地產青銅元年，大撤退

作者：內幕君

來源：地產風聲（ID:fangshi488)

10年前，郁亮提“地產進入白銀時代”；5年前，老孫在一個企業家聯誼會分論壇上說，“白銀時代論”太扯了，應該是“鉆石時代”：

大公司的鉆石時代。

他說，大公司一直在合并小公司的市場份額。

過去，包括大佬們在內的業內人，對地產行業到底處在什么時代，大家還是有些分歧的。

而2021年開始，地產行業進入“青銅時代”已成業內共識。

很喜歡做跨年演講的丁祖昱，2021年最后一天照例開講，他在演講中表示，中國房地產行業跳過黃金和白銀時代，從“白金時代”一步跨入到“青銅時代”。

郁亮則用“管理紅利時代”或“賺小錢、賺慢錢、賺長錢時代”，來總結行業現狀和未來趨勢。

大家立足點不一樣，丁祖昱預計未來行業規模回到5年前，徹底告別高速增長，進入無增長的周期；郁亮稱地產行業利潤向制造業看齊，也就是微利。

橫看成嶺側成峰，站在山腰上的狗蛋，和山頂上的大佬們看到的也不一樣。

他看到了房企的三個撤退趨勢。

1

告別陽光城，朱榮斌寫下這樣一段感言：

難忘過去幾年，猶如一場大酒，豪情壯志，至酣至暢。醒來痛如刀絞，仍無怨無悔，無愧無懼。

從豪情壯志到痛如刀絞，三言兩語話盡行業冰火兩重天。

朱榮斌入職陽光城4年多，媒體幫他算了一筆賬：領取薪酬約2700萬，花1.36億買陽光城股票，幾次“割肉”套現虧損加上目前持股浮虧，最后要倒貼4000萬。

所以，大家說他是地產圈“年度最慘打工人”。

陽光城在張海民時期，通過收并購大舉擴張，留下不少難啃的骨頭。到了朱榮斌時期，走碧桂園那套農村包圍城市模式，大力下沉三四線，行情好的時候規模迅速見漲，行情不好萎縮也更快。

狗蛋說，陽光城是深度放權的房企，走到這一步，管理團隊還是得背點鍋的。

朱榮斌虧錢離場，某種程度上，這意味著地產明星經理人神話的終結。

他在碧桂園時搭檔莫斌、吳建斌，“三斌”組合，僅用3年，就幫碧桂園實現了銷售額1000億到3000億的跨越。

被林騰蛟挖走后，這位“清華神童”的職業生涯繼續上演神話，兩年時間，他帶領陽光城實現兩次跨越：從銷售額破1000億再到破2000億。

這種神話，朱榮斌不可能再創造了。

在朱榮斌之前，被稱“打工皇帝”的陳凱輾轉中南、新力，現在卓越蟄伏，同樣難撼大勢。

業內總結2021年地產圈人事動蕩時，會提到“房企高管超300人離職”或者“800高管職務變動”等，這些都是指集團層面的高管。

說到人事動蕩，狗蛋覺得離職數據沒有對比說明不了什么，他發現一個更有趣的現象：

2021年高管離職后找媒體給自己打廣告的，少了很多。

他們要么撤退，要么蟄伏。

一切都在不可避免地走向新常態：沒有王者，只剩青銅。

2

前些年光景好，一家房企要做大做強，為上市鋪路，基本上會先使出兩個配套動作：

高價挖一堆明星高管以及總部搬去上海灘。

比如2016年有7家房企“遷都”上海，2019年有8家。

新世紀以來，截至2021年底，有超30家房企在滬設總部。

2016年那波“遷都”潮以中部房企為主，比如融信、正榮、中南、中梁，這些房企登滬后，通常規模也得以快速擴張。

到后來，登滬房企名頭越來越小，比如三巽、奧山、錦藝、港龍……

這種感覺就像出國留學，以前都是學霸出去深造，后來變成學渣出去鍍金。

2021年，好幾家房企悄悄返鄉了。

8月份，錦藝放棄上海總部，打道回河南，對外是說把鄭州作為“第二總部”。沒有跟隨大部隊撤回后方的員工，連續四個月沒拿到工資。

以前房企開啟“雙總部”，是想開疆拓土，現在是為了循序撤退。

算下來，錦藝只在上海待了兩年。

萬里滔滔江水永不休，匆匆過客一茬接一茬換。

比錦藝更早，中庚回撤福州，奧山退守武漢，新力謀求回到南昌。近兩年登滬的藍光、三盛等，大家都意興闌珊。

三盛的員工理財也不能按時兌付了，2022年沖刺千億的目標肯定沒戲。按全口徑算，三盛2021年銷售額為338億，離千億整整還差2個自己。

狗蛋最近聽說北京國際學校退學的多了起來，因為家長交不上學費。

一些很懂的網友說：這是小三被斷供的連鎖反應。

孩子媽不能從孩子爸那兒拿到錢了，孩子爸很可能破產了。

狗蛋覺得，夢斷上海灘的房企，可能是交不起大上海的租金。

昨天恒大深圳總部大樓招牌被摘下了，退租回到廣州，恒大一年至少能省下兩個億的開銷。

3

老孫說的“大公司的鉆石時代”，放到當前，應該改為“國資企業的鉆石時代”。

去年22城集中供地，總成交額超過兩萬億元，國企拿地金額占比超過60%。

與此同時，民營房企一直在“賣賣賣”。恒大、佳兆業、華夏幸福、富力、奧園、世茂、禹洲……，各梯隊都有房企被迫斷舍離，有賣物業的，有賣總部大樓的，還有賣自持房產未遂的。

昨天網傳一則消息：將有9家央企國企牽頭，收并購佳兆業、陽光城等11家出險房企的項目資產。

消息很可能是假的。

但消息所傳遞的訊號和趨勢倒是顯而易見的。

更多民營房企的離場就像狗蛋禿頂，不可逆。

2021，地產青銅時代元年：高管失色、夢斷上海、民企存艱，大撤退的序幕拉開。

如果還有什么能讓狗蛋的頭發長回來，把序幕往回拉一拉，那就只有來自東方的神水了。

昨天凌晨，任澤平對外表示他找到了解決低生育的辦法：

央行多印2萬億，建立鼓勵生育基金，用十年讓社會多生5000萬孩子。

他還建議國家一定要抓住75-85這一代人，趁他們還能生，加大力度鼓勵生。90后和00后在任澤平心目中，是“不能指望他們生”的一代。

他說經過科學論證，此舉不會引發通脹。也不知道大專家是怎么認證的。

大家再熬一熬，等這5000萬個孩子長大吧。

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原標題： 地產青銅元年，大撤退