信托經理：地產信托，硬的像塊兒磚

作者：爾青

來源：阿信往事

小曹：

我上一篇因為沒有寫你，有讀者在后臺問：“小曹去哪兒了？”看來大家已經習慣了“小曹”的存在，就像三個人聊天，雖然你平時一句話不說，可是你忽然不在，大家不知道這天怎么聊下去了。

所以，這一次，你還是回來吧，也算是對讀者的一個交代。

在信托雷區不斷爆炸的夜晚，你去了三里屯酒吧，紙醉燈謎的夜生活里，靡靡之音是否可以掩蓋信托雷區的轟鳴。

（一）

干地產三四年，一直有一種自卑感?？粗磉吀上M金融的，干家族信托的，干證券信托的，干資產證券化的，感覺自己就一個土鱉，就像同學聚餐的時候，有人從書包里拿出了香腸，有人拿出了雞腿，有人拿出了漢堡，而自己卻摸出了一個冷冰冰的饅頭，吃飽有什么用，“飽”字可以掛在臉上當面子嗎？要不是干基礎設施的在那兒杵著，在公司里的地位就?！皼]地位”了。

剛出來干業務的時候，說實話，由于剛從風控轉業務，還帶著風控技術人員的“金絲雀”，不想吃五谷，只想喝雨露。一聽新的團隊是干地產為主，心里那個泄氣啊，剛出來做業務還尋思著干點消費金融、家族信托這種高大上的，認為地產已經是末日黃昏了，我不能在一條黃昏路上跌跌撞撞體會一個行業的滅亡，我要跟著行業轉型的曙光，見證紅太陽是如何升起的。

團隊長說，2015年，地產開始走下坡路了，我們慢慢轉型。

就靠這句話，我留了下來，留下來，不是為了地產，是為了轉型。

然后，我們在轉型的道路上走了3年，從四三二到地產基金，從地產基金到地產前融，每次轉型都特別徹底。四三二沒得干，只能干基金，基金沒得干，只能干前融。彎彎繞繞三四年，離不開的還是地產。

但我們并不是沒有努力去轉型。

我們也去接觸基礎設施項目，這種簡單粗暴肥的流油的項目，估計是每個信托經理夢寐以求的吧。標準化的交易結構，標準化的風控措施，標準化的交易合同，而且投資人還特別認，因為大家都知道融資平臺的實質就是政府信用嘛。但是，生不逢時，我只能說這四個字。我出來做業務的2015年，正是中央開始調整地方債務的開始，43號文下發，所有信托公司跟著解讀，收緊風控標準。緊接著2016年，為了降低政府債務率，融資平臺瘋狂發債，通過發債融的低成本資金置換高成本的信托融資，融資成本忽然爆降，能給到信托公司要求成本，要么區域不行，要么政府不出函。兜兜轉轉一年，一個也沒落地。2017，繼續低迷。到了2018，忽然流動性縮進，到處宣揚著打破剛兌的呼聲，融資平臺資金鏈收緊，忽然撐不住了，先是云南，然后天津，山雨欲來風滿樓，市場間到處開始彌漫著融資平臺要迎來違約高潮的氣息。

之前有人推薦過來不少上市公司融資，我們首先問的就是有沒有像樣的抵押物。對方只能提供名下限售股質押，此外，就是大股東擔保。有的連股票都質押不了，搞一個股票收益權轉讓或質押。我們看企業的財務報表，爛的不行，偌大的企業，融資成本超高，扣掉融資成本就是負的了。負債表里趴著銀行、信托、資管、基金子公司，就剩高利貸體現不了了。

然后去接觸資本市場和影視項目，發現這兩類基本是在比誰家的故事更好聽，真金白銀干貨沒多少，七彩虹的故事滿嘴跑。

除了地產，不敢說沒有好項目，而是我們沒那個命。

這個世界每天都在變，日月星辰在變，江河湖海在變，喜怒哀樂在變，唯一不變的是地產。兜兜轉轉一大圈，轉來轉去，還是在圍著地產這塊磨盤持續輸出。一口唾沫一個釘，一個項目一個坑，扎扎實實，放在那里，就像放了一塊磚，硬到你可以摸的到，掄起來，就可以把你干倒。

前不久一個信托業老前輩問我，你們最近在做什么業務。我說，還是地產吧。老前輩又問，那你覺得現在什么業務比較靠譜。我回答的特別堅決，必須地產啊。前輩問為什么。我說，現在除了地產企業，還有多少企業的營業利潤能夠覆蓋融資成本？前輩沉默了片刻，不虧損就不錯了。企業的營業利潤達不到融資成本，那就意味著企業每年的利潤都用來支付融資成本，有可能還不夠支付，企業每年都在虧損，企業的運行資金靠融資在維持，企業也就進入了“龐氏騙局”了，在不停的借新還舊，企業的資金就像一個水池子，流出的多，流入的少，總有一天會流干，直到有一天還不上利息，崩盤。

（二）

是啊，崩盤。

最近估計淪陷的信托兄弟們比較多。

干華塑控股的淪陷了一批。

干天津鋼鐵的淪陷了一批。

干天津融資平臺的淪陷了一批。

干盾安的淪陷了一批。

這讓我想起來2014年佳兆業的淪陷。一家佳兆業，幾家信托愁。可佳兆業的好處在于這是一家地產企業，雖然因為政治原因被封盤，面臨清算的風險，但是好歹企業下面的優質地產資產比較多，無非是如何盤活，不管是哪塊地產，不管被誰并購接盤，其資產的價值本就可以償還所有本息?？墒牵裉爝@些淪陷的企業呢？如何去盤活？天津鋼鐵的淪陷是落后飽和的產能，天津融資平臺的淪陷是日益緊張的外部融資環境以及國家打破剛兌的決心，盾安的淪陷是刀鋒一樣稀薄的利潤率。沒有資金的猛輸血，短期內，很難辦，但猛輸血了，長期看也是個不確定數。

佳兆業可以活，很大的原因是主營是地產。作為一個蒸蒸日上或者超級穩定的行業，國家雖然不能忍受房價暴漲，但更難忍受的估計是房價暴跌吧，房價暴跌不僅僅是金融風險，多少家庭幾代人的財富都放在了一所房子上，房價暴跌所引發的社會問題更為強烈，社會財富的極度縮水，引發的必然是社會的動蕩不安。

所以，如果說信托項目是一場賭博，賭行業，賭政策，賭現金流，賭救世主，不如賭國運：房地產不倒，國家經濟目前不一定會很好；但房地產垮了，國家經濟一定很難過。

還是吃饅頭吧，吃的安心，不用擔心什么激素啊、農藥啊、化肥啊、油炸含量過高啊，“飽”字不可以貼臉上裝面子，但是實實在在的像塊磚頭，沉甸甸，硬邦邦，拿在手里心不慌。

2018年5月6日

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原標題： 信托經理：地產信托，硬的像塊兒磚