瑞房佛山退地始末

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 開發14年之后，瑞房對佛山嶺南天地項目地塊進行新一輪“拆售”，這一次是以政府收回土地使用權的形式。

7月9日，瑞安房地產旗下2家全資子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地，分別與佛山市禪城區土地儲備中心及佛山市禪城區祖廟街道辦事處訂立土地使用權儲備協議書。

據此，瑞房向佛山禪城區歸還嶺南天地項目7號及8號土地。作為交換，佛山禪城區向瑞安房地產發放了現金補償26.53億元。

退地背后，實則是一個雙贏的決策，瑞房甩掉了佛山嶺南天地兩個“包袱”，獲得26.53億元現金，算得上是一件利好消息。

對于佛山市來說，收回閑置土地有利于解決土地資源短缺的問題，加強閑置土地處置力度一直是佛山市政府近年來努力執行的政策。

此次退地，如果一定要找到個中原因的話，一個合理的解釋為：瑞安房地產本身對兩地塊的開發意愿不強。

瑞房獲取佛山嶺南天地項目是2007年，當年11月通過旗下8家子公司以75.1億元成交價聯合競得項目地塊，樓面價約為5004.45元/平方米。

地塊位于佛山著名地標祖廟東華里片區，占地面積達65萬平方米，總建筑面積達150萬平方米。如此巨大的體量，使得嶺南天地成為當時廣東規模最大舊城改造項目。

按照計劃，嶺南天地項目預計總投資超過200億元，總體分五期開發，最初預計十年內即2018年實現整體完工。項目一期于2008年開始動工，建筑面積約17.57萬平方米。

規劃上，佛山嶺南天地延續上海新天地項目理念，集旅游、休閑、商業及文化于一體，在保留歷史建筑原有風貌的基礎上注入現代時尚元素。項目整體上以祖廟為核心福賢路為交界，西邊為商業聚落，東邊主要開發住宅樓盤。

截至目前，嶺南天地項目開發基本宣告完畢，東邊地塊由于是住宅項目，開發速度更快，瑞房在這里打造了一系列高端住宅以及別墅樓盤。

資料顯示，嶺南新天地住宅部分一期東華軒及東華嘉苑在2010年第三季度面市。隨后，二三四期東華嘉逸苑、東華逸軒、御苑、璟軒、尚苑等陸續落成開售。2017年，項目第五期住宅產品璟廷組團也宣布入市。

商業部分，嶺南天地商業街區一期在2012年11月全面開放，二期在2013年年底完工。購物中心嶺南站NOVA則在2016年開業。之后幾年，寫字樓嶺南天地商業大廈、馬哥孛羅酒店等部分亦陸續落成。

另一購物商場嶺南天地·新里的開放則是2020年9月，足以展現嶺南天地項目開發之久。據了解，該項目在2019年中期仍有近六成土地處于待開發或開發中狀態，其中絕大部分是商業部分。

瑞房此次交還的兩宗土地為辦公及商業用途，位于整體項目的西邊，其中7號土地總面積為8109.35平方米，8號土地總面積為16385平方米。

兩地塊建筑面積規劃38.7萬平方米，業態包括寫字樓和公寓。寫字樓原本規劃兩棟430米和265米高的地標。

兩棟超高層寫字樓，耗資巨大，況且近年來佛山寫字樓市場一直處于飽和狀態。

據戴德梁行資料顯示，佛山寫字樓空置率在2019年第四季度就達到40.7%，空置率位居全國第二。2020年上半年，由于疫情沖擊，空置率進一步攀升到43.8%，如今也沒有太大的改善。

而嶺南天地項目是2007年拿地，亦是在那場席卷全球的金融海嘯之前。

瑞安房地產以開發舊改項目稱著，上海新天地大獲成功之后，羅康瑞雄心勃勃，2004至2007年間在重慶、武漢、佛山等地拿下了多個城市更新項目。

但隨后的全球金融風暴打擊了集團主席羅康瑞的信心，“經歷了金融風暴之后，瑞安更重視資金流轉，考慮出售部分投資物業。”于是2009年中期，瑞房提出三年發展計劃，目標是加快資產周轉速度，除加快住宅項目開發、加快商業項目出租外，對于一些侵占資金嚴重但屬于非核心的商業項目則進行出售。

期間，瑞房于2011至2012年分兩次向日本三井公司出售嶺南天地兩宗地塊，收回6.14億元資金。直至2015年和2016年，瑞房才將兩地塊分別購回。

2011年另有消息傳出，瑞房將籌劃業務結構轉型，時任公司董事總經理兼行政總裁的李進港在接受媒體訪問時就指出：“舊城改造成本日益高昂，瑞房正在探索一些新的開發模式。”

到2013年，瑞房宣布轉變經營模式，不再直接參與舊改重建動遷，以加快開發節奏。2015年，羅康瑞就提出輕資產模式，同時開始實施去杠桿策略。

隨后幾年間，瑞房一直對旗下資產做減法運算。2016年3月，瑞房將嶺南天地項目4號地塊17.26億元打包出售給碧桂園集團。

直至2019年完成資產出售計劃，瘦身后的瑞房才再度有新獲取土地的消息。

對瑞安房地產來說，此次被收回的兩幅地塊在14年間并非沒有動工機會，只因屢屢受阻。在目前情況下，再斥巨資興建寫字樓項目已不能算是好差事，而是尋求一種更快變現的機會。

據知情人士透露，兩幅地塊接下來或將改規劃為商住地性質，然后重新掛牌出讓。另有消息稱，瑞房或有計劃參與競拍。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 解局|瑞房佛山退地始末