首個特大城市全面放松樓市

作者：毛小柒

來源：青楓博研社（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

一、全國風(fēng)向標(biāo)來了：鄭州全方位穩(wěn)樓市

（一）2022年3月1日，鄭州市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（鄭政辦（2022）13號），這是首個以政府名義發(fā)布且沒有一日游的地產(chǎn)行業(yè)政策文件，也是首個在限購限售等方面全面系統(tǒng)性松綁樓市的省會城市和限購城市。

（二）我們認(rèn)為，這應(yīng)是繼菏澤、重慶、贛州等地將最低首付比例下調(diào)至20%以及廣州大幅下調(diào)房貸利率之后地產(chǎn)行業(yè)政策層面的最重要風(fēng)向標(biāo)（詳情請參見首付比例迎來下調(diào)潮？和首個一線城市房貸利率大幅下調(diào)）。相較于近期三四線城市零星放松樓市的做法，作為省會城市的鄭州更值得關(guān)注，

1、根據(jù)七普數(shù)據(jù)（詳情參見七普人口數(shù)據(jù)揭示出哪些重要信息？），鄭州地區(qū)的常住人口數(shù)量達(dá)到1260.06萬人，屬于千萬級人口特大城市（城區(qū)人口超過1000萬為超大城市、城區(qū)人口位于500-1000萬為特大城市），在全部城市（含直轄市 ）中位居第十位（排在前面的依次為重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳、天津、西安和蘇州等地），在省會城市中位居第第三（僅低于成都、廣州與西安）。若按照七普期間的常住人口凈增情況來看，鄭州在全國所有城市（含直轄市）中位居第5，即七普期間常住人口凈增397.86萬人，僅低于深圳的930.90萬人、廣州的862.50萬人、成都的583.39萬人以及西安的448.33萬人，成為河南地區(qū)人口的蓄水池。

2、再從經(jīng)濟(jì)總量來看（詳情參見31個省級行政區(qū)及前100大城市GDP排名），鄭州也是24個萬億級城市之一。2021年鄭州的GDP總量達(dá)到1.27萬億，在全國所有城市（含直轄市 ）中位居第16位，貢獻(xiàn)了整個河南地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的1/4左右。

（二）鑒于鄭州作為省會城市以及在全國的地位，我們認(rèn)為鄭州地區(qū)全面穩(wěn)樓市舉措的出臺，能夠在一定程度上印證鄭州市的地產(chǎn)行業(yè)困境，即鄭州地產(chǎn)業(yè)的去庫存壓力比較大，市場景氣度較為低迷。同時也能說明鄭州并不孤單，應(yīng)還有很多像鄭州一樣的二線城市正處于同樣的困境中。

（三）相較于多數(shù)地區(qū)的欲言又止和蠢蠢欲動，鄭州能夠勇敢打出頭陣，直面鄭州樓市面臨的困境且想辦法解決，我們認(rèn)為這個做法是可取的，也是因城施策理念的真正體現(xiàn)，亦值得其它很多地區(qū)效仿。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的困境的確需要有超預(yù)期政策來化解，可以說誰最先在因城施策上勇敢邁出步伐，誰便能最想嘗到政策呵護(hù)的甜頭與春風(fēng)。

（四）2022年2月15日，在鄭州市委全會暨市委經(jīng)濟(jì)工作會上，鄭州代市長何雄便直指鄭州地區(qū)的商品房庫存問題。并提出一系列解決方案，這些方案目前看在剛剛發(fā)布的政策文件中均有體現(xiàn)，具體如下：

1、實施大學(xué)生人才引進(jìn)計劃，即出臺政策計劃每年吸引大學(xué)生20萬人。

2、出臺政策鼓勵外來務(wù)工人員在鄭買房（預(yù)計每年凈流入人口達(dá)40萬人）。

3、降低二手房交易所得稅，鼓勵市民賣小買大，賣舊買新，拉動市民改善性住房消費。

4、推動安置房貨幣化安置，即以將部分安置房轉(zhuǎn)為保障性住房，釋放商品房市場的購房需求。

5、改善環(huán)境，刺激房地產(chǎn)需求。

二、鄭州穩(wěn)樓市政策具體有哪些？

鄭州主要從需求端、供給端、融資端等方面出臺穩(wěn)樓市政策，其中具體政策舉措大多可以在2月15日的鄭州市委全會暨市委經(jīng)濟(jì)工作會上找到痕跡。

（一）需求端：充分釋放各類居民的各種住房需求，并給予全面政策支持

需求端主要從去化端入手，即充分釋放各類居民的各種新增與改善性住房需求，幫助解決鄭州地區(qū)的庫存（包括問題樓盤），并在政策層面給予支持。實際上，需求端的關(guān)鍵是，哪些群體有購房需求？需求哪些政策支持？具體看，1、限購放松：挖掘釋放大學(xué)生、外來務(wù)工人員、投親養(yǎng)老的新增購房需求

聚焦大學(xué)生、外國務(wù)工人員以及來鄭投親養(yǎng)老人員三類的新增購房需求。

（1）對在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的大學(xué)生加大購房支持力度，如可購買共有產(chǎn)權(quán)住房、購房購買商品房時給予補(bǔ)貼，購房前可提供保障性租賃住房（按一定面積給予3年的優(yōu)惠補(bǔ)貼）。值得關(guān)注的是，這里的大學(xué)生不僅包括專科生、本科生、研究生和博士生，還包括技工院校的預(yù)備技師、技師以及高級工，范圍較廣。

（2）在鄭州繳納住房公積金的外來務(wù)工人員可按鄭州市繳存職工同等條件辦理申請住房公積金提取與貸款業(yè)務(wù)。

（3）鼓勵老年人來鄭州投親養(yǎng)老，且允許其投靠家庭新購一套住房，并對小區(qū)實施適老化設(shè)計與改造。

2、充分挖掘并釋放因家庭人口增加及收入改善帶來的改善性住房需求

鄭州明確提出鼓勵支持賣小買大、賣舊買新等各類改善性住房需求，并在個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面給予支持。可以看出，如果家庭因人口增加（如二孩三孩家庭等）、收入改善等原因有改善性住房需求的，政策層面均會給予支持。

（二）供給端：主動作為、優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，適度向市場讓利

1、根據(jù)去化周期調(diào)整用地供地節(jié)奏，放松土拍保證金與出讓金要求

（1）去化周期小于18個月時以適度增加用地供應(yīng)，去化周期大于18個月時則適度減少用地供應(yīng)；

（2）將土拍保證金最低比例降至掛牌價的20%，同時允許土地出讓金在成交后1年內(nèi)分期繳納（一般要求1個月內(nèi)一次性繳清或繳納50%）。

2、優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，加快項目開工銷售節(jié)奏

為幫助項目盡快回款，鄭州明確要加快項目開工銷售節(jié)奏。

（1）將工程建設(shè)項目流程審批時間控制在54天以內(nèi)，增加有效施工天數(shù)。

（2）已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以辦理商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，實際網(wǎng)簽銷售前，相關(guān)房源應(yīng)辦理解除抵押手續(xù)。

（3）推進(jìn)商品房“交房即發(fā)證”工作，提高新開工商品房項目實現(xiàn)比例。

（4）試點實施存量房網(wǎng)簽備案、房屋交易和繳稅、不動產(chǎn)登記四項業(yè)務(wù)“一窗受理”新模式。

3、提高商品住宅品質(zhì)，對滿足要求的建筑給予銷售限價、用地供應(yīng)支持

鄭州明確要嚴(yán)格高容積率、低綠地率項目審批程序，對低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，支持政策包括對銷售限價給予一定比例的上浮以及逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量等。

（三）融資端：加大對信貸融資支持

1、給予企業(yè)項目貸款支持，鼓勵展期、續(xù)貸和并購貸，緩解資金鏈壓力

為緩解市場主體的資金鏈壓力，《通知》明確要定期組織銀企對接，鼓勵對受困企業(yè)授信展期、續(xù)貸，加大地產(chǎn)企業(yè)并購貸支持力度。這就意味著，對于地產(chǎn)企業(yè)的支持，后續(xù)政府將會牽頭金融機(jī)構(gòu)給予定向融資支持。

據(jù)悉，近期河南省省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)文擬開展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ椼y企對接，統(tǒng)計開發(fā)企業(yè)（項目）融資需求情況，要求相關(guān)企業(yè)于3月4日12點前上報。

2、降低個人住房消費負(fù)擔(dān)：放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”約束，釋放二套房需求

為支持需求端，《通知》明確要加大個人住房按揭貸款投放、下調(diào)房貸利率，同時特別提出對于已結(jié)清購房貸款的一套房家庭在購買二套房時應(yīng)執(zhí)行首套房貸款政策，即最低首付比例和房貸利率均按照首貸房的要求來執(zhí)行。

這個力度其實很大，因為二套房的利率通常要比首套房高出60BP左右，二套房的最低首付比例通常也要比首套房高出至少10個百分點。以房貸利率來看，首套房與二套房之間差別就比較明顯，2019年8月25日，央行便發(fā)布16號公告，明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月的LPR為基準(zhǔn)加減點形成。其中，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（即4.60%），二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR率加60個基點（即5.20%），商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點（即5.20%）。可以看出，二套房利率要比首套房高出60個BP。

3、對配合信貸融資支持的金融機(jī)構(gòu)給予政策層面的照顧

對于配合政府支持開發(fā)貸、降低個人按揭貸利率的金融機(jī)構(gòu)，政府將在財政存款與基金賬戶等存款與資金沉淀方面予以優(yōu)先支持。

（四）實施安置房建設(shè)工作三年行動，鼓勵貨幣化安置

《通知》明確提出要實施安置房建設(shè)工作三年行動，且強(qiáng)調(diào)要以貨幣化安置為主，釋放這部分群體的購房需求，因為拿到錢就可以去買房了。同時將已建安置房中群眾自住以外房屋轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。不過這里的關(guān)鍵是貨幣化安置的錢來源于哪里？可能還需要再觀察。

三、另外值得關(guān)注的三點要求

（一）對預(yù)售資金的監(jiān)管還是比較嚴(yán)

《通知》顯示鄭州對預(yù)售資金的監(jiān)管還是比較嚴(yán)（詳情參見一文讀懂商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度），實際上這也比較好理解，目的是謹(jǐn)防鄭州地區(qū)商品房去化回籠等拿到的資金如果被地產(chǎn)企業(yè)拿去用到其它地方，為他人作嫁衣。

具體看，《通知》明確取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策，按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的“二、三、五”預(yù)售形象進(jìn)度要求辦理預(yù)售許可，嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。同時，《通知》也明確地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金，這里的第三方擔(dān)保函是有空間可以想的。

（二）房價與地價聯(lián)動：實行“限房價、競地價”土地出讓政策

1、《通知》明確住宅用地實行“限房價、競地價”土地出讓政策，將已確定的房屋銷售價格寫入土地出讓合同。房屋銷售時，不得超出確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價格備案制度。同時明確機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國企不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購住房、定向開發(fā)住房行為。

2、實際上，以控制溢價率為目的的房價與地價聯(lián)動是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價與穩(wěn)預(yù)期理念的具體體現(xiàn)，即土拍在“限房價”的前提下進(jìn)行。例如，2021年7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負(fù)責(zé)同志，明確指出各地必須加快建立和完善房價地價聯(lián)動機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，限房價、控地價、提品質(zhì)，堅決穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價。

3、顯然，鄭州并不是第一個實行房價與地價聯(lián)動的城市。

（1）2019年8月28日，合肥調(diào)整商品住宅用地定價方式，這是全國第一個發(fā)布公告將房價和地價聯(lián)動機(jī)制的城市。具體看，根據(jù)擬供應(yīng)商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況，按宗地確定擬供應(yīng)商品住宅用地最高限價、參考價（即起拍價），將“價高者得+最高限價時轉(zhuǎn)為搖號”的拍賣方式調(diào)整為“價高者得+最高限價時轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房”。

（2）福州明確以底價成交的土地，未來建設(shè)住宅備案均價原則上按照指導(dǎo)價確定；對于有所溢價成交的土地，成交價款每增加1%、備案均價按商品房銷售指導(dǎo)價上浮0.1%。   

（3）其它城市來看，成都為“限房價、定品質(zhì)、競地價”；杭州為“限地價+限房價+競自持”；南京為“限房價、競地價、搖號”以及北京為“限地價、限售價、競配建、競政府持有產(chǎn)權(quán)比例、拼建設(shè)方案”。

（三）繼續(xù)規(guī)范秩序：消存量、控增量、防變量，攻堅化解問題樓盤

《通知》明確要繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預(yù)售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為，堅持消存量、控增量、防變量，攻堅化解問題樓盤。可以看出，鄭州此舉的重點仍然在于通過大幅釋放住房需求，以加大問題樓盤的去化，其重在存量風(fēng)險化解。

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原標(biāo)題： 首個特大城市全面放松樓市