丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近期，房企在醫療健康領域的布局更是動作頻頻。11月下旬，融創完成強森醫療的戰略投資；10月，上實城開參與合營企業將于上海市開發及經營醫療美容機構；9月，雅居樂成為香港醫思醫療集團投資人、奧園健康公告擬收購浙江醫美服務公司連天美。
實際上，在行業轉型后半程，部分房企意識到醫療產業背后龐大的市場空間及較高的利潤空間，根據《“健康中國2030”規劃綱要》，到2030年，我國的健康產業規模有望突破16萬億元。
房企投資大健康產業的熱情高漲，克而瑞研究中心數據顯示，TOP50中已有13家房企涉足大健康產業，包括康養、醫院投資運營、醫藥器械和其他非診療服務等領域。已布局的房企初步取得一定成果，隨著人們對健康的關注，房企逐步深入健康產業鏈，投資布局開始呈現新的特征。
房企布局大健康初顯成效
大多數房企早已走在多元化的路上，涉及多項產業、多種業態，其中越來越多的企業瞄準大健康賽道。2019年，深耕文旅領域的融創推出康養品牌“融愛家”，宣布全面布局醫療康養產業。2020年，越秀地產宣布將養老產業升級至康養產業。“房企+健康”戰略得到越來越多房企的認同。
早些年進入健康領域的房企陸續通過定期公告披露布局進展，整體看來，通過養老概念入局是大部分房企的選擇，恒大、保利、華潤、招商、遠洋和富力的健康布局均涉及這方面的布局，相關項目陸續開始運營。這些項目大部分定位利潤較高的中高端市場。
以恒大為例，恒大從細分領域出發，打造恒大養生谷，提供多維度健康服務，目前擁有29個健康產業項目，首個國際醫院——博鰲恒大國際醫院也已于2018年正式開業。
從資產結構看，輕重資產相結合是典型房企主要的投資模式，既持有重資產，也運營輕資產。在重資產方面，房企布局最多的是以地產開發為載體的康養地產、長者公寓、養老院、醫院等項目。在輕資產方面，房企從社區養老服務、康復護理這些可歸入物業增值服務類別的業務。
表：典型房企大健康賽道布局主要方向及近期成果
數據來源：企業公告、公開信息、CRIC
“＋養老”是房企布局大健康首選
隨著中國老齡化進程的加快，大健康產業在未來很長一段時期內，都將成為最為廣泛的主要民生需求，其中，養老將成為重要的抓手。
人口老齡化是社會必然的趨勢。2019年底,我國65歲以上老年人口已有1.76億，整體呈現出基數高、增長快的特征，養老需求供給面臨較大的缺口。從人口結構測算，自2022年開始我國每年新增老年人口將超1200萬，2022年-2050年，我國將會進入加速老齡化階段，我國養老產業將會進入黃金時期，養老需求爆發將會推動產業的飛速發展。
圖：2007-2018年中國60歲以上人口數量及比重
據測算，國內養老潛在市場空間超5000億元。房企將養老產業作為健康布局的切入點除了外部需求的增加之外，核心在于養老概念有助于房企發揮自身的地產基因優勢。
一方面，養老概念有助于房企賦能主業。一般來說，房企可以通過劃撥、協議出讓等方式以較低的價格獲得項目用地，即使是建設非營利性養老設施，也會提升周圍可售產品的溢價，發揮協同效應。對于運營型養老項目而言，房企可以通過提升服務質量，獲得自持物業增值，擴大品牌影響力。比如恒大養生谷系列產品，社區服務擴展至各年齡段人群的全方位養生，配合租購旅并舉的會員服務體系，充分賦能地產項目。
另一方面，養老服務有助于房企的輕資產化。地產開發屬重資產管理，養老服務的核心是輕資產運營，其業務模式是可復制、可持續的，有助于房企降低經營風險，實現與主業的優勢互補。
隨著行業逐漸由增量市場過渡到存量市場，房企需要轉變經營思路和盈利模式，未來，養老品牌輸出將是一個重要的發展路徑。典型如遠洋，通過租用場地的方式布局養老公寓，實現連鎖化的輕資產運營和品牌輸出。
醫美成為投資新熱點
除了養老賽道已取得成績，進入較早的房企相關產業已經開始規模化擴張，并不斷在大健康領域內繼續“下注”，投資布局正沿著產業鏈逐漸深入，其中，奧園、雅居樂和上實城開等房企紛紛瞄準醫美板塊。
房企積極布局醫美，體現出健康板塊經營思路的轉變。房企的投資重心由“地產”向“健康”過渡，運營的核心也由項目轉為客戶流量。
早期房企布局的養老產業，其主要客群是老年人群和亞健康人群，房企通過銷售或出租房產發展客戶，關注的仍然是客戶的居住需求，其經營模式與傳統地產開發的項目運營具有較高的相似性，客群卻相對局限。
近年來，非手術的微整形技術逐漸成熟，醫美項目越來越安全便捷，消費也越來越大眾化。醫美的目標客群將更多的健康人群囊括進來，房企多年積累的業主與住戶，是房企布局醫美的天然流量入口；多年服務為房企積累了較好的口碑，房企新增服務可以先天獲得較高的信任度。
房地產市場由增量市場向存量市場轉變，醫美行業有助于房企實現存量客戶資源的對接與激活。
醫美產業則兼具消費和醫療的雙重屬性，具有進入門檻低、現金流充裕的特點，房企的投資也能更快的獲得正向回報。隨著融資強監管成為常態，房企更傾向確定性高、見效快的細分領域，需求旺盛、模式可快速復制、高毛利的醫美板塊脫穎而出，成為“房企+健康”的新熱點。
表：2020年房企在大健康賽道的主要新布局
數據來源：CRIC整理
多元化戰略背景下，大健康產業是諸多房企選擇的方向。
在眾多細分領域中，養老板塊因有助于賦能主業和實現輕資產化而獲得房企青睞，部分房企多年布局已經卓有成效。養老地產主要突出的是居住屬性，其投資具有長周期、高投入的特點，盈利模式仍在探索，回報的不確定性也較高，基于消費結構和養老觀念的影響，養老地產的黃金時代仍未到來。
融資監管趨緊后，房企更為重視大健康板塊的消費屬性。隨著行業環境的轉變與布局的深入，“地產+健康”模式的布局重心由“地產”向“健康”過渡，房企的經營思路也有類地產的項目運營向客戶流量運營轉變，具有消費和醫療的雙重屬性的醫美行業成為新的投資熱點，未來有望構建起房企新的利潤增長點。
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