資產(chǎn)處置邁向港島 佳兆業(yè)脫手屯門(mén)項(xiàng)目回籠11億港元

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 “請(qǐng)大家給佳兆業(yè)的管理層，包括郭英成一點(diǎn)時(shí)間。”

理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)波下，如今佳兆業(yè)的一舉一動(dòng)備受關(guān)注。按照11月初溝通會(huì)上所表露的，這家深陷風(fēng)波的企業(yè)目前正在尋找一些資產(chǎn)處置以度過(guò)危機(jī)。

這率先從佳兆業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的深圳開(kāi)始。

有置業(yè)者發(fā)現(xiàn)，今年10月末開(kāi)盤(pán)時(shí)冠名“佳兆業(yè)”品牌的深圳坪山“燕瀾和鳴花園”住宅項(xiàng)目已悄然更名為“新城”，該項(xiàng)目原本為由佳兆業(yè)持股51%、新城持股49%的合作項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于當(dāng)周實(shí)地探訪佳兆業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)，該項(xiàng)目展示中心牌匾名稱(chēng)顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”。

不止于此。一河之隔的香港，佳兆業(yè)也在寸金寸土的土地上尋求資產(chǎn)的出售與資金回流。

另于11月24日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，已就本金額約人民幣10.968億元的理財(cái)產(chǎn)品實(shí)施償還措施。同時(shí)，集團(tuán)有30天的寬限期，于其公開(kāi)發(fā)售項(xiàng)下出售的美元計(jì)值票據(jù)的利息到期后支付利息。

公告亦透露，為增加集團(tuán)的流動(dòng)性，佳兆業(yè)正考慮加快出售房地產(chǎn)項(xiàng)目及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等措施。另申請(qǐng)公司股份于11月25日復(fù)牌。

2020年初，佳兆業(yè)擊退新鴻基等財(cái)團(tuán)，以35億港元獲香港新界屯門(mén)青山灣段宅地，這也是佳兆業(yè)首次在港奪得官地--兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這恰是佳兆業(yè)香港資產(chǎn)處置的第一步。

該地皮具體位于新界屯門(mén)第48區(qū)青山公路－青山灣段的屯門(mén)市地段第518號(hào)的用地，占地約145772方呎，可建總樓面約582887方呎，指定作私人住宅用途。以中標(biāo)價(jià)計(jì)，每呎樓面地價(jià)為6005港元。

除佳兆業(yè)外，彼時(shí)還吸引了嘉里建設(shè)、新鴻基地產(chǎn)、會(huì)德豐、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、鉆達(dá)有限公司、信和置業(yè)、佳明集團(tuán)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、永泰地產(chǎn)等15家開(kāi)發(fā)商。

據(jù)悉，青山灣為香港的高檔住宅區(qū)，項(xiàng)目預(yù)估可打造成中高端豪宅項(xiàng)目。佳兆業(yè)對(duì)該地塊也十分滿意，當(dāng)日入標(biāo)時(shí)佳兆業(yè)的代表就表示，集團(tuán)以獨(dú)資入標(biāo)是認(rèn)為地皮具發(fā)展?jié)摿Γ诖鬄硡^(qū)概念下，對(duì)香港長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景抱樂(lè)觀態(tài)度。

隨后于2021年1月，項(xiàng)目獲屋宇署批出圖則。從規(guī)劃文件看，該地塊規(guī)劃建設(shè)為4棟22層的高層公寓和4棟多層花園別墅洋房。

按照佳兆業(yè)的計(jì)劃，該屯門(mén)項(xiàng)目預(yù)計(jì)明后年面市。

然而，在今年10月底債務(wù)危機(jī)苗頭顯現(xiàn)之時(shí)，有知情人士披露一份銷(xiāo)售演示文件顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)正計(jì)劃出售去年在香港取得的兩個(gè)住宅項(xiàng)目地塊，其中就包括首次獲得的新界屯門(mén)地塊。

11月中旬消息，買(mǎi)家出現(xiàn)，為有著“玩具大王”之稱(chēng)的旭日國(guó)際集團(tuán)主席蔡志明。

蔡志明對(duì)于熟悉香港樓市的人來(lái)說(shuō)并不陌生，其以玩具業(yè)起家，靠生產(chǎn)史諾比玩具賺得第一桶金，隨后開(kāi)始涉及地產(chǎn)投資買(mǎi)賣(mài)，往往在香港經(jīng)濟(jì)低潮時(shí)大手掃貨。

不過(guò)僅從市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)來(lái)看這次交易或許太過(guò)于片面，實(shí)則，蔡志明與佳兆業(yè)主席郭英成的關(guān)系十分密切。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，郭英成家族在香港如魚(yú)得水便是多虧了蔡志明的穿針引線。彼時(shí)，依靠蔡志明的人脈關(guān)系，郭英成與鄭裕彤、楊受成等香港商人合作，最終成功將佳兆業(yè)運(yùn)作上市。

更為關(guān)鍵的是，在2014年佳兆業(yè)深陷債務(wù)危機(jī)之時(shí)，蔡志明接盤(pán)了深圳航運(yùn)集團(tuán)，難關(guān)之后又放棄航運(yùn)集團(tuán)由佳兆業(yè)收回；2017年，為了恢復(fù)公眾持股量達(dá)成復(fù)牌條件，蔡志明又襄助郭英成耗資5億港元入股佳兆業(yè)。

四年之后，蔡志明再次用真金白銀選擇拉這位好友一把--這樣的商業(yè)故事并不少見(jiàn)，就在上個(gè)月鄭裕彤家族旗下鼎佩集團(tuán)接盤(pán)了長(zhǎng)沙灣恒大·睿峰項(xiàng)目。

綜合最新消息看，佳兆業(yè)以37.7億港元出售屯門(mén)住宅官地予蔡志明，每呎樓面地價(jià)為6468港元，相較買(mǎi)地時(shí)有小幅度溢價(jià)。

據(jù)悉，預(yù)計(jì)扣除彼時(shí)購(gòu)入地塊貸款后，佳兆業(yè)現(xiàn)時(shí)可獲約11.2億港元現(xiàn)金流入。

另有說(shuō)法指，此次出售佳兆業(yè)將獲得13億港元的利潤(rùn)，對(duì)此有香港業(yè)內(nèi)人士表示該說(shuō)法或有錯(cuò)誤。其稱(chēng)，該項(xiàng)目扣除開(kāi)發(fā)成本外，地皮本身的升值空間有限。

正如上述所言，佳兆業(yè)集團(tuán)正計(jì)劃出售去年在香港取得的兩個(gè)住宅項(xiàng)目地塊，另一宗地塊便是高銀啟德地塊。

在今年年報(bào)披露前的一星期，佳兆業(yè)入股高銀啟德地皮的消息在香港傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)方面并未公開(kāi)回應(yīng)。直到3月25日的業(yè)績(jī)公告證實(shí)了這一啟德交易。

財(cái)報(bào)顯示，目前佳兆業(yè)境外4個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)均集中于香港，均是在2020年快速收并購(gòu)的成果--包括1月以31.85億港元獲得屯門(mén)項(xiàng)目，5月以5億港元獲得西環(huán)項(xiàng)目，10月以2.39億港元獲得長(zhǎng)沙灣項(xiàng)目75%權(quán)益，以及11月以32.03億港元獲啟德項(xiàng)目50%權(quán)益。

其中在待出售清單里的啟德項(xiàng)目最早于2020年5月由高銀出售，地盤(pán)面積9708平方米，總建筑面積5.34萬(wàn)平方米，規(guī)劃為住宅用途。

截止2021年2月，四個(gè)項(xiàng)目為佳兆業(yè)累計(jì)貢獻(xiàn)265.7億港元貨值，其中僅啟德項(xiàng)目占據(jù)150億港元，以此計(jì)算收購(gòu)的貨地比接近4倍，此次擬出售于佳兆業(yè)而言或許也是忍痛割?lèi)?ài)了。

而縱觀目前開(kāi)發(fā)商們的自救方式，除了出售資產(chǎn)項(xiàng)目，集團(tuán)或創(chuàng)始人層面也在出售退出一些公司投資，如恒大撤出恒騰網(wǎng)絡(luò)，陽(yáng)光城實(shí)控人林騰蛟清盤(pán)興業(yè)銀行股份，李思廉相繼賣(mài)出個(gè)人投資的永升（亞洲）、縱橫文學(xué)股權(quán)。

目光回到佳兆業(yè)身上，除了快速進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年先后涉足了香港多個(gè)行業(yè)的入股投資。

其中佳兆業(yè)對(duì)于金融牌照的追求最為突出。最早在2015年時(shí)，佳兆業(yè)通過(guò)“佳兆業(yè)資產(chǎn)管理有限公司”持有4號(hào)（就證券提供意見(jiàn))、9號(hào)(提供資產(chǎn)管理)證照。

2019年，佳兆業(yè)集團(tuán)斥資1.22億港元收購(gòu)佳兆業(yè)金融集團(tuán)有限公司，彼時(shí)其表示計(jì)劃利用佳兆業(yè)金融作為構(gòu)建金融服務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)的起始平臺(tái)。

據(jù)香港證監(jiān)會(huì)公開(kāi)資料顯示，佳兆業(yè)金融集團(tuán)目前僅持1號(hào)牌照，即可進(jìn)行的業(yè)務(wù)為證券交易。換而言之，完成收購(gòu)之后佳兆業(yè)手中已經(jīng)有三張監(jiān)管牌照。

集團(tuán)層面之外，郭英成兒子郭曉群對(duì)于康宏環(huán)球的追逐，有意見(jiàn)也認(rèn)為是看中康宏環(huán)球資產(chǎn)管理、強(qiáng)積金及一般保險(xiǎn)服務(wù)等業(yè)務(wù)，其中最珍貴的是保險(xiǎn)代理及保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照。

與哥哥郭曉群通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)吸籌并發(fā)起康宏股權(quán)爭(zhēng)奪不同，郭英成郭曉亭對(duì)于星島新聞集團(tuán)的投資則更為“平和”。

星島新聞集團(tuán)屬于老牌媒體企業(yè)，近幾年因受傳媒行業(yè)疲弱及廣告市場(chǎng)開(kāi)始減少等影響，業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。不過(guò)也正因?yàn)楣蓛r(jià)長(zhǎng)期低于1港元擺上貨架，引來(lái)不少資本關(guān)注。

今年1月底，郭曉亭介入，最終收購(gòu)股份持股28%成為上市公司單一最大股東；6月初，郭氏家族正式進(jìn)駐星島新聞集團(tuán)董事局。

除此外，今年4月佳兆業(yè)還要約收購(gòu)了鵬程亞洲30.6%股權(quán)，這是一家在中國(guó)大陸、香港及新加坡從事租賃建筑機(jī)械、提供建筑機(jī)械維修及保養(yǎng)，及在香港從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的企業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，鵬程亞洲此前收購(gòu)了建筑承建商（RGBC）牌照，成為擁有自有建筑的總承建商；此外其手中還有一些香港地塊，如去年4月低價(jià)競(jìng)得的香港旺角新填地街及上海街地塊。

如今，該公司已更名為佳兆業(yè)資本投資集團(tuán)。

這些投資是否成為佳兆業(yè)下一步的處置對(duì)象？不過(guò)值得注意是，其中佳兆業(yè)控股的這些上市主體市值并不高，如星島新聞集團(tuán)、佳兆業(yè)資本投資集團(tuán)和佳兆業(yè)均在5億港元左右。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局 | 資產(chǎn)處置邁向港島 佳兆業(yè)脫手屯門(mén)項(xiàng)目回籠11億港元