新力的自我約束

作者：宋兵乙

來源：地產風聲（ID：fangshi488）

“左腿”融資、“右腿”投資，循環對外擴張。

近一年來，“兩條腿”逐漸被套上“沙袋”：

大家到了減重慢行的時候了。

01                                     

讓行業變得更穩。

理解調控的初衷，才能看清變化的本質。在濃霧中穿行時，不會迷失方向。

在前幾天的新力控股中期業績會上，有記者提問，如何看待當下地產行業的變化？新力控股董事長張園林回答：

他也對未來做出判斷：

這兩段表態，可以濃縮成一句話：新力控股認為調控將讓行業變得更好，自己在主動進行調整。

在眾多調控政策下，房企重新站在了同一起跑線上。對待調控的態度，很大程度上決定著重新起跑后速度和持久力，以及未來在賽道上的位置。

就之前的多次調控歷程來看，任性沒有好果子吃，自我約束反有可能開拓新空間。

主動與政策風向保持一致，保證安全性追求成長性。

現在的地產調控不是在打補丁，而是逐漸形成一個閉環，約束房企所的經營性行為。

像“三道紅線”直接錨定房企的財務狀況，從源頭上打破依靠高杠桿的發展邏輯，降低行業風險。

調控升級的過程，可以說是房企再重構的過程。主動自我約束的房企，瞄準的方向應該是：

在“找錢”、“花錢”上，更穩健和審慎。

房企進行融資活動時，一般有4種找錢方式：

受政策和大環境影響，過去主要依賴的銀行貸款和股權融資收緊，找錢難度愈發加大：

今年8月，100家典型房企的融資總量，環比下降41.0%，同比下降52.4%。

融資難，會帶來兩重影響。

它本質上是要求降債，而降債是需要錢的。融資不順或者錢不夠，債降不下來，難以被歸為“綠檔”。基本的安全性得不到保障，更別提發展了。

另一方面，融資在這一輪調控中，會造成房企分化。

那些“手頭緊”的房企，會減少拿地，最終直接影響未來的業績表現。融資渠道多的房企，本身風險抵抗能力強。再加上潛在的收并購機會，大魚吃小魚的局面會進一步加劇。

所以，找錢就是延長生命線。錢拿得穩妥，活得也會更久。

像今年上半年，不少房企瞄準綠色債券。這是一種將所得資金，專門用于資助綠色項目的新型債券工具，是國家大力推動的一種融資方式。

新力控股在這上面已經先行一步。根據半年報顯示，它已經完成首筆2.1億美元的綠色債券，為后續拓寬融資渠道、降低融資成本奠定基礎。

另外，它對內在財務上進行自我約束，如現金管理、儲備授信額度、優化債務結構等。

截至報告期末，新力控股已連續三期經營現金流為正，現金短債比達到1.4，凈負債比率進一步降至50.5%。金融機構授信總額為952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%。

按照“三道紅線”的標準，它目前處于黃檔。公司管理層表示，“目標通過優化管理和債務結構，在一年內實現全線‘綠檔’”。

公司已經做好應對融資方案。

03

今年“供地兩集中”推出后，房企舊有的拿地策略被調整，新的打法還沒完全成形。在這段不確定時期里，房企投資的試錯成本大幅上升。

說的通俗點就是，走一步看三步，別人一窩蜂涌上去時，自己先冷靜幾秒。

其中，有的是為了長期戰略，也有些是在焦慮之下亂了分寸。他們在拿地時，沒有找準自己的定位，一門心思盯著熱度高的城市和地塊。碰上豪大氣粗的競爭者后，往往就容易折戟而歸，浪費掉有限的機會。

在新力控股常務副總裁劉翔看來，第一次集中供地的城市地價依然居于高位，新力控股保持著嚴格投資紀律和拿地節奏：

上半年，新力控股調研了將近200塊土地，真正決定去拿的只有5塊。平均調研40塊地，才肯拿1塊。

排在前列的房企，也開始顯露出這種審慎勢頭：

根據中指數據，8月50家代表房企拿地總額同比下降76.2%，環比下降51.8%。

謹慎拍地之外，新力控股還在采用多元化拿地策略。也就是不完全依賴公開市場，通過勾地等推動項目落地。

新力控股通過勾地獲取該地塊，成交地價僅為2158元/㎡，溢價率僅為3.3%。該項目位于新建區政府重點打造板塊內，預計將為新力控股貢獻可觀的銷售和利潤。

在合理的投資布局下，上半年新力控股業績呈現穩健的增長態勢：

權益銷售額270億元，同比增長28.4%；營業額112.2億元，同比增長28.9%；股東應占利潤7.3億元，同比增長7.4%。

業績增長的同時，新力控股還在產品和服務上持續創新。

比如，通過落地3.0產品研發標準化，推動產品力全維升級；通過“360°悅服務”打造服務產品化戰略，提供全方位服務解決方案，形成完整的服務閉環。

融資和投資上減速，產品和服務上加速，新力控股在這一輪調控中踩出自己的節奏。

今年以來，地產賽道上的調控頻次愈發密集。

不完全統計，截止到8月各級樓市調控政策總數超過400項，月均達50余次，刷新歷史紀錄。

這是行業在經歷快速生長后，回歸良性的必經之路，對于房企來說未嘗不是件幸事。我由此想到少林寺里的某些僧人：

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 新力的自我約束