城市更新改造與資產(chǎn)證券化

年關(guān)將至，整個街道都熱鬧了起來，寫字樓里也張燈結(jié)彩，一張張福字貼的“虎虎生威”，仿佛預(yù)示著來年的股市“生龍活虎”。暮色降臨，加班之余看著窗外車水馬龍的夜景，也是感慨萬分，工作這么多年，好像從來沒有認(rèn)真的看過這座“年輕的城市”，這座城市也在“不經(jīng)意”間變得越來越好。

我們生活邁向現(xiàn)代化的同時城市也在不斷的更新，城市更新不僅是經(jīng)濟快速發(fā)展的產(chǎn)物也是城市建設(shè)的主題。西方發(fā)達(dá)國家由于城市化進(jìn)程比較早，城市更新改造興起也比較早，大家熟悉的城市更新更多的是集中在個體建筑上的，比如說芬蘭鐵路線改的自行車道和步行道還有波蘭集貿(mào)市場改的博物館和手工藝品交易市場。

城市更新改造一直都在進(jìn)行中，而城市更新的主題也逐漸豐富，從單一提升城市效率到社會價值、人民利益及可持續(xù)發(fā)展的全面結(jié)合，改造目的更加精細(xì)、更加多元也更加人文。

我國不動產(chǎn)存量的時代早在幾年前已然開啟，尤其是對于一二線城市來說，如何讓存量地產(chǎn)重新煥發(fā)“生命力”也是城市更新的重要課題之一。而與其相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)近幾年不可謂是不艱難，在房住不炒的主題、去杠桿的大背景下，從多家房企債務(wù)違約到百強房企暴雷；從降薪裁員到房子降價出售；從地產(chǎn)稅試點到八部門聯(lián)合整頓，地產(chǎn)行業(yè)迎來了真正意義上的寒冬。房地產(chǎn)企業(yè)融資愈加困難，從以前的中小房企融資難到“家家”融資難。但是高杠桿、高負(fù)債運作已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的“標(biāo)配”，如何增加資金的流動性，如何加強風(fēng)險防控能力，轉(zhuǎn)型刻不容緩，而如何與城市更新改造有機的結(jié)合也是一個發(fā)展契機。

講到城市更新改造就馬上會想到地產(chǎn)，而提到地產(chǎn)就不得不提到融資，提到融資就不得不提到資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化是近幾年地產(chǎn)融資的主要方式之一。從購房尾款到供應(yīng)鏈，從類REITs到CMBS，再到公募REITs都是大家的老朋友了。

要想弄明白這個問題，我們首先要來看一下城市更新資產(chǎn)的分類：

（1）按底層物業(yè)分

下表列舉了幾種常見的物業(yè)轉(zhuǎn)化形式

2、按持有資產(chǎn)模式分類

主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩大類，重資產(chǎn)也就是持有物業(yè)，通過直接買入或者股權(quán)模式收購需要更新改造的物業(yè)，通過變更物業(yè)類型或者重新規(guī)劃定位進(jìn)行改造。輕資產(chǎn)就是租賃，通俗點說就是“二房東”最典型的例子就是長租公寓，這種模式對團(tuán)隊的運營管理及改造能力要求很高。

3、資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢

資產(chǎn)證券化在融資規(guī)模、融資期限方面具有優(yōu)勢，不僅可以為商業(yè)地產(chǎn)項目帶來長期的資金支持，也有助于從簡單的出售模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型與升級，是城市更新促流動的重要路徑之一。

（1）工業(yè)與藝術(shù)的798

在北京的打工人應(yīng)該沒有人沒去過798吧，錯落有致的工業(yè)廠房，縱橫交錯的管道，斑駁的紅磚瓦墻，在那里可以暫時忘卻工作的煩惱。周末約上三倆好友，一路走走停停，可以看看火車頭、看看形形色色的藝術(shù)展，走累了在街邊的小店休息一下，喝點東西，自在而愜意。

798原身是由蘇聯(lián)援建、東德負(fù)責(zé)設(shè)計建造、總面積達(dá)110萬平方米的重點工業(yè)頂目718聯(lián)合廠，城市中央的老舊廠房，是一個城市工業(yè)經(jīng)濟的遺留下來的，他們見證了這座城市發(fā)展的腳步，直接拆掉不免惋惜，而利用舊廠房進(jìn)行更新改造，賦予了這個園區(qū)新的生命。

（2）藝術(shù)與辦公的1929 ART Space

1929 ART Space的前身是上海感光膠片廠廠房，2006年改造為臨潼賓館，現(xiàn)又被改造為現(xiàn)代化精品寫字樓。主樓（企業(yè)辦公）總建筑面積6300平方米，小樓（企業(yè)會所）總建筑面積950平方米。

項目改造后的建筑格局有效地區(qū)分了私密空間和公共空間，其運營特點在于酒店式物業(yè)管理實現(xiàn)租戶拎包入駐。為了打造改造方“工作、生活與娛樂”一體的理念，改造方在一樓原大門處擴建酒吧/咖啡屋，并開設(shè)拳擊室供租戶解壓。這些人性化的設(shè)計處處體現(xiàn)在對整棟樓的改造過程中，包括酒店式物管風(fēng)格、頂層花園、副樓金融俱樂部、現(xiàn)代與歷史結(jié)合的外立面等方面。