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    穩健的西南房企,也開始頻繁折戟了!

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    2021-07-14 13:17 3191 0 0
    21年以來,向來穩健的西南房企也開始折戟沉沙,頻頻暴雷。

    作者:陌爺

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    中國地產江湖,歷經40余年的發展,風雨飄搖。
    從改革開發的萌芽期,到上世紀90年代的爆發期,再到2003年被確定為國家支柱型產業,再到現階段強調控背景下,房地產淪為“政策市”,房地產也總是兼具著歷史使命。
    國家的宏觀調控之手,讓房地產收攏為一盤大棋。
    首先是房價關乎民生,表現為“箱體震蕩”。
    其次,行業集中度也在不斷加劇,可以預測的是未來5-10年,中國的房地產將成為國企與少量經營穩健且具有核心競爭力的民企所主導。
    NO. 1|壹
    細分市場格局,百強房企的流派按照地域劃分,均具有其不同的發展模式與經營特點,包括閩系、粵系、浙系、京系、西南系等。
    首先特色最為鮮明的當屬以陽光城、世茂、建發、旭輝、泰禾等為代表的閩系房企,可謂是占據了半壁江山。
    突出特點表現為風格較為激進,信奉愛拼才會贏,通過杠桿式擴張實現規模的階梯式抬升。
    抓住行業周期性機遇,激進且克制的房企開始走向精細化+穩健經營(典型代表:旭輝)的發展模式。
    但也不乏一路高桿杠裸奔的房企如泰禾、福晟、光明等,最終只能曇花一現而一蹶不振!
    客觀地來說,世茂是介乎兩者之間,只不過善用財技,資本市場的反映有所滯后!
    僅次于閩系的浙系房企如綠城、濱江、大家、德信、華鴻等則更喜歡標榜品質與“精工”。
    通過產品端贏得市場口碑與客戶基礎,進而提升產品溢價與品牌溢價。當然,這點是與客戶群體息息相關。
    浙江,本就民營經濟發達,藏富于民的特點直接導致對房子的品質需求。
    再看西南房企,第一梯隊當屬龍湖、金科,其次是以華宇、東原等為代表的第二梯隊。整體表現為“穩健”,且相對低調。
    根據中指研究院《2020中國房地產百強企業研究報告》,西南區域房企表現尤為搶眼。
    16家西南房企入選百強,成為業內企業發展樣本。

    NO.2|貳
    西南房企的特色整體表現為提升規模,立足品質,深挖特色。
    而最為突出的就是渝派房企,渝派房企從山城起步,像重慶火鍋一樣,在全國開枝散葉。
    在重慶流傳著這樣的說法:別墅看龍湖,社群看東原,洋房看金科,這點主要體現在產品立足點。
    而發展戰略上,龍湖從商業+住宅的雙輪驅動,到六大航道齊頭并進,多元化的同時也能夠保持財務的積極穩健,近些年來表現的尤為突出與兩眼。

    08年的金融危機對于龍湖而言也算是生死一節,從洪流中涉險而過后,龍湖便開始狂奔。

    近兩年,甚至成為了華潤、萬科等龍頭房企的對標對象。

    金科的躍升式發展也是機遇上一輪行業周期大潮,全國化布局可圈可點,擴張也毫不手軟,在去年底定下5年實現4500億銷售額的目標。

    產業+住宅的驅動模式卓有成效,但同時財務上的風險也在逐漸加劇累積。

    東原依托于“迪馬股份”的信用背書,也走出了其獨具特色的發展模式,但在龍湖、金科揮金如土,東原則身陷危機。

    在迪馬股份大股東東銀集團發生債務危機,旗下東原地產爽約千億,陷入成長煩惱。

    今年3月,吳旭旗下的協信遠創債務暴雷。

    經過30年發展,渝派房企正演繹著劇烈的分化之路——有人吃肉、有人喝湯,也有人正在找米下鍋。
    NO. 3|叁
    21年以來,向來穩健的西南房企也開始折戟沉沙,頻頻暴雷。
    首先是協信:
    作為曾與龍湖、金科、東原、華宇等并稱渝系房企的"五朵金花",并在一段時期穩居全國百強房企之列。
    但自2019年末開始,協信遠創屢次被曝出資金鏈危機消息。
    隨后,協信遠創也一度傳出資金鏈斷裂將賣身續命,先后被金科、融創、陽光城等房企調研一番后不了了之。
    即便是CDL入主后,協信遠創的債務問題并沒有得到有效解決。
    究其原因,還是在于規模擴張過于迫切,重點發力的商業地產項目,由于資金沉淀多,開發周期長,近幾年公司現金流壓力陡增。
    近期再加上人事頻繁動蕩,協信的資金鏈危機仿佛越來越深遠。
    其次,是藍光:
    藍光自今年爆發流動性危機以來,備受輿論關注,而輿論以及流動性陷入危機的導火索主要來自于一場蝴蝶效應。

    藍光與平安的一筆債權業務因到期未及時償還與歸集,而直接被平安拉入黑名單并降低信用評級。

    進而各大金融機構紛紛警惕開始警惕,收縮信貸額度。

    進而像是滾雪球一樣,讓藍光本就捉襟見肘的現金流徹底陷入了危機。
    而目前據悉,流傳最為廣泛的版本要數萬科將極有可能成為藍光發展的戰略投資者,交易如下:
    20億收購藍光發展20%的股權,30億收購藍光的項目資產包,交易對價50個億。并非是之前外界傳的80億。

    ▲按照原來的劇本,萬科入局拉藍光一把,用50億交易對價把藍光拉出坑。資料來源:地產大嘴巴
    原本藍光的設想是“骨頭+肉”,捆綁搭配銷售的模式,但是萬科顯然只想吃肉。
    萬科抓住了藍光急于要錢來償還5月29日到期的6個億債務的心理。
    提出分拆收購,陷入絕境下的藍光沒得選擇,為了償還到期債務,似乎也別無選擇。
    最后再談談金科的瓜:
    近期的金科也不太平,雖然不涉及生死命脈,但是管理層的動蕩讓金科也是卷入的輿論風波。

    輿論源自7月8日,一封《致金科全體員工的公開信》在網絡上悄然傳開,同時《致金科全國供應商朋友的公開信》也在供應商圈子內流傳。

    網傳公開信出自金科股份實控人黃紅云的前妻陶虹遐,其在信中寫道:

    “自2017年3月我與黃紅云離婚以來,其百般拖延辦理金科金控的股權拆分,直至2021年6月28日上午,方才完成相關股權拆分過戶。”

    隨后金科方面回復稱,目前金科內部還沒核實到是否本人(陶虹遐)發出來的。

    資本市場的敏銳度及嗅覺是極其靈敏的,此事一處,金科的資本市場穩定性以及近期經營上的穩健性都將會會受到很大的影響。

    對于后期的發酵姑且可以拭目以待!

    對于金科此次的管理層輿論風波而言,對手不再是野蠻人,而是曾經最為熟悉的人!

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 穩健的西南房企,也開始頻繁折戟了!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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