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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
對于新城未來的目標，在全口徑方面希望以每年10%的速度提升，而權益口徑不能出現下降，維持過去的成績。
觀點地產網 5月20日13:20，上海普陀區(qū)中江路的新城控股大廈。
四方匯集而來的人流紛紛進入電梯內，本不相識的人們互相攀談著，他們口中的話題大多與最近的股市整體下跌有關，當然少不了昨日虛擬貨幣圈的暴雷。
他們此行的目的地是新城控股舉辦的2020年度股東大會。
進入會場內，不乏持有新城多年的老股東與身旁的人小聲交換著持股心得，“你多少買的？”，“準備什么時候跑（賣）？”，“都新高了，還能再漲嗎？”
這群身經百戰(zhàn)的投資者們似乎對今年新城的走勢還是很滿意。
截止5月20日收盤，新城控股報47.18，單日漲0.4%。從今年年初至今，公司已經上漲了35.46%，領跑絕大多數的地產股。
新城控股集團董事長王曉松帶著十數位高管坐鎮(zhèn)現場，身旁是左膀右臂的董事兼總裁梁志誠，董事兼聯(lián)席總裁曲德君。
據了解，出席會議的股東超過了50人。
與往年無二，新城控股把股東大會分成了兩個部分，在例行公事的報告、議案、投票等流程后，來到了股東與管理層思想碰撞的部分。
對于股東們關注的分拆商業(yè)的問題，王曉松表示：“可能還沒有太多可拆的。我們還在研究，也沒有時間表，但是暫時應該是不會做一些拆分。”
吾悅廣場：消費還是地產？
作為新城旗下最具代表性的產品，吾悅廣場是一個不可避免的話題。
其中一位股東就吾悅廣場的租金收入模式提出了問題，其與國內傳統(tǒng)的商業(yè)地產模式稍有不同。
據觀點地產新媒體了解，新城的吾悅廣場收入主要包含了每年穩(wěn)定的物管費以及固定租金收入，但是其中部分門店采用的是底租+銷售額提成的模式。
曲德君表示，從過去那么多年發(fā)展至今，吾悅廣場主要還是以固定租金為主要合作模式，例如星巴克、快餐之類的國際品牌，公司會考慮采用租金+銷售額提成的模式。
未來，吾悅廣場會在品牌可靠性比較強、成長性的品牌，考慮采取扣點、抽成的新模式，與品牌間更好去配合聯(lián)動，從而通過品牌經營業(yè)績的提升來加強吾悅廣場競爭力，同時新城也能獲取更高的收益。
今年，新城會選定兩個項目嘗試大范圍推廣運用這種新模式，其他廣場也會選定部分品牌進行系統(tǒng)性的合作。
王曉松表示，在商業(yè)管理的前五年，只要開出吾悅廣場就是；到下一個第二個五年，打造不同空間，運營每個空間，讓其產生收益。
至于下一個五年，圍繞客戶展開，如何更好的服務客戶，而這個客戶不單指消費者還有商戶，幫助商戶去運營，主要扶持一些本地的商家。
一旦這種業(yè)務開始成熟，新城可能會從純租金的方式變成租金+扣點，或者說慢慢轉變到扣點的模式。
王曉松舉了一個例子，北美電商Shopee，一個近兩年增長迅猛，在北美區(qū)域成為僅次于Amazon的電商平臺。具體來說，Shopee會重點扶持商戶，并對其進行一定的補貼，待一定時間后，該平臺會收取訂單傭金，這個傭金會在成交之后直接從營業(yè)額里扣除。
2021年，新城計劃商業(yè)總收入85億元，新開業(yè)吾悅廣場30座。王曉松認為，今年新開30個重資產是公司的極限值，輕資產輸出方面，仍然還是一個未知數。
值得注意的是，新城所構造的智能廣場大數據體系不僅僅是吾悅廣場，而是一個拉通了新城控股、新城悅、吾悅廣場3個板塊的數據平臺，“新城大會員體系”。
對于與萬達、寶龍、中駿等商業(yè)地產商之間的商業(yè)地產競爭，王曉松仍然保持了一個樂觀的心態(tài)，“其實大家都是各自做各自的產品線，之間存在差異化，真正的競爭要到3-4年之后。”
王曉松表示，火熱已經不足以形容，現在的市場很“夢幻”。兩集中之后，純住宅不太好做。
在已經進行的集中供地土拍中，新城并沒有收獲太多土地項目，僅在天津、福州幾個地方有所斬獲，無論是廣州、杭州、無錫、重慶、北京，新城都僅僅拿到了“重在參與”的安慰獎。
以福州獲得的晉安項目為例，新城以上限價8.14億元搖號奪得，溢價率30%。王曉松稱：“能搖號獲得的地塊是有利可圖的，企業(yè)也是博彩業(yè)，只要能搖就去搖，不光現金不錯，利潤也不錯。”
新城在拿地的時候把現金流放在第一位，作為一家住宅+商業(yè)的雙輪驅動公司，簡單來說就是通過住宅銷售反哺商業(yè)地產，所以純住宅的銷售現金流和高周轉對新城來說，是一條生命補給線，用于支撐商業(yè)部分。
另一方面，新城所獲取的項目目標一定是有利可圖，才會考慮去拿地，這也是為什么新城在第一次集中供地中較為謹慎的原因。
同時，因為前兩年地價和限價的原因，新城已售未結轉的毛利率在近一兩年應該會是一個低谷。“在監(jiān)控去年和今年所獲取的項目的毛利率的改善和變化，所以還是比較有信心在未來一兩年之后可以平滑的往上走。”
去年，新城的綜合毛利率為23.5%，其中房地產開發(fā)銷售的毛利率僅21.74%，相比2019年減少9.24個百分點；收租業(yè)務表現還不錯，物業(yè)出租及管理毛利率繼續(xù)上升至70%。
雖然收租業(yè)務對公司的業(yè)績公司越來越高，但是仍然難以撼動開發(fā)銷售對公司的重要性，如何扭轉這一部分的毛利率表現方才是新城的關鍵。
面對接下來要進行的上海集中供地，新城表示正在積極準備參與，尤其上海作為大本營，但大前提仍然是平衡項目現金流的回籠速度和利潤，才會考慮拿不拿。
對于新城未來的目標，在全口徑方面希望以每年10%的速度提升，而權益口徑不能出現下降，維持過去的成績。
整體拿地的策略會聚焦二三線，繼續(xù)深耕在現有進入的區(qū)域，并選擇合適的城市，并不會像以往盡力下沉做太大的市場。
王曉松表示，對于公司來說，規(guī)模的上升是必要的，不然團隊看到瓶頸之后，不利于公司發(fā)展。
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