今年首單文旅IPO啟動，中國奧園躬身入局丨睿和研究

來源：地產資管網（ID：thefutureX）

疫情并沒有遏制上市熱情，2020年文旅上市首單將名花有主。

4月17日晚間，中國奧園作為主要股東的中國文化旅游物業開發商中國文旅集團有限公司（以下簡稱中國文旅），已向港交所遞交上市申請，國泰君安為其獨家保薦人。中國奧園持有該公司28%股權，是該公司除管理層持股信托平臺聯新（英文名為：Rich Planet，持股30%）之外的最大股東。

這是中國奧園在2019年3月將旗下奧園健康分拆上市一年后，再次嘗試將文旅平臺送進資本市場。

招股書披露，中國文旅集團成立于2018年11月，系中國文化旅游物業開發商，主要在中國廣東省江門及其認為具有發展潛力的其他地區從事規劃及發展度假物業，同時從事一系列文化旅游業務，如提供文化旅游勝地相關服務（包括酒店服務、景點咨詢服務及景點管理服務）、酒店咨詢及管理服務、旅游代理服務。 

截至2020年2月29日，中國文旅集團在廣東恩平等地持有18個度假物業，其中8個已竣工、4個在建、6個待建；土地儲備總建筑面積約160萬平米，包括持作未來發展的建筑面積約110萬平方米，占總土地儲備約69.6%。這也成為中國文旅未來可持續發展的基礎。

“奧園”幾乎成了這家擬上市文旅企業在招股書里的高頻詞：不管是直接層面上的“引入奧園集團作為策略性投資者”，還是股權關系里來往的奧園高管們。

而中國文旅集團的初期軌跡要追溯到2006年。

2006年，陳凱君女士創立了中國文旅的前身——恩平金輝煌，用以收購位于恩平的土地（即泉林黃金小鎮所在地），該地塊即現在的泉林黃金小鎮所在，泉林黃金小鎮項目占地1.2萬畝，由3000畝天然湖和9000畝陸地板塊組成。 

正是這塊位于三、四線城市、初始價值1263.6萬元看似不起眼的地塊，成功吸引了譚文超、趙文瑋、林錦堂以及奧園先后入局。

2010年，從事相關物業發展的譚文超與陳凱君溝通后，同年6月，以3600萬港元的價格獲得恩平金輝煌36%的權益，該部分權益由譚惠霞（女士，譚文超胞姐）以信托方式持有，譚惠霞也因此成為恩平金輝煌的董事。這個家族的影響力延續至今，包括目前中國文旅集團副主席譚嘉偉，也是譚文超之子。譚氏可以說是公司元老級的管理團隊。

2012年4月，恩平金輝煌開始著手建設泉林酒店別墅區與水禾田泉世界的同時，譚文超也在物色潛在投資者。同年7月，譚文超胞姐譚惠霞向個人投資者蔡宏江及一名獨立第三方轉讓公司25%權益，向程耀轉讓25%權益。由此揭開恩平金輝煌資本運作之路。 

引入第一波合作者之后，股權結構表現為譚文超之子譚嘉偉持股36%，陳凱君持股24%，蔡宏江持股20%，許清彬持股20%，股權載體以冠基為主。

程耀后來逐漸成為奧園文旅和中國文旅集團的重要人物之一。彼時，他是杭州樂園有限公司總經理，出于未知原因也與恩平金輝煌產生交集。但此后股權關系顯示，他并未持股恩平金輝煌。另外，據了解，他的文旅生涯源于宋城，2015年8月加盟萬達文旅，任西雙版納萬達主題娛樂有限公司總經理，一年后，加入奧園地產，后升至奧園集團副總裁、奧園文旅集團總裁、中國文旅集團首席營運官。 

關鍵人物之一的林錦堂自2018年起加入恩平金輝煌團隊，負責制定本集團的整體業務策略及發展計劃。此前，林錦堂曾是奧園首席財務官、執行董事及公司秘書，2012年因個人發展原因卸任，6天后便出任花樣年執行董事、公司秘書兼授權代表，后面還擔任花樣年首席財務官。

另一關鍵人物是趙文煒與他的騏達，后騏達所持27.5%交由Cypress Capital管理。而趙文煒獲得牛津大學數學相關專業學士、碩士，于1996年至2004年曾擔任法國巴黎銀行BNP相關部門研究部總監，作為一名股權投資基金經理，于金融業擁有豐富經驗。

入股恩平金輝煌時，趙文煒的頭銜是合橋企業有限公司總監及負責人員，主要在香港從事金融服務工作。值得一提的是，在趙文煒投資圖譜里，亦有奧園健康的身影。據奧園健康上市前股東架構中，中國奧園、合橋企業董事趙文煒持股比例75.5%、19.5%。

在前期關鍵人物相繼進入中國文旅集團后，直到2017年12月28日，中國奧園正式亮相中國文旅集團。中國奧園旗下全資公司悅景、趙文煒旗下騏達及林錦堂旗下雅志各自與恩平金輝煌母公司聯新訂立協議，以向聯新收購冠基當時已發行股本的合共60.0%，總代價為3億元。其中，悅景持股28%，騏達持股27.5%，雅志持股4.5%。 

至此，重要人物悉數登場。之后，經過一系列的資本運作，中國文旅的股權架構得以完成。

來源：中國文旅集團招股書

近幾年中國文旅產業的蓬勃發展為中國文旅集團的上市提供背書。而良好的業績表現也增加了其上市的底氣。

招股書顯示，公司收益呈爆發式增長，由2017年的1.86億元增加至2019年的7.36億元，相當于復合年增長率為98.84％；同期溢利從4454.7萬元增加至1.42億元，復合年增長率為52.92％。

來源：招股書，睿和智庫制圖

在收益保持成倍增長的同時，與之對應的毛利和凈利并未完全同步，其毛利率三年為35.27%、44.78%和43.28%，凈利潤率更是下降明顯，從2017年的23.92%下滑到2019年的14.11%。

隨著收入的增長，中國文旅的負債總額也加速增長。中國文旅負債總額由2017年的5.56億元增至16.35億元。其中短期負債為4.45億元、10.69億元、15.68億元，占比分別為59.71%、78.52%、94.68%。但集團債務違約風險很小。

過去三年中國文旅的利息覆蓋率高達164.2倍、54.3倍及136.7倍，并且經營活動現金流常年維持凈流入，2018年該項高達1.29億元。

來源：中國文旅集團招股書

從中國文旅的業務構成來看，收益由銷售度假物業和文化旅游業務兩部分構成，銷售度假物業是中國文旅收入貢獻的大頭，其收入貢獻從2017年的99.8%下降至2018年的79.8%，但2019年略有反彈至80.7%。

而在旅游業務中，從目前中國文旅集團資產包中也可看到，恩平奧園泉林黃金小鎮也是這家文旅公司最大的資產。自2015年以來，中國文旅連續完成八個位于恩平泉林黃金小鎮的度假物業，即華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、悅泉灣、印象泉林商業街、御山湖、悅公館及御瓏灣低層洋房。

從客戶構成看，自奧園集團將中國文旅收歸麾下之后，便一直是后者的最大客戶，過去兩年分別貢獻收益為0.15億元和0.41億元，占后者總收益的比重為4.5%和5.6%。除了泉林黃金小鎮，中國文旅旗下物業還包括奧園英德巧克力王國，其就奧園英德巧克力王國的規劃、設計及發展提供一站式景點咨詢服務。這是中國奧園入股之后，對它的業務輸入。招股書還披露，預期英德巧克力王國將于2020年8月或簽后正式開業，由中國文旅集團負責管理。

可以說，背靠奧園集團才讓中國文旅發展提速。未來上市后，中國文旅或將利用資本市場募集的資金加速文旅資產的收并購。

中國奧園一年多來在資本市場表現搶眼，資本運作力度正在加大。

· 2018年9月3日，奧園健康生活集團向港交所遞交招股書。

· 2019年3月，奧園健康在港交所主板掛牌交易，共發售1.75億股，開盤價4.18港元。

· 2020年4月20日其股價為7.17港元，相比開盤價上漲71%。

奧園健康主營業務呈現“三駕馬車”模式——物業管理、商業運營、健康產業。對于上市后的新賽程，奧園健康生活集團明確指向“規模成長”——約72%上市集資所得，將用于三大業務的戰略收購與投資。

奧園健康上市后的首份年報同樣亮眼。數據顯示，2019年，奧園健康總收入9億元，同比增長45.6%；凈利潤達到1.63億元，同比增長108.3%；毛利率為37.4%。值得注意的是，與母公司中國奧園的協同效益，也成為奧園健康業績成長的動力。

目前，公司為中國奧園開發的大部分物業項目提供物業管理服務。在商業運營上，主要為中國奧園集團的“奧園廣場”和“奧園城市天地”兩大品牌項目提供商業運營服務，亦將服務拓展到第三方。在大健康業務上，奧園健康大健康板塊與“物業生活與商業中心體”兩大生態圈深度融合，持續探索中醫康養醫美兩大健康產業市場，與物業管理商業運營服務形成互補閉環。

從時間看，在奧園健康向港交所遞交招股書一個月后，2018年10月23日，中國文旅在開曼群島注冊成立，開始股權運作。也就是說，奧園健康上市時，文旅板塊上市已經在奧園的謀劃之中。

此外，奧園旗下跨境商城業務“奧買家”也傳出消息將于今年內進行上市。或許當中國文旅提交上市申請，奧買家的上市進程就已經正式啟動。

在內地資本市場，2020年4月，中國奧園以11.6億人民幣收購深交所上市公司京漢股份29.99%的股份，從而成為后者的控股股東。

京漢股份資產總額超百億元。持有的項目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省、河北省等地，共計18個項目，現有已確權的總可售建筑面積約123.7萬平方米。此外，京漢股份在文旅業務上有一定規模的布局。據其官微披露，該公司的文旅小鎮主要布局在北上廣及雄安新區、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點城市周邊，并與產業、文化、旅游、養老、社區等功能進行有效疊加。

中國奧園自2007年上市以來，其68%的項目通過收購獲得，主要布局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域。收購京漢股份后，中國奧園將進一步豐富土地儲備，增加北方區域和一二線城市占比，提高全國市場份額及影響力。同時，京漢股份和奧園集團資源整合有具有很大的想象空間，不排除未來將京漢股份旗下文旅資源注入中國文旅。

未來，地產業務的中國奧園、物業健康業務的奧園健康、文旅業務的中國文旅、跨境商城業務的奧買家將齊聚資本市場。

對奧園集團來說，資本棋局已經布好。如果中國文旅能成功登陸港交所，未來，奧園對文旅資產的重裝組合也給市場留下了足夠的想象力。

參考文獻：

《中國文旅集團有限公司招股書》

分拆文旅平臺赴港上市 奧園隱藏近兩年的“小心思”浮出水面

中國奧園旗下中國文旅集團擬赴港IPO 80%收入靠賣房?