最高院：房屋未能交付情形的消費者房款返還請求權，優于其他權利！

2. 雙方約定，剩余購房款由趙巧萍向銀行貸款，相關貸款手續由亞西亞公司幫助辦理，合同文本全部由亞西亞公司管理。此后，趙巧萍一直等待亞西亞公司交房。

3. 趙巧萍所購買的案涉房屋，因亞西亞公司對外負債，被債權人申請法院進拍賣，并用于歸還亞西亞公司欠他人的債務。此后，亞西亞公司進入破產程序。

4. 趙巧萍訴至法院，要求：（1）確認已支付購房款833070元，同時，亞西亞公司賠償違約金349651元，兩者共計1182721元；（2）確認趙巧萍的1182721元款項在亞西亞公司破產財產中享有優先受償權。

5. 一審法院確認亞西亞公司應返還趙巧萍購房款833070元并優先受償，駁回趙巧萍其他訴訟請求。二審法院改判，僅確認浙江亞西亞房地產開發有限公司應返還趙巧萍833070元，駁回趙巧萍其他訴訟請求。再審法院改判二審判決，維持一審判決。

上述司法解釋及最高人民法院答復意見表明，商品房買受人的權利，包括房屋建成情況下的房屋交付請求權和房屋未能交付情形下的購房款返還請求權，均應優先于建筑工程承包人的優先受償權和抵押權人的抵押權。本案案涉房屋系住宅，而趙巧萍在杭州市又無其他住房，且其已經實際向亞細亞公司支付超過一半的購房款計833070元，在亞細亞公司未能交付案涉房屋之情形下，根據前述規定，趙巧萍要求返還購房款之請求權在亞細亞公司破產程序中理當享有優先于建設工程價款及抵押權受償的權利。亞細亞公司提出，案涉房屋已經被人民法院強制拍賣，房屋產權已經不再登記在亞細亞公司名下，故趙巧萍不應享有優先受償權。然如前所述，房屋買受人的購房款返還請求權享有優先受償之權利，系以房地產開發企業未能實際交付房屋為前提條件，至于房屋是否仍登記在房地產開發企業名下，并不影響該優先受償權的成立。故亞細亞公司該項抗辯理由，缺乏法律依據，難以成立。二審法院認定購房款屬于普通債權，與上述規定不符，存有不當，本院予以糾正。

（2019）浙民再545號

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》

一、 人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照 《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》

【2014】執他字第23、24號

一、《批復》第一條規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。第二條規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。上述兩個條文明確規定了房屋買受人的權利優先于建筑工程承包人的優先受償權與抵押權人的抵押權，體現了優先保護處于相對弱勢地位的房屋買受人的精神。

二、基于《批復》保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對于《批復》第二條“承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。

......

二〇一四年七月十八日

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

實務中，根據相關法律和司法解釋，支付大部分價款的購房消費者對房產享有的權利＞工程款優先權＞抵押權，已無爭議。上述位階一般是在爭議房屋尚在開發商名下的情形下，對房產主張權利時的優劣排序，但如果房產如交付不能時，消費者是否能夠就返還交付的購房價款主張優先權？如有，該優先權的范圍是僅涵蓋交付款項還是可包含違約金部分？在實務中觀點不一。本文援引的判例及判例中提及的最高院【2014】執他字第23、24號答復對此予以了明確：交付全部或大部分房款的消費者，在房屋未能交付情形下的購房款返還請求權，優先于建筑工程承包人的優先受償權和抵押權人的抵押權，不過對于違約金部分不具有優先權。