從投資測算到底準不準說起

眾所周知，商業地產是一項重資產、回報周期長投資。因此，基本上所有的企業在投資這一類項目之前都會進行一輪測算。然而，很多人內心卻會打鼓的是到底投資測算靠不靠譜。前幾日在深圳進行投資測算的沙盤推演，就有朋友私下問我說投資測算到底能有多少的準確度。那么，今天就來探討一下這個話題吧。

關于投資測算準不準這個話題，在我看來首先還要從理解為什么要做投資測算說起。也許有些人會暗自覺得這還是個問題嗎，投資測算自然是要評判項目能不能投資；也許還有些人會不屑地說，不就是編個數字忽悠老板花錢么。

這個問題表面看上去似乎對大家毫無挑戰，但不妨再多想一層：投資測算的結果是由哪些因素造成的，結果滿足了預期就能坐等回收投資嗎？這時候相信很多人心里都會想：測算是測算，實際是實際，兩者之間怎么能對等呢——那么問題就來了，如果投資測算沒法和實際完成掛鉤，測算就變成了純粹的數字游戲。

在我看來，投資測算的目的不在于測算那些財務指標能不能達到老板的預期，而是規劃項目要怎么做才能達到老板的預期。也就是說，投資測算的過程其實是一個模擬未來項目的操盤方式的過程，包括：樓要怎么建、花多少錢建、建多久、建好后怎么招商、租金定多少、每年花多少費用、要不要融資等等。

圖1: 投資測算中定義的各項目標

如果大家認同了我所說的投資測算的目的重在定目標，那么前面關于投資測算準不準的問題就顯得不是那么重要了。當然，從投資回報的要求來倒推制定目標這件事情，依然離不開測算的方法靠不靠譜。這就還需要先充分地理解投資測算的原理。

圖2: 投資測算的基本模型

圖3: 投資領域的T型圖

而至于各項現金流如何更有效、更科學地預估出來，這就要結合企業自身所投資的項目的特征來設計了。比如：投資住宅會根據推盤計劃和回款預估收入現金流，投資酒店會根據淡旺季房價與空房率預估，寫字樓、購物中心、長租公寓預估租金的方式方法也有所差異等。各種投資測算的工具，其本質就是結合具體的業務特點設計了一套預估現金流的方法。

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圖4: 基于投后思維制定投資方案

事實上，在許多企業的投資測算過程中，往往因為粗放式地交差而忽略了重要的影響因素。比如：在建設規劃時為了提高租金項目容積率做到最大，卻極盡可能的壓縮建設成本，工期也按照最保守的預估。這樣的結果，可想而知就是后面的工程計劃難以完成。要知道，做大容積率必然是需要以加大工程成本、延長工期為代價的，并且過分壓縮建設成本必然對后期的維護費用有所影響。

再比如：投資時往往按照市場的租金水平來預估自身項目未來的現金流收入。然而，別人在租10塊錢的時候我們真就也能租10塊錢嗎？熟悉招商的同事都明白，對于新入市的項目而言為了搶占市場會給出一定幅度的折讓，特別在當前空置率日趨上升的市場環境下是根本沒可能按照市場租金水平去出租的。如果投資時這么去預估，那就是給未來運營的同事挖了一個大坑。

在投資測算方案中類似這樣被忽略的問題往往還有很多，如：十幾年甚至幾十年的投資期限里完全不考慮工程改造，租金卻依舊要求穩定地增長；出租率穩定增長至高位，不考慮續租招商的影響；工程成本和物業費用都控制到最低，忽略了建造標準與維護成本之間的矛盾等等。無視這些因素所定出來的目標，后續承接項目的人自然就會覺得是不靠譜的。

通過上面的介紹，相信大家都清楚項目從規劃、建設到運營的各種因素會對投資回報造成的影響。然而，投資測算時考慮的因素越多，測算模型的設計也就會變得越復雜。為了更高效地進行投資測算的各項條件假設和評估，許多企業會借助計算機的工具——這可以是根據自身特征編制的Excel工具，也可以是更加高階的系統軟件應用。

Excel工具的好處在于調整方便，但缺點就是一旦參與測算的人多，不利于統一測算規則和進行數據的共享協同。因此，對于一些投資項目數量不多的、參與人數較少的企業而言，往往是更多會選擇應用Excel工具來進行測算。當然，應用系統軟件除了協同的優勢外，并且還可以通過調整一些測算因子來進行敏感性分析，找到造成回報目標差距的改善點。

圖5: 百思空間系統針對投資測算的應用

隨著土地價格的不斷上漲和商業地產存量競爭的日趨加劇，一味追求速度地盲目開發投資必將難以持續。企業要想繼續保持自身的盈利增長，就必須以資管的思維來開展投資測算，并形成項目的經營目標以指導后期工作的開展。同時，借助先進、科學的管理手段武裝自己，通過數據輔助決策，才能最終制勝存量時代。