永業(yè)接盤中海門面項(xiàng)目 窺見上海國資“進(jìn)退試驗(yàn)”

作者：陳文莉

來源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

國有低調(diào)分子“上海永業(yè)”，今年卻頻繁出圈。

今年它第一次出圈，是在“謝娜張杰被疑買房跳單”的新聞報(bào)道中。因?yàn)槠滟I下的“思南公館項(xiàng)目”，持有方與銷售方的共同母公司，正是上海永業(yè)。

時(shí)隔一個(gè)月，上海永業(yè)又出手接下了中海發(fā)展上海公司“數(shù)百億”規(guī)模的城市更新項(xiàng)目。

3月8日，中國建筑（601668.SH）發(fā)布了一則關(guān)于上海市歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目變更投資事項(xiàng)的公告。

項(xiàng)目公司之一“上海中海海庭房地產(chǎn)有限公司”，曾由中建下屬中海發(fā)展（上海）出資 98%、上海中城企業(yè)集團(tuán)出資 2%。變更完成后，項(xiàng)目公司持股比例則將變?yōu)橹泻０l(fā)展（上海）出資 2%、上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司出資 98%。

這意味著，位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的巨無霸“建國東路67-71街坊”舊改項(xiàng)目，部分項(xiàng)目的控股股東，將變更為上海永業(yè)。并且，項(xiàng)目的計(jì)劃投資額也由590億元增加到了595億元，開發(fā)周期從原來的6年擬變更為6.5年。

風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目是上海余留體量最大的舊改，也是中海在上海投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。2020年，中海上海公司費(fèi)了九牛二虎之力，與黃浦區(qū)簽約拿下這個(gè)“門面項(xiàng)目”。

一番周折，中海為何將其轉(zhuǎn)手他人？上海永業(yè)坐收“漁翁之利”？

厘清其中根由，就不得不聊一聊上海永業(yè)這家國企了。

（20世紀(jì)80年代拍攝的永業(yè)大樓）

01 中海無奈讓出“上海門面”控制權(quán)

建國東路項(xiàng)目位于黃浦區(qū)新天地以南，是為數(shù)不多的成片舊城改造區(qū)域，現(xiàn)存13處文保建筑，該項(xiàng)目涉及到了8500戶，約4萬人口的搬遷。項(xiàng)目總占地面積約14.75萬㎡，地上計(jì)容建筑面積約36.8萬㎡，包括住宅、商辦、公共綠地、風(fēng)貌保護(hù)及歷史保留建筑等業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目持有公司之一“海庭公司”，是建國東路67、68、71街坊的項(xiàng)目公司。轉(zhuǎn)讓后，中海上海僅剩69、70街坊，將更多的地塊轉(zhuǎn)給了上海永業(yè)，同樣也舍棄了收益的大頭。

不過，值得注意，據(jù)悉項(xiàng)目原定的總投資590億元，開發(fā)周期6年。若按股權(quán)投資，中海上海公司前后需要投入超過570億。

此間大環(huán)境下，開發(fā)周期長，投入資金多，收益不確定性大，這或許動(dòng)搖了中海上海公司繼續(xù)開發(fā)的決心。

而且，相對(duì)于不少因流動(dòng)性危機(jī)入市，“物美價(jià)廉”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這一項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)似乎并不大。

將部分股權(quán)轉(zhuǎn)給合作方，從而減少資金投入，剝離負(fù)債，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，是目前房企的“流行做法”。

 02 上海永業(yè)“負(fù)重接盤”為己兜底

上海永業(yè)在坊間被戲稱為上海黃浦區(qū)的“親兒子”。

公開資料顯示，上海永業(yè)是黃浦區(qū)直屬的功能類國有企業(yè)，成立于1994年，承擔(dān)著重大項(xiàng)目建設(shè)、房產(chǎn)經(jīng)營、招商引資、園區(qū)運(yùn)營、市場化物業(yè)、城市更新、舊區(qū)改造、直管公房管理、保障性住房建設(shè)管理等諸多職責(zé)。

近三十年，上海永業(yè)成為了上海城市更新的主力軍之一，打造了思南公館、孫中山行館舊址、《新青年》編輯部舊址等如今的“城市名片”項(xiàng)目。

不過接盤者上海永業(yè)，其賬面并不十分充裕。

往年的財(cái)報(bào)顯示，上海永業(yè)的營收始終低于50億元，而凈利潤則不足6億元。這幾乎比不上絕大多數(shù)的百強(qiáng)房企。

數(shù)據(jù)顯示，上海永業(yè)2020年的營收27.71億元，凈利潤2.26億元；2019年?duì)I收48.82億元，凈利潤為5.77億元；2018年?duì)I收23.32億元，凈利潤2.99億元。

其中，2019年?duì)I收增長主要受益于前一年永業(yè)集團(tuán)與中城集團(tuán)整合重組，合并了多家房地產(chǎn)動(dòng)遷公司。

2021年前三季度，上海永業(yè)的貨幣資金73.78億元，這已經(jīng)是目前所披露數(shù)據(jù)中最“富有”的一次。

但上海永業(yè)的總負(fù)債卻在快速攀升。2021年三季報(bào)顯示，其負(fù)債合計(jì)322.26億元，而2020年底這一數(shù)據(jù)僅為187.73億元。

毫無疑問，無論是營收還是利潤，上海永業(yè)在一眾央國企中并不出色。接下中海這個(gè)數(shù)百億的城市更新項(xiàng)目，對(duì)上海永業(yè)的資金是一種考驗(yàn)。

此次上海永業(yè)接手“自家門前”的巨無霸項(xiàng)目，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，更像是一種兜底。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊發(fā)現(xiàn)，永業(yè)在通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，加快資金的回籠、利用。

1月6日，永業(yè)以3.39億元的底價(jià)，掛牌轉(zhuǎn)讓永業(yè)商業(yè)40%股權(quán)（永業(yè)集團(tuán)30%，永業(yè)股份10%）。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴風(fēng)財(cái)訊，股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓的目的多在于回籠資金，剝離負(fù)債。

顯然，永業(yè)選擇了將旗下公司的部分股權(quán)出售，回籠資金以備后用。

如永業(yè)一般，股權(quán)一進(jìn)一退，資金騰挪來去，正在成為上海地產(chǎn)、上海久事、光明地產(chǎn)等多家上海國資地產(chǎn)平臺(tái)的無奈選擇。

以上海地產(chǎn)為例。1月28日，其以45億元收購了世茂外灘茂悅酒店。

然而，上海地產(chǎn)自身負(fù)債卻居高難下。

數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，上海地產(chǎn)總負(fù)債分別為1908.88億元、1955.73億元和2164.36億元。

風(fēng)財(cái)訊曾報(bào)道，上海地產(chǎn)一個(gè)月間掛牌轉(zhuǎn)讓了旗下多家公司，且主要是三林城市更新項(xiàng)目公司。

彼時(shí)，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴風(fēng)財(cái)訊，房企連續(xù)出售項(xiàng)目，一是因戰(zhàn)略調(diào)整和項(xiàng)目定位等，決定退出開發(fā)；二是公司流動(dòng)性緊張和現(xiàn)金流承壓。從目前上海地產(chǎn)的情況來看，更多應(yīng)該屬于后者，當(dāng)然也可能有業(yè)務(wù)盤整的考慮。

04 重負(fù)下的多元化解法

2021年12月21日，永業(yè)與綠城中國（03900.HK）簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將深化全方位合作，共同推動(dòng)黃浦區(qū)城市更新。

風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，合作開發(fā)是永業(yè)的“自我解套之法”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，永業(yè)的合作伙伴超過14家，瑞安、香港新世代、凱德、新加坡發(fā)展置地集團(tuán)、上海久事、上海申通，皆與其有過項(xiàng)目合作。

上海地產(chǎn)則找到了另一種解法——

2021年6月，上海地產(chǎn)與招商蛇口、中交、萬科、國壽投資、保利、中國太保、中保投資聯(lián)合成立了上海城市更新基金。

該基金總規(guī)模達(dá)800億元，是目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

透過上海永業(yè)的進(jìn)退、上海地產(chǎn)的操作，或許能窺見上海國企的項(xiàng)目騰挪取舍，以及它們通過“合作開發(fā)、設(shè)立基金”等多元化方式尋求出路的試探。

畢竟在區(qū)域發(fā)展中，國企往往承擔(dān)著更多功能性建設(shè)的重任，甚至是維穩(wěn)市場的任務(wù)，而它們往往也是負(fù)重前行，背后承擔(dān)著不小的資金、經(jīng)營壓力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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