房企戰投案例里的奧園思路

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

看起來，奧園將解困之路押注在了引戰投上。

但同時，郭家兄弟又嘗試向外界釋放自救信號。

彼時奧園公告中表示，公司一直在積極物色潛在機會，務求按符合奧園及其持股者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者。隨后在奧園2021地產板塊總結會上，郭梓文也公開提及，奧園將“通過引進戰投和債務重組，戰勝市場寒冬，化解債務危機，成為房企在困境中站起來成功轉型的典范”。

引戰投的傳言腳步聲愈來愈近。最新于2月15日資本市場消息稱，中國奧園與廣東、山東國企就戰投合作進行洽談。

知情人士透露，中國奧園集團正在同時與幾家國有企業就潛在戰投合作進行洽談。這幾家國有企業分別來自山東省和廣東省，它們可能通過增資擴股的形式入股奧園的上市公司。

戰略投資者，是指具有同行業或相關行業較強的重要戰略性資源，與上市公司謀求雙方協調互補的長期共同戰略利益，愿意長期持有上市公司較大比例股份，委派董事實際參與公司治理，提升上市公司治理水平，幫助上市公司顯著提高公司質量和內在價值。

通過引入戰投，資金密集型的房地產企業往往能夠獲得資金與資源的支持，撬動更大規模的增長。而如果戰投方具有相似業務背景，雙方還可全面深化和拓寬合作領域，共同建立更為緊密的關系，進一步提高自身業務水平。

譬如最為典型的2016年恒大引戰投事件。為降負債、優化股本結構，從2016年12月底開始，恒大在不到一年的時間里先后引入3輪戰投，總金額達1300億元，堪稱房地產行業融資規模之最。 

當然，僅僅三年后，這24家曾信心滿滿的戰投企業便苦惱于為自己當年的決定買單。

而在近兩年，伴隨著國內資金面的不斷收緊，引戰投越來越成為房企們在行業中實現突圍乃至活下來的重要幫手。

其中不可不提的一個重要角色便是險資，它們正成為房企的重要戰投方。

出于對保險資產配置的需求等，一些大型的龍頭企業往往成為險資眼中不錯的投資標的。如中國平安，就自2015年起相繼戰投了碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂等房地產企業。

2020年起，險資入局的趨勢愈加明顯。如2020年1月，大悅城引入太平人壽；7月，招商蛇口引戰平安，不過最后計劃落空；9月，陽光城引入泰康人壽、泰康養老。

而大魚吃小魚的背景下，資金充裕的房企同行也開始扮演戰投方角色。如2020年1月，深陷債務危機的閩系房企福晟迎來了世茂集團，雙方共同宣布了總貨值達四五千億元的“世紀合作”；無獨有偶，當年7月，萬科確定入股泰禾。

房地產行業另一個重要的戰投角色，還包括國企、央企方，如萬科引入深圳地鐵，綠城引入中交。

一般有意引投國央企的企業多為民營企業，通過引入國資背景的企業可以起到背書作用，降低其融資成本，從而也為該企業在土地、產業資源等方面的獲取帶來更多優勢。

而對比來看，奧園此次接觸的戰投方則踩準了國企+房企的背景。

據消息披露，其潛在的戰投國有企業分別來自中國東部的山東省和奧園的家鄉廣東省。其中包括位于山東的中垠房地產有限公司，該公司60%股權由國企山東頤養健康產業發展集團有限公司持有；位于廣東的國企則有猜測認為是粵海、越秀或廣州建筑。

奧園預計，三月底前會確定最終戰投人選。

企業方對于引入戰投有著諸多要求與考慮，同樣地，戰投們也有著自己的利益算盤，如何以相對小的風險獲取相對高的投資回報率也是他們的考題。

在諸多出險企業中，他們選擇奧園的可能性有多大呢？

以中垠房地產有限公司為例，這家山東國資旗下的房企選擇作為奧園的戰投方之一的原因，或在于兩者的淵源。

資料顯示，中垠地產有限公司注冊成立于2014年3月26日，為山東能源集團旗下山東國欣頤養健康產業發展集團有限公司控股子公司，注冊資本金5億元。

中垠地產作為山東能源下屬地產業務平臺，近年來發展步子較快。其官網顯示，累計開發面積已達800余萬平方米，項目輻射全國三省（山東、江蘇、湖南）、兩自治區（廣西、新疆）、兩直轄市（北京、上海），布局上海、濟南、南京、青島等15座城市。

“在山東的地方國有房企中，中垠地產是規模比較大的房企之一。”這是外界對其的評價。

而這家國有房企與奧園的聯系源自于2020年。在推進混改的背景中，2019年10月，山東能源集團轉讓中垠地產40%股權及23.4885億元債權，掛牌底價31.3931億元。

后于2020年7月，山東交易中心顯示中垠地產有限公司40%國有股權及23.4885億元債權轉讓項目掛牌公告期滿，“在公告期間，有一家意向受讓方到中心辦理了受讓登記，中心擬采取協議轉讓方式組織交易。”

彼時便有傳聞稱接盤方為中國奧園。隨后，山東能源集團有限公司官網發布的一則消息顯示，奧園集團高層日前到訪能源集團，能源集團方面對奧園集團參與中垠地產混改及未來發展規劃表示歡迎，奧園集團方面對此也進行了積極的表態--正式落實了傳言。

從目前中垠地產的股權結構可以窺見，其60%股權由國企山東頤養健康產業發展集團有限公司持有，40%的股權由奧園子公司深圳市奧園實業發展有限公司持有。

因此，此次中垠地產作為戰投方出現更多是一種投桃報李的行為。

而從業務層面來看， 2017年奧園正式成立山東區域公司，計劃以青島、濟南雙核心為戰略逐步發展整個山東區域。發展至今，其通過收購獲得青島市星海灣莊園等項目，規模并不算大。

奧園對于中垠地產更大的吸引力或在于其大灣區本身的土儲與資源，同時還有不少潛在的舊改土儲尚未轉化。

此外，中國奧園旗下有包括奧園美谷、奧園健康兩家上市公司，資本操作的想象巨大。

而對于奧園來說，如若能順利引入國資背景的房企戰投，將對奧園目前的資金問題起到緩解，推動債務重組，一改目前的困境。

知情人士便透露，新戰投還可能向奧園提供額外貸款，以確保建設進度和保交房，且提供的額外資金可能會改善奧園的債務重組條款。

不過，正如過往的戰投案例，引入戰投并非總能一帆風順、互相契合，譬如世茂、泰禾就是前車之鑒。

一方面，戰投在正式入局之前將會對投資企業的債務組成、土儲項目情況等企業經營情況進行摸查，盡調過程能不能通過便是一道不小的坎，如旭輝此前就在盡職調查完成后因未能達成合作條件而放棄與彰泰的合作。

另一方面，投資方也會設置相應的對賭、回購等條款保障自身的利益，而類似萬科此前還設置了援助的前提條件，要求泰禾自身需制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾集團恢復正常生產，能支持泰禾集團可持續經營。

因此，此次奧園引戰投的消息究竟能否落地，或者只是虛晃一槍，仍是一個問號。

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