集中供地背景下，房地產企業聯合拿地的法律風險與防范

房地產行業一個新的時代開啟了。繼“三道紅線”、“兩道紅線”等金融監管措施之后，“集中供地”政策成為土地市場的重要調控舉措。“集中供地”等新規推動房地產行業從過去的資源驅動和杠桿驅動時代加速邁入運營驅動時代。

“集中供地”背景政策

集中供地政策主要為兩集中同步出讓工作舉措，第一要集中掛牌出讓公告，第二要集中組織出讓活動。

在此背景下會引發一系列問題，它不像“三條紅線”一樣更多是對房企資金鏈收緊問題的考驗，而是會主要考驗房企的融資能力。

目前有22個試點城市，4個一線城市和18個二線城市。到目前為止22個城市已經完成第一輪集中供地，還有幾個城市已經完成第二輪，不管分幾輪拿地，大量短期一次性市場拋出土地，對任何開發商來說都是對資金實力的考驗。即使曾經融資成本非常低，當集中供地政策出臺后，很多開發商短時間內很難籌措大量資金參與主要城市土地競拍，一定會引發對合作開發概念的探討，不可避免的會涉及到雙方合作和管理能力提升的問題。現在房企涉及到聯合拿地合作開發，不同理念、不同公司的管理模式相互碰撞，當中有哪些風險，如何防范？

聯合拿地的優勢

國家出臺房地產宏觀調控政策，響應并落實“房住不炒”定位，對于大、小房企既是機遇又是挑戰。分散性供給模式對中小開發商的機會越來越少，但給大型開發商帶來資源優勢。大型開發商依靠其資金實力和資源優勢，拿地概率較高，中小開發商參與概率較低。但在集中供地背景下，龍頭房企很難僅僅依靠自身資源和資金優勢壟斷市場。

根據不完全統計，第一輪22個集中供地城市中出現了很多聯合拿地情況，北京第一批集中出讓的30宗地塊中，約有14宗涉及聯合拿地；上海首批出讓的32宗涉宅地塊中，也有多宗涉及聯合拿地。聯合拿地的優勢主要有以下幾種：

第一，降低拿地成本，撬動規模優勢。目前很多城市集中供地要求把土地上限價格作為監管資金再加上保障金，一次性拿出達到土地價格1.3倍左右的資金量，很多房企在一個城市或多個地塊中沒有這樣的能力，越來越多的大型房企強強聯合、強弱聯合甚至多家房企和資金方在集團層面聯合，而不僅僅是個案聯合。這種聯合拿地能夠增加拿地概率，降低拿地成本。

第二，競爭轉為合作，優勢資源互補。三方甚至多方聯合，既不會與傳統房企形成業務、管理上的沖突,又能與房企形成資源優勢互補。近幾年來，跨界企業之間合作的例子不勝枚舉，無論是擴充規模還是推進全國化擴張，合作開發都是一劑良藥。

第三，分散投資風險，提升品牌價值。通過與當地有資源的企業合作，提升整個項目的抗風險能力，降低擴張風險。同時也可以彌補自身能力短板，提升開發效率，快速回籠資金，降低現金流的風險。

法律風險與防范

然而，機遇與風險并存。聯合拿地為房企帶來優勢與發展機遇的同時，也潛藏一定的風險。那么常見的風險有哪些呢？

一是合作方資信、履約能力不足的風險。房企應慎重選擇合作伙伴，合作前對合作方開展盡職調查，包括但不限于核查開發資質、考察資金實力、調研合作口碑及辨別合作誠意。

二是錯誤選擇合作模式的風險。聯合拿地并開發房地產的重要法律特征在于“共擔風險”，故合作模式應注意避免只收取固定收益、不承擔風險的問題。根據最高院司法解釋，如果合作方不能共擔風險，將視不同情況為其他法律關系。例如，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同；合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

三是圍標串標的合規風險。房企與合作方可以組成聯合體拿地，但競買人之間不得私下串通，采取“圍標、串標”等方式排擠其他競買人、干擾拍賣活動、破壞公平競爭、謀取不當利益等。值得關注的是，上海首批集中供地出讓規則明確防止“圍標”發生，即申請人競得地塊后，不以任何直接或間接的形式將本方（及本地塊項目公司）的股權或投資權益轉移給本地塊其他申請人或關聯方；而未競得地塊的申請人，本方或關聯方也不得以任何直接或間接的形式獲取受讓人（及本地塊項目公司）的股權或投資權益。

四是拿地后引入合作方的風險。本次集中供地，部分地塊只允許競買人單獨競買。若在招拍掛公告中明確規定禁止項目公司的股權發生變更，或者禁止項目公司的股東轉讓股權，拿地后引入合作方風險較大。據此，從先拿地方角度看，房企在拿地前，應審慎研究出讓公告，避免對合作方作出引入或者入股相關承諾，最終卻無法實現；從后加入的合作方角度看，須關注并購風險，包括但不限于或有負債損失、侵害股東優先購買權糾紛。

綜上，聯合拿地之整體風險防范措施應當包括：選擇合適的合作項目、合作方；開展法律和財務盡職調查，掌握用地/項目的全部資料和情況；嚴密安排合作協議條款；把控資金支付方式；掌握項目的實際控制權；要求合作方提供可靠增信措施。

正是因為聯合拿地存在較多潛在風險，在資金投入、稅收承擔、管理建設等方面需要謹而慎之。尤其若合作方沒有現金流或增信能力，那么合作就潛藏巨大風險和危機。所以無論是從前端還是到后續開發風險防控，都需要全盤考慮。