的空城，這樣的車位配比，是跟現(xiàn)實的停車需求脫節(jié)的。在10-20年內(nèi)，都看不到會有這么大的停車需求產(chǎn)生，屬于一種社會資源的浪費(fèi)。地塊規(guī)劃條件在這些特殊區(qū)域的車位配比指標(biāo)上，應(yīng)該有一些靈活的設(shè)置，適當(dāng)降低車位配比。

這樣大體量的車位，在房企拿地決策角度也很難受，激進(jìn)一點(diǎn)的公司在測算時很多都是按五到六成的車位去化率計算銷售額的，剩下的車位按半價計算收益。但是實際的去化率很難達(dá)到這個指標(biāo)，能有個三成的去化就很不錯了。但如果在測算時不激進(jìn)一點(diǎn)，車位的沉沒成本，就會吃掉項目本就不多的利潤，難以達(dá)到上會的利潤指標(biāo)。

也有的房企，做出了一些新的嘗試，比如資信比較好的房企，或者國有房企將車位與其他資產(chǎn)打包，做成融資方案，用來長期滾動融資。也有的房企，直接將車位做成金融產(chǎn)品的，交個七八萬全款，車位就送你業(yè)主了，五年或者十年再還返還你本金。不過這個操作以小房企操作比較多，因為有可能會被監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定為非法集資，給與相應(yīng)的處罰。

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