下手太快，萬科把國企的地“搶了”

作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

在昨天下午的時候，地產投資圈里面，有一個新聞事件刷屏了。更準確說，是一個蓋有保利和中海，兩家國企鮮章的情況反映函件，在各大微信群刷屏了。

事情的梗概很簡單，就是保利和中海兩家房企，向佛山南海自然資源分局反映情況，話說萬科拿地不講規則，不按套路出牌，導致國有企業沒拿地，讓國企喪失了公平競爭的機會。

這場土拍，其實是在7月12日的時候就完成了，競拍的土地是佛山市海南區三山新城的一個245畝的地塊。在此前佛山制定的土拍規則里面，哪家房企如果最先報出雙封頂（價格封頂和移交保障性住房面積）的報價，土拍流程就可以提前宣告結束。

參與此次地塊競拍的房企，總共有8家，包括萬科、保利、中海、美的、龍光、華潤、華僑城、招商。這八家房企里面，角色最為特殊的是保利，保利在這塊地旁邊，有已經開發的項目，在管理成本上有優勢，也一直想拿這塊地。按照正常的邏輯來講，保利拿這塊地的決心是最高的，至少比其他房企高出一大截。所以，保利沒拿到這塊地，心里的落差也是最大的。

土地拍賣進行的前一個小時，大家都在按規則競價，一直競價到509020萬元。然后大家又花了一個小時競無償移交保障性住房，可能是萬科覺得這樣一直搞沒意思，想早點結束。在上午11時45分的時候，萬科突然加價，跳加了8000平米的無償移交，直接把無償移交保障性住房的面積，干到了25000平米，然后土拍結束了。

萬科最終拿下的這塊地，總計容建面47.1萬平，成交樓面價是10758元/平米，但是算上配建和無償移交的實際樓面價，在22700元/平米左右，溢價率在21%左右。這塊地刷新了佛山三山新城的樓面價最高記錄，同時也刷新了佛山市的地王排行榜，能夠排到佛山地王前三強。

這個地塊總共分ABCD四個地塊，其中商住用地為BC兩個地塊，剩下的A和D地塊，都是配建的地塊，分別需要配建一個36班的小學，以及三級的綜合性醫院，醫院的計容建面還不能低于10萬方，總投資還不能低于13億元。這樣算下來，這塊地的其實土拍入門的門檻就很高。對廣東不太熟悉的人，肯恩會以為這么高的條件是產業勾地，實際上這塊地并不是勾地，這在大灣區拍地比較常見，特別是單地塊面積比較大的土拍，更加常見了。

從國企的實際角度出發，相對于萬科的這種“不按套路”出牌的加價模式，國企確實有點傷不起。因為國企的內部審計很嚴密，出價也只能按照公司的制度進行，不能在現場亂來，否則在審計面前就說不清楚了。因此，這里的中海和保利兩家聯合向佛山南海自然資源分局去函反映情況，并不是國企本身競爭能力不行，是真的被規則限制了。

佛山南海自然資源分局的反饋也很迅速，在昨天晚上的時候，相關負責人就跟一些媒體透露，他們不會支持中海和保利的請求。因為交易規則是公開透明的，保利和中海的訴求不太合理。

不過，這已經不是近期萬科搶走保利的第一宗地了，在6月底的中山馬鞍島1003畝巨無霸地塊的土拍中，也是萬科最終力壓保利，最終拿到了土地。

有人問我們怎么看這件事，我們就兩點看法：

1、這個公文寫作，還是很具有代表性的，簡單精悍，一頁紙三段話把問題和訴求講清楚。作為投資人，可以學習一下這個公文寫作范本，在關鍵時候的看家本事，這是用得上的。

2、實打實地講，這兩家國企投資部的投資總，個人工作做得非常出色，必須得加雞腿加工資。解決問題不僅局限于一個地塊，已經能夠從制度的根源去思考問題，去申請改變規則，讓國企能夠更加“公平競爭”。

不過，現實很無奈，佛山南海自然資源分局已經否定了這個請求。既然讓整個市場規則改變難度太大，國企還是要先想辦法解決公司內部的制度問題，這樣更快一些。

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原標題： 下手太快，萬科把國企的地“搶了”