拾起了收并購4月集中供地下的陽光城選擇題

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

在集中供地大潮下，無論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽光城并沒有參與這場軍備競賽。

觀點地產網 5月17日清晨，陽光城集團股份有限公司公布了2021年4月份的銷售報告。

陽光城在2021年前四個月房地產銷售總金額641.11億元，同比增長42.37%，權益銷售金額410.56億元，同比增長45.53%，銷售面積404.21萬平方米，權益銷售面積280.93萬平方米，權益比例約為64%。

在全口徑銷售統計下，長三角依舊穩定貢獻著最大比例，占比超過40%，而內地區域處于第二梯隊，且由于整體地價和售價較低的原因，該區域的權益比例高達80%，遠遠超過其他4個大區50-65%的平均權益比例。

按照公司年初的規劃，陽光城2021年銷售規模要實現2200億+，新增供貨總量2150多億，加上期初存量1100億，所以全年可售資源有3260億，按照往年65%的去化率，足以支撐實現2200億+的銷售目標。

目前，陽光城在1-4月實現了641.11億的全口徑銷售，完成了全年目標的29.14%，完成度屬于房企前列。

事實上，陽光城今年2200億+的目標相較于2020年達成的2180億元，以及2019年創下的2110億元十分接近。

換言之，在規模上，陽光城要完成目標并不難，利潤與財務是陽光城首要考慮點，面對著集中供地的“面粉”改革，在對賭的利潤壓力中，陽光城主動拾起了收并購，這個它們曾經引以為傲的領域。

在2021年4月份，陽光城合共獲得13個土地項目，新增土地面積88.79萬平方米，計容面積218.57萬平方米，需按權益承擔對價款 51.28 億元。

其中，通過公開招拍掛新增 3 個土地項目，分別位于福建大區宜春、云貴區域昆明 、湖南區域長沙，平均樓面價僅3,977.49元/平方米；通過并購及其他方式新增 10 個土地項目，分布位于福建大區（4宗）、浙江大區（2宗）、廣西（2宗）、川渝、津冀幾個大區。

以2020年同期的4月份為例，陽光城新增8宗招拍掛地塊，新增3宗收并購地塊，和2021正好相反。

在集中供地大潮下，無論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽光城并沒有參與這場軍備競賽，目前市場上的優質地塊都處于搖號或是競自持的階段，利潤率極低。

以濱江為例，在此次杭州的集中拍地中，濱江共獲得了5宗地塊，董事會主席戚金興在面對投資者們曾談到，希望能做到1-2%的凈利潤。

在杭州打拼了多年，領先身后房企的濱江尚且如此，其他房企的賬本上或許更加困難，“賠本賺吆喝”以及“退地”的傳聞自拍地以來就未曾停止。

在早前業績會上，陽光城曾希望通過集中供地進一步加大在北京、上海、廣州幾個一線城市的投入，“我們的財務實力還不是很強，我們會按照自己的研判集中有限的資源，在一些感興趣的城市進行重點集中。”

目前，無論是在廣州還是北京的首批集中供地中，陽光城都沒有獲得任何一宗地塊，在房企們都把賬本計算到極限的情況下，財務和管理都沒有優勢的陽光城難以推出具有競爭力的報價。

朱榮斌在幾天前的股東大會上透露：“原本預計兩集中市場會有所放緩，但沒想到地價溢價仍然很高，有項目不好算過賬。”

對陽光城來說，此時重新回到收并購的軌道上，避開了與其他房企們的直接競爭，這是公司過去積累的優勢區域。

從陽光城在4月份拿地策略上的轉變能窺出公司主動做出的改變，“在如今的市場，只要不敗就是勝利”。

在4月份獲取的地塊中，13宗地塊均為涉宅地塊，僅有一宗為商辦地塊，而這宗地塊也是4月份中收并購金額最高的一宗地，為廣西南寧的秋月路南側，夏林路北側商辦項目。

該項目總對價8.15億元，權益比例51%，土地面積13.93萬平方米，計容建筑面積55.71萬平方米，樓面價2868.42元/平方米。

此次陽光城主動收購的廣西南寧商辦項目權益比例達到51%，這也說明公司或許在考慮主動操盤、并表。

在陽光城規劃中，去主動收購自持型物業，獲取持續性的租金收入從來都不是第一選擇，一般是項目中的“被迫”配套，在股東會上也表示，有機會考慮出售酒店資產。

在陽光城去年新增的超過65個房地產項目中，僅有兩宗地塊沒有涉及住宅，一宗是通過招拍掛奪得的上海松江區佘山鎮工業區SS-19-001號地塊，是一宗科研設計用地，另一宗是收并購獲得的重慶市渝北區地塊，用于商業、學校，權益比例僅為30%

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