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出品 | 鳳凰網風財訊
作者 | 王婷婷
2022年第一個堪稱“妖股”的地產股——中交地產（000736.SZ）已經“瘋狂”了一個月。
就在中交地產發布2021年度業績報告第二天，4月15日中交地產漲幅10%，位列當日35只上漲地產股的首位，近一個月股價上漲了274%，創歷史新高（3月15日-4月15日）。
中交地產在過去的16個交易日內，已經錄得12個漲停板、2個跌停板。
但中交地產最新披露的“2021年成績單”難言亮眼，完全不足以支撐如此高頻的漲停。
年報數據顯示，2021年公司營收145.42億元、利潤總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，但增幅不算大，分別同比增長18.23%和4%。
同期中交地產的凈利潤7.39億、歸母凈利潤2.36億、凈利潤率5.1%、毛利潤率22.9%“連續三年負增長”，同比減少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。而公司的扣非后歸母凈甚至虧損了4.32億元。
(中交地產近年業績數據，單位億元)
而4月12日晚中交地產的股東“重慶渝富”還計劃減持上市公司不超過2086.3萬股，占總股本的3%。
中交地產的走勢“妖”到引來了深交所的關注函，詢問公司是否存在應披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項，是否涉嫌內幕交易的情形。
中交地產對上述質疑均予以否認，不過從公司2021年度報告和近日的股市交易情況來看，已經潛藏透支預警。
01 中交地產為何這么“妖”？
中交地產的“妖勢”，有人說是大勢的拉升。
其一是地產股的反彈。
4月以來，市場預期促地產股走強，A股房地產板塊持續上揚。數據顯示，截至4月15日，房地產開發板塊近一周漲幅-6.54%，近一月漲幅-2.18%，近一季漲幅-2.18%，下行趨勢放緩。尤其是中交地產、渝開發、京能置業、中華企業等股都有漲停。
中信建投證券分析師趙婕認為，在今年寬松政策不斷加碼的背景下，下一階段寬信用支持將主要體現在房地產并購貸款規模以及滿足優質房地產企業合理資金需求方面，供給和需求兩端同時發力或能推動行業進一步向好。
其二則是中交地產的央企預期。
億翰智庫研究總監于小雨認為，2021 年中交地產加大營銷力度實現銷售規模增長，而公司作為央企，具備較強的資金優勢在土地價格低位運行時，儲備盈利能力強的高質量土儲，有利于在未來實現利潤率回升。
數據顯示，中交地產2021 年的全口徑銷售金額560億元，同比增長5.1%，實現回款591億元，同比增長56.4%。年內公司通過收并購、增資以及招拍掛獲取新項目24個，新增土地儲備超過370萬平，剩余可開發土地1787.7萬平。
于小雨認為，這能滿足公司未來開發的需要，彌補了三道紅線限制（公司償債壓力較高，無法再實現有息負債快速增長）。即使中交地產減少投資，將工作重心向降負債轉移，其擁有的貨值也能滿足公司銷售業績的提升。
不過，2021年中交地產三道紅線指標表現不佳（凈負債率217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率82.0%，現金短債比0.7倍），說明公司償債能力較弱，依然要引起重視。
02 貨值變現失約、機構資金出逃警惕預期透支
“貨值預期真的能釋放嗎？”
風財訊從2020年跟蹤觀察中交地產至今，其幾乎年年失約。
2020年李永前從綠城中國進入中交地產接下董事長一職后，提出了“2020年沖刺500億，2023年超過千億”的目標。當時中交地產的最大預期就是“儲備貨值”。
因為中交集團旗下包括中交房地產、中交地產和綠城中國的三個地產平臺。為避免同業競爭，中交集團曾要求中交房地產將地產資產交給中交地產托管經營，首期《托管協議》為2017-2020年。
中交房地產在2020年上半年的存貨已經達到2604億元，如果注入中交地產，將是一個巨大的預期。這意味著，2020-2021年或是中交地產的“規模釋放年”。
然而一年后，李永前辭去中交地產總裁職務，汪劍平接任。中交地產幾度換帥，整合也屢屢推遲。如今中交地產的土儲貨值雖不小，但遠遠低于預期。
同時風財訊注意到，中交地產2020-2021年的三費費用率明顯增長，尤其銷售費用漲幅達33.4%，對比僅5個點的銷售額漲幅，效率明顯偏低，讓人質疑貨值的轉化能力。
也正是因為業績表現平淡、預期不夠強勢，中交地產能夠拉出12個漲停板，引起市場對其“內幕交易、投機操作”等的質疑。
風財訊注意到，4月中交地產股票洶涌的交易中，買入資金比較分散，賣出資金則都是大額，且基本是機構賣出。這也影響該股雖然交易量明顯提升，但20日內資金凈流出約1.69億。
（中交地產近日股票交易資金流向情況）
盤后披露的龍虎榜顯示，中交地產的買賣方，除了機構還有葛大佬、虹橋路徐曉等股神游資，潛藏著不少短期投機性炒作跡象。
而瘋漲的炒作后，散戶進場、機構大量出貨，往往是預期透支的征兆，值得投資者警惕，畢竟有獲利而去的，也便有虧本套牢的。
申港證券就指出，近期資金炒作的重點，以小型企業和出險房企為主。長期視角看，持有高信房企才是更穩健的策略。
對于中交地產來說同樣如此 ，要獲取投資者長期的信賴，依靠的不是風口，而該是持續的發展和盈利。
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