最高法院：僅憑商品房預售許可證，未盡合理審慎義務，不能排除強制執行（2021）

裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2020）最高法民再75號

案件索引：再審申請人中國華融資產管理股份有限公司四川省分公司與被申請人張茂華、南江紅葉投資有限公司申請執行人執行異議之訴一案

本院根據各方當事人確認的意見，歸納本案爭點為：1.張茂華在簽訂商品房買賣合同后，是否已經支付完畢購房款；2.案涉房屋未能辦理過戶登記是否是非因買受人自身原因。

關于張茂華是否支付完畢購房款的問題。結合雙方質證情況，本院對張茂華支付購房款情況認定如下：

1.基于200萬元購房定金按照月息3%計算得出的利息是否能作為張茂華的購房款的問題。張茂華主張該200萬元系購買紅葉廣場二期的意向金。但根據該款項支付情況，其已經將其交付給了開發商紅葉公司，且根據2015年10月13日《協議》內容，紅葉公司認可該款項系二期房款的購房款。在紅葉廣場二期未能建成，張茂華購房合同目的不能實現的情況下，由于該結轉行為相當于張茂華和紅葉公司共同達成合意對于原二期購房合同的處理，紅葉公司按照月息3%支付相應利息，并不違反法律規定。此外，該結轉行為發生于2015年10月13日，案涉房屋尚未成為強制執行的標的，雖然案涉房屋存在抵押的情況，但張茂華和紅葉公司結轉買賣行為并未侵犯華融資產公司的利益。因此，該款項應認定為系張茂華支付的購房款。

3.關于張茂華和紅葉公司達成的2017年9月6日《協議》內容中其二期購房款剩余定金150萬元、借款以及相關利息是否應認定為購房款的問題。本院認為，該協議實際上是以物抵債的協議，以案涉房屋抵償雙方的債權債務關系。但紅葉公司用以抵償的金錢債權為普通債權，其目的在于消滅舊的金錢之債，張茂華享有的該部分普通債權不應優先于華融資產公司已在先辦理抵押的債權。此外，根據張茂華付款節點來看，張茂華在案涉房屋交易過程中，明知案涉房屋已經被法院查封，實際上已經處于無法過戶狀態，其仍和紅葉公司在2017年9月6日簽訂《協議》，將二期購房款剩余定金150萬元、借款以及各自的利息繼續交給紅葉公司作為購房款購買案涉房屋，該結轉行為難言善意。同時，該結轉行為意在將雙方之間的普通債權，轉化為購買房屋的具備物的交付的優先債權，損害了對案涉房屋享有抵押權的華融資產公司的權益。因此，該結轉行為無效。不應認定為系支付購房款的行為。

綜上，本院認為，因張茂華和紅葉公司2017年9月6日達成的《協議》結轉行為無效，張茂華并未按照合同約定支付完畢案涉房屋購房款。

關于案涉房屋是否屬于因張茂華自身原因未辦理過戶登記的問題。本院認為，案涉房屋未能辦理過戶登記部分原因系張茂華自身行為所致，理由如下：

1.張茂華購房時未盡到合理審慎義務，購買了負載有華融資產公司抵押權的案涉房屋。紅葉公司早在2014年9月28日已經將張茂華購買的案涉房屋抵押給華融資產公司，并于同日辦理了抵押登記。而張茂華共計購買了21套房屋，均為商鋪，屬于商業性用房，其購買數量已經遠遠超過了普通投資者、消費者的能力，屬于完全的商業商事行為，其作為買受人應比一般購房者盡到更為審慎的注意義務。簽訂買賣合同前，張茂華可在房產登記部門查詢案涉房屋的上述抵押登記信息。張茂華辯稱由于案涉房屋已經取得《商品房預售許可證》，在抵押權設立后，紅葉公司仍然在銷售大廳正常銷售房屋，其是基于對商品房預售許可制度的公示公信而購買房屋，且紅葉公司已經在合同中載明案涉房屋未負載抵押，自身已經盡到了注意義務。本院認為，案涉房屋所屬的項目已經取得預售許可僅代表案涉房屋具有對外銷售資格，并不代表案涉房屋的權利狀態，此外，盡管紅葉公司已經在合同中保證了案涉房屋無抵押，但是在案涉房屋已經設立抵押且事實上可以進行查詢的客觀情況下，張茂華仍進行該項交易，其行為難言謹慎。因此，張茂華簽訂商品房買賣合同時未對案涉房屋權利狀態盡到合理、謹慎的注意義務，客觀上導致案涉房屋因已抵押登記而不能辦理過戶的結果。

2.紅葉公司持續、公開、無阻礙銷售案涉項目的房屋不能證明其銷售案涉房屋的行為得到華融資產公司同意。根據華融資產公司與紅葉公司的約定，“抵押物因銷售需解除抵押....乙方（紅葉公司）開發建設的南江縣紅葉廣場項目每銷售一套房屋，就按其對應評估價值的68%向特定賬戶歸集資金”，紅葉公司如果銷售房屋并擯除附著的抵押權的話，應按照約定向華融資產公司歸集相應資金，然后雙方共同申請解除對相應房屋的抵押。紅葉公司持續、公開、無阻礙銷售的房屋，均是按照上述約定歸集資金到華融資產賬戶。而在本案中，紅葉公司并未按照上述約定，將銷售案涉房屋所得資金歸集到華融資產公司的賬戶。張茂華、紅葉公司也未舉示其他證據證明案涉房屋銷售行為得到華融資產公司認可，應承擔舉證不能的不利法律后果。

3.案涉購房合同均未按照約定辦理相關登記，張茂華未舉證其曾經積極主張過備案的相關行為。案涉房屋為“預售商品房”，雙方簽訂合同后理應及時辦理商品房買賣合同網簽和備案登記。且張茂華購買案涉房屋的兩份《商品房買賣合同》第二十八條約定：本合同的備案采用網上簽約聯機備案的方式進行。故張茂華作為購房者，即使在不知曉房屋已設定抵押的情況下，也應積極辦理案涉房屋的網簽和備案登記，在此過程中，亦可發現案涉房屋有無權利負擔等不利因素。然而張茂華并未辦理網簽和備案登記，亦未舉示證據證明其曾積極主張辦理網簽和備案登記。雖然案涉房屋抵押在前，但是該種消極行使自身權利的行為，亦導致其未能夠在法院查封之前通過其他途徑主張相應權利。

因此，張茂華并未支付案涉房屋的全部價款，且未能辦理案涉房屋的過戶登記具有自身原因，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”規定，不能排除申請執行人華融資產公司對案涉房屋的強制執行。一、二審法院認為張茂華符合上述規定并對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益，系適用法律錯誤，本院予以糾正。

綜上所述，華融資產公司再審請求成立。

對于上述抵押權同購房人權利沖突的解決路徑，筆者認為，在購房人購房時該商品房已經取得商品房預售許可證的，應優先保護購房人的權利，對于購房人在案外人執行異議之訴中主張對抗銀行抵押權強制執行的，人民法院應予支持。主要理由在于：

首先，從交易安全的保護角度來看，取得預售許可證表明開發商已經可以向社會公開銷售該房屋。這對于購房人來說，其在開發商已取得預售許可證的情況下，完全有理由相信其所購買的房屋不存在任何權利瑕疵。而在購房人支付了購房款或者大部分購房款的情況下，如果還不能取得沒有抵押權負擔的標的物，則其對于交易安全的信賴會受到嚴重損害，合同法立法指導思想中的在價值取向上應注意交易安全保護的目標就無法實現。而在一個交易安全無法保障的社會中，經濟交易則不得不退步到現貨交易的狀態，經濟交往所需要的信用交易會萎縮至死，生產率將變得極為低下。

其次，從交易成本支出的角度應保護購房人的利益。一方面，對于購房人來說，其對于出賣人如何使用所收取的款項并不關心，往往也無能力控制；購房人也很難有能力對開發商是否清償銀行借款的情況進行調查。與此相反，抵押權人則更有能力控制開發商是否取得商品房預售許可證，其既可以在設定抵押時同開發商約定取得預售許可之前應先清償其債務，也可以通過出借款項時設定一定的條件限制開發商在未清償其債務之前不能取得預售許可證，且抵押權人實施這種控制行為的成本比起購房人來說成本更少且效果更直接。另一方面，針對我國現實的經濟發展要求，對于房地產業這種高杠桿化的產業，高效率及縮短開發周期是其開發盈利的基本要求。如果要求購房人在信賴商品房預售許可證之外，尚需要調查開發項目是否存在抵押權負擔，這必然影響交易的效率，延緩交易的完成，從而影響房地產項目的開發進度，進一步影響到房地產業的持續發展。

再次，從物權法與相關行政法規規定的協調上，也應該保護購房人的利益。物權法規定買賣抵押物需要征得抵押權人同意，并且需要將買賣價款優先清償抵押權人的債務。對于購房人來說，其在開發商已經取得預售許可證的情況下，能夠相信開發商同意轉讓抵押物，且相信其所交付的購房款已經按照物權法的規定用于提前清償抵押權所擔保的債務。在此基礎上，如果該商品房已經取得預售許可證，則即使購房人明知所購買的房屋有抵押權負擔，也應該優先保護購房人的利益。至于行政法規中所規定的預售條件則應通過完善行政管理的途徑來解決，而不能讓購房人來承擔此種風險。

所以，對于案例所涉情形，即使銀行的債務沒有獲得清償，但是鑒于購房人合理信賴開發商銷售行為的事實，其購房權利應得到優先保護。

——張燕、仲偉珩|《銀行抵押權、預售商品房購房人權利的沖突與解決》，載《人民司法（應用）》 2017年第16期（注，本觀點被物權法解釋一理解與適用全部采用，被九民會議紀要部分采用）