「資產(chǎn)荒」倒逼銀行進(jìn)攻房屋二抵貸，他行按揭客戶也能做

作者：小慧吖

來(lái)源：新流財(cái)經(jīng)（ID：xinliucaijing）

在特殊的經(jīng)濟(jì)時(shí)期，付了首付卻沒錢償還抵押貸款的人拍賣房屋的比例越來(lái)越高。

2017年底，阿里巴巴平臺(tái)上拍賣的房產(chǎn)數(shù)量在9000套左右，到2019年底達(dá)到50萬(wàn)套，到2020年6月達(dá)到116萬(wàn)套，到2020年12月，已經(jīng)達(dá)到133萬(wàn)套。這一數(shù)字還在持續(xù)增長(zhǎng)。

同時(shí)，房屋二抵業(yè)務(wù)也順勢(shì)變得火熱起來(lái)。

房屋二抵業(yè)務(wù)本身并不新鮮，小貸公司、消費(fèi)金融公司、一些民間助貸平臺(tái)都曾搶食這塊蛋糕。

不過(guò)，如今這個(gè)市場(chǎng)，也成了銀行手中的“香餑餑”。

新流財(cái)經(jīng)了解到，除了平安銀行、民生銀行等股份制銀行爭(zhēng)搶，重慶銀行、溫州銀行、杭州銀行等城商行亦推出了房屋二抵產(chǎn)品。

銀行入場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大。如果要問(wèn)，為什么銀行會(huì)“重拾”這一風(fēng)險(xiǎn)較高的業(yè)務(wù)？最后，可能又要回歸到“資產(chǎn)荒”的話題。

房屋二抵貸，是經(jīng)營(yíng)貸還是小微貸？

因?yàn)榉孔拥奶厥鈱傩裕瑑r(jià)值高，二線城市房產(chǎn)價(jià)值都能達(dá)到百萬(wàn)元到數(shù)百萬(wàn)元不等，對(duì)于青睞優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的銀行而言，是其必爭(zhēng)業(yè)務(wù)。

不管是國(guó)有大行、股份制銀行還是城農(nóng)商行，住房抵押貸款都占了大頭。

如平安銀行財(cái)報(bào)顯示，2020年前三季度，該行個(gè)人房屋按揭及持證抵押貸款新發(fā)放 1844.36 億元，同比增長(zhǎng)37.7%；截至2020年9月末，個(gè)人房屋按揭及持證抵押貸款余額 4908.14 億元，較上年末增長(zhǎng)19.4%，其中住房按揭貸款余額2318.69 億元，較上年末增長(zhǎng)16.3%。

以此推算其持證抵押貸款余額已經(jīng)超過(guò)了按揭房貸款余額。而這背后，平安銀行已經(jīng)開啟了二抵服務(wù)市場(chǎng)。

尚未還清按揭貸款的房子再一次做抵押貸款，俗稱房屋二抵。

多數(shù)銀行的房屋二抵業(yè)務(wù)，通常是辦理本行的按揭客戶，但也有銀行已經(jīng)切入他行二抵業(yè)務(wù)。如平安銀行、浙商銀行等。

據(jù)悉，平安銀行宅抵貸他行按揭二押產(chǎn)品正在上海分行試點(diǎn)，該產(chǎn)品最高可貸款1000萬(wàn)元，目標(biāo)客戶為他行抵押+公積金組合貸款的客戶，此外客戶還需要滿足“他行抵押需滿12個(gè)月，且近12個(gè)月內(nèi)他行本筆抵押物按揭不得有任何征信逾期行為”等要求。

在進(jìn)件資料中，平安銀行該貸款類型被定義為經(jīng)營(yíng)貸。

浙商銀行的“余值貸”（二押）同樣可以辦理他行按揭貸款客戶，客戶房產(chǎn)按揭貸款還滿一年、需提供二居（其它房產(chǎn)）證明即可。

資料顯示，浙商銀行該產(chǎn)品，在線下申請(qǐng)，除了身份證、結(jié)婚證等信息，還需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)真實(shí)性資料（項(xiàng)目合同或銀行流水或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所圖片等能證明正常經(jīng)營(yíng)的材料。）、經(jīng)營(yíng)背景為公司需攜帶公章。在線上申請(qǐng)，則需要在其公眾號(hào)“小微金融”-“小企業(yè)貸款e申請(qǐng)”入口申請(qǐng)。

從平安銀行和浙商銀行的“二抵”產(chǎn)品進(jìn)件流程不難看出，銀行實(shí)際上將這類產(chǎn)品定位為經(jīng)營(yíng)貸或者小微企業(yè)貸款產(chǎn)品。

“銀行是有典當(dāng)思維的。”一位擔(dān)保公司人士向新流財(cái)經(jīng)分析，各方因素夾擊下，今年各類金融機(jī)構(gòu)都在爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，明確資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)最簡(jiǎn)單粗暴的辦法就是看有沒有“房子”、“車子”等有價(jià)值，好轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)。

更重要的是，近兩年，監(jiān)管層對(duì)銀行扶持小微企業(yè)作出考核要求，銀行若是依靠大數(shù)據(jù)風(fēng)控來(lái)評(píng)判小微企業(yè)的信用，目前還難以達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的，因此，通過(guò)房產(chǎn)等抵押物來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，是一種方式。

換句話說(shuō)，房屋二抵，已經(jīng)成為銀行完成小微企業(yè)貸款的另一附帶產(chǎn)品。

有銀行人士稱，很多銀行并不直接存在“房屋二抵”類產(chǎn)品，但客戶在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款或者小微企業(yè)貸款時(shí)，卻需要提供名下房產(chǎn)抵押／擔(dān)保證明，這就是市場(chǎng)常說(shuō)的“房屋二抵”產(chǎn)品。將“二抵”包裝成成“經(jīng)營(yíng)性”貸款，這也是市場(chǎng)公開“秘密”。

“二抵”從未被禁止，但也很敏感

銀行房屋二抵針對(duì)的客戶，從本行按揭客戶到他行按揭客戶，在一定程度上凸顯出當(dāng)下銀行爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶的激烈。

有分析人士認(rèn)為，在“資產(chǎn)荒”的背景下，未來(lái)銀行機(jī)構(gòu)或會(huì)加大他行二抵產(chǎn)品的推廣。

另外，在今年《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》中，監(jiān)管要求“單戶用于消費(fèi)的個(gè)人信用貸款授信額度應(yīng)當(dāng)不超過(guò)人民幣20萬(wàn)元”。銀行為了迎合監(jiān)管政策，又要保持貸款規(guī)模增速，將個(gè)人消費(fèi)貸款性質(zhì)劃到經(jīng)營(yíng)性貸款上，通過(guò)房產(chǎn)抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)，突破額度的限制似乎是最容易的途徑。

盡管按照房產(chǎn)按揭余額的6成-7成來(lái)作為二抵額度略低，但額度超過(guò)百萬(wàn)元也是很容易的事。

所以，未來(lái)貸款市場(chǎng)，銀行切入“二抵”市場(chǎng)會(huì)更常見。

需要注意的是，“二抵”業(yè)務(wù)總會(huì)伴隨監(jiān)管對(duì)貸款資金流入樓市的嚴(yán)查而起伏不定。

比如今年11月，就有消息報(bào)道深圳等地的國(guó)有大行收緊房抵經(jīng)營(yíng)貸的貸款條件和額度。其中，住宅類房抵貸放款速度減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

也有銀行人士表示，通常臨近年末，銀行各類信貸額度趨緊，加之監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，因此會(huì)有“二抵”受到監(jiān)管的傳言。

實(shí)際上，監(jiān)管并未明確禁止過(guò)“二抵”業(yè)務(wù)，只是一些地方監(jiān)管對(duì)二抵貸款資金流向樓市問(wèn)題把控較嚴(yán)，會(huì)要求當(dāng)?shù)劂y行禁止“二抵”業(yè)務(wù)，或者如果要做，需要經(jīng)過(guò)“一抵”銀行的同意。

“二抵”業(yè)務(wù)貸款利率較高，多數(shù)城市房產(chǎn)持續(xù)增值，這是銀行爭(zhēng)相布局該業(yè)務(wù)的主要原因。但“二抵”業(yè)務(wù)出現(xiàn)不良，面臨的房產(chǎn)處置問(wèn)題也相對(duì)棘手，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)影響房產(chǎn)變現(xiàn)速度。

多方因素來(lái)看，房屋二抵貸資產(chǎn)，這是一類在目前信貸風(fēng)險(xiǎn)上升環(huán)境下，相對(duì)而言更好的資產(chǎn)。

當(dāng)銀行搶食“二抵”蛋糕時(shí)，由于資金低成本優(yōu)勢(shì)，小貸公司、消費(fèi)金融公司將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

當(dāng)然，“二抵”市場(chǎng)并非全是銀行的天下，銀行的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)始終最嚴(yán)，比如新流財(cái)經(jīng)了解到的浙商銀行“二抵”產(chǎn)品對(duì)客戶征信要求——資產(chǎn)總額大于負(fù)債總額，負(fù)債加上本次貸款（含信用卡）；單筆貸款或信用卡逾期不超過(guò)6次；近半年不可以有兩次逾期；兩年內(nèi)不可以有三次逾期；兩年外原則上不看，兩年內(nèi)所有貸款及信用卡逾期次數(shù)總和不超過(guò)12次；近3個(gè)月征信查詢次數(shù)：貸款審批不超過(guò)8次，其他次數(shù)不限。

小貸公司、消費(fèi)金融公司要在銀行業(yè)務(wù)的夾縫中尋得發(fā)展，除了更精準(zhǔn)定位用戶，或許也可以在產(chǎn)品期限、產(chǎn)品申請(qǐng)流程等方面作出提升。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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