地產金融周報：一二線城市樓市開始復蘇；城投債頻現資產荒；保障性租賃住房REITs發行進入實質性階段；國務院扎穩經濟33條措施發布

2022年5 月 31 日國務院印發《扎實穩住經濟一攬子政策措施的通知》（下稱《通知》），《通知》要求各地區各部門要靠前發力、適當加力，推動《扎實穩住經濟的一攬子政策措施》盡快落地見效，同時提到要切實把二季度經濟穩住，努力使下半年發展有好的基礎，保持經濟運行在合理區間。《通知》包括六方面共計 33 條措施，范圍涉及財政政策、貨幣金融政策、穩投資促消費、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基本民生政策。

川財證券在其分析中指出，去年提前下達的專項債額度已經發行完畢，今年下達的專項債額度也將在 9 月底前發行完畢，后續仍將加快專項債發行和財政支出進度，促進有效投資。以基建為抓手，擴大投資，堅持“資金跟著項目走”，合理擴大使用范圍，支持在建項目后續融資。德邦證券在分析中表示，新基建、新能源行業多次出現在政府部門的文件中，意味著這兩個行業逐漸成為帶動經濟企穩復蘇的重要發力點，未來政策扶持力度強、市場前景廣闊。

二、房貸利率全面下調，一二線城市二手房銷售已有復蘇跡象；已有28城市放松預售資金監管，行業流動性壓力或可得到一定緩解

在央行宣布首套按揭貸款利率下限調整以及5年期LPR利率下降15BP后，全國各城市的房貸利率普遍下調。根據融360的數據，一線城市北京、上海、廣州和深圳的房貸利率均跟隨LPR下降15BP。此外，據證券日報的報道，天津、蘇州和青島等多個二線城市的部分銀行，已經按照最低4.25%的利率水平辦理新增首套房貸款。而對于存量貸款而言，考慮到疫情導致居民被動儲蓄有所增長，疊加存款和理財收益率下行，在房貸利率調降的背景下，短期不排除部分居民提前還貸意愿增強。對此，中泰證券在其分析報告中表示，隨著疫情逐漸好轉，其對于經濟活動的限制也將陸續解除，在房貸利率下行的前提下，地產銷售增速有望實現企穩回升，居民加杠桿年內或將卷土重來。5月前26天35城地產銷量增速降幅收窄，十大城市庫銷比高位略降主要受一二線城市銷量增速自低位回升所帶動，而三四線城市銷量增速降幅再度走擴，整體來看需求仍處低位。中信證券分析表示，從區域看，中國新房呈金字塔形狀，二手房則呈倒金字塔形狀，2021 年京滬在中國新房交易中占比僅為 5.5%，而在二手房中占比高達 28.5%。基本面的底部已經在 4-5 月出現，二手銷售同比降幅已經明顯收窄，核心城市二手房市場房價不再繼續下降。隨著政策進一步累積，相信部分低線城市市場信心也有望恢復。

2022年以來已有 28省市放松預售資金監管。預售資金監管調整內容主要涉及降低重點監管資金、增加撥付節點、提高撥付比例、銀行保函替代、企業信用差異化管理、提前提取預售資金等 6方面，行業流動性壓力有望得到緩解，優質房企將更加受益。

三、兩部委發布保障性租賃住房REITs 通知，發行工作進入實質性階段

2022年5 月 27 日，證監會辦公廳與國家發改委辦公廳聯合公開發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（下稱《通知》）。同日，廈門安居集團的保障性租賃住房 REIT 在上交所發起申報，深圳人才安居集團的保障性租賃住房 REIT 在深交易所發起申報。

根據中信建投證券分析表示，自“958 號文”將保租房納入 REITs 試點，歷時近 10 個月，保租房 REITs通知終出臺，要求各方穩妥推進保租房 REITs 發行工作。同日兩只保租房 REITs 在上深交易所正式申報，保租房成為納入 REITs試點 9 大類業態中第 6 類申報業態（此前已上市業態有高速公路，產業園區，生態環保，倉儲物流，在申報業態有能源類）。《通知》強調資金良性循環，以盤活保租房存量資產擴大有效投資。發行 REITs 凈回收資金需優先用于保租房建設，其次用于基建補短板重點項目，鼓勵將資金投向明確、條件成熟且短期內能夠形成有效投資的新建項目。同時，要求保租房 REITs 發起人不得開展商品住宅和商業地產開發業務，且項目需經有關部門認定為保租房。發起人需季度報告資金使用情況且配套多方監管機制，嚴禁變相為非租賃等房地產開發融資。

四、5 月城投債平均認購倍數 2.61 倍，出現結構性“資產荒”現象

根據華安證券的分析表示，近期在資產荒的背景下，城投債的稀缺性被持續放大，在收益要求下部分機構投資者的風險偏好被迫抬升，導致在一級市場中頻繁出現高認購倍數的發行案例。城投樣本債券平均認購倍數為 1.33 倍，其中在今年 1 至 4 月，認購倍數整體在 1.0 至 1.5 倍之間波動，5 月認購倍數出現大幅增加，合計 778 億的計劃發行金額吸引到 2027 億的認購資金，認購倍數高達 2.61，比前四個月平均高出一倍有余。當月共 5 只債券倍數超 10 倍，年內累計 10 只，涉及主體 9 家，主要分布在江蘇與江西。5月25 和 26 日先后發行的兩只債券22 大豐海港 CP002、22 贛州開投MTN001認購倍數均超 50 倍。

興業證券分析表示，近期信用債出現明顯的結構性“資產荒”現象，特別是中短久期信用債極度受追捧、交易擁擠，“資產荒”現象愈演愈烈。“資產荒”往往是由于負債端的擴容或者資產端的供給偏少（核心在于缺乏風險-收益匹配的資產）或兩者疊加所致，反映的是資產端（供給）和負債端（需求）不匹配造成的 “缺資產”現象，是結果而非原因。宏觀層面，2022 年以來在政策穩增長訴求下，流動性一直維持合理充裕狀態，甚至在邊際上進一步寬松，但是寬貨幣向寬信用的傳導并不暢通，可能導致資金回流金融體系形成非典型的“資金堰塞湖”效應，宏觀上帶來了“負債端極度充裕，資產端供給不足”的局面。中觀層面，2022 年以來機構負債端仍在擴容（部分資金可能從股市流入債市）；但資產端伴隨非標資產壓降持續+信用債凈供給偏弱，可配置的優質資產增量不足；“資產荒”現象在中觀層面上得到了進一步佐證。微觀層面，2022 年以來信用債違約規模相較于過去兩年明顯減少，也沒有出現超預期信用風險事件對信用債市場形成沖擊。

五、上海出臺政策優化房地產供給側，促進房地產投資健康發展

2022年5 月 26 日，上海土地交易市場發布 2022 年一批次住宅地塊競拍時間安排，取消招掛復合打分入圍方式，降低了入圍門檻以及競拍資金監管額度。東吳證券在其分析中表示，整體來看，這是繼監管層明確支持房企融資后的又一個供給側重要放松政策，一定程度上改善房企資金周轉、現金流困難，提振居民對房企交付期房的信心，利好正常經營房企。

2022年5 月 29 日，上海市人民政府發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》（下稱《方案》），內容涵蓋優化土地出讓條件，促進房地產開發投資健康發展，加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障，優化配置社區生活消費服務綜合體等內容。《方案》主要內容包括：