中駿，底氣何在？

做為閩系房企的老大哥，中駿一直是比較佛系的，直到2017年才意識到掉隊，開始做規模上的沖刺與進一步的全國化布局

相對于旭輝、泰禾、融信、陽光城等典型閩系房企而言，中駿顯得尤為格格不入

一家房企的企業“性格”，往往跟管理層息息相關：

1、首先是中駿老板黃朝陽，作為印尼歸僑子弟，很早就回鄉創業，高學歷的他一直有自己的原則：做人要有所為有所不為。性格拼搏中帶著克制

2、其次是公司管理層，與旭輝、陽光城等典型閩系房企相對，中駿的家族化滲透較為嚴重

在中駿集團內部，黃朝陽與兒子黃倫、黃濤是整個集團管理層的核心，中駿系高管里很多都與黃氏沾親帶故

缺少職業經理人掌舵，對市場和周期的敏感性較弱

對于中駿而言，似乎最大的特點就是沒有特點

2017年-2020年，在規模上的躍進與突破，有點像旭輝

2020年以來，提出的“一體兩翼”戰略，以及5年100座世界城，又在模仿新城

在城市布局上，一直想對標融信，可一二線卻頻頻失守，無論是住宅還是世界城都集中在三四線，一不小心，學成了碧桂園

2020年，對于中駿而言，一體兩翼（一體：住宅開發；兩翼：長租公寓及購物中心）戰略略有成效，均完成了年初設定的目標

1、數據顯示，2020年中駿銷售額突破千億，達1015.37億，排在行業第37位

2、自確定五年百城戰略，短短一年多時間，中駿世界城便在全國布局了33座

中駿在“面子”上做足了功夫，然而“里子”卻存在較大隱憂

2020年中駿集團（含合營聯營公司）共實現銷售規模1015.37億元，同比增長26%，首次成功突破千億

然而其中合聯營公司部分的銷售金額為460.93億元，占比45%

再來單看權益銷售額：2020年中駿實現權益銷售額674.7億

與時代中國（93.7%）、越秀地產（87.5%）、金輝集團（74.5%）等同梯隊房企相比，"千億"成色明顯不足。（數據來源：克而瑞）

我們知道，無論是克爾瑞還是中指所公布的銷售排行中，全口徑銷售額的水分是非常大的

比如，某項目當年實現百億貨值，但僅占股比5%，那么按照全口徑的統計，這100億都能統計到銷售額中，而這顯然是不太合理的

未來的中駿還需不斷地提高銷售權益

2020年中駿集團新增的38個項目，依托于一體兩翼協同獲取的個數達到23個，新增19個世界城及9個方隅項目

對于房企而言，在充分競爭的市場環境，未來在拿地策略及拿地抓手上將逐漸體現為企業的核心競爭力

而中駿在拿地上明顯依托于一體兩翼戰略，占比高達60%，在世界城的市場價值尚未充分發揮協同效應以及受到檢驗的情況下，過度依賴必然是把雙刃劍

之所以將中駿的拿地策略描述為小馬拉大車式，主要原因有二：

1、長租公寓的賺錢效應尚不明顯，尤其是在新冠疫情導致全國租賃市場低迷，市場回報率低的背景下，租金收入拉不動資金沉淀及備付成本

且在本就較為激進的擴張式發展模式下，將長租公寓定位為一體兩翼中重要一環，顯然不能匹配現階段戰略

在現在的市場行情下，長租公寓這玩意，當作的戰略發展方向還可以，一旦認真了，可能會付出些微痛的代價，因為房企的錢本身并不便宜

2、三四五線的世界城資產質量不高，且住宅去化風險大，住宅銷售去化拉不動商業建設運營支出

在上一輪行業周期中，棚改政策及去庫存，給三四線樓市添了把火

以吾悅廣場和寶龍廣場為代表的購物中心，在三四線能夠遍地開花是基于住宅部分的快速去化，現金流能夠快速回正

每一個購物中心對于集團資金池的貢獻的正向的

而現階段樓市的強調控，三四線明顯疲軟，尤其是在下沉市場，住宅利潤能否充分貼補商業，現金流能否充分覆蓋都是存疑的，很可能會拖累集團現金流

現階段的行業周期下，激進的在三四線布局商業購物中心，是逆周期的！

從城市分布來看，二線城市中以廈門、昆明及重慶的合同銷售表現最為突出，分別約184億元、54億元及54億元

一方面，需注意的是，隨著中駿進入全國化布局不斷完善，全年在售項目城市已達54個，但按此計算全年單城市產能僅為18.8億元

城市深耕不足，反映出2017年以來，激進式擴張以及加速式全國化布局步子走得較快。對于這點，需要給到中駿充足的耐心！

2020年，中駿集團連同其合營公司及聯營公司共超過150個項目處于在售狀態，分布在54個城市，集中在二、三及四線城市

在去年新推的37個項目中，僅有3個位于北京、上海兩市，其它多以三四線為主

當激進的閩系房企在一線攻城略地之時，中駿表現“佛系”，后知后覺，直到2017年才開始加大拿地力度

而此時整個行業正在進入“房住不炒”時代

一線的拿地成本和土地稀缺性已經讓不少中小房企望塵莫及，中駿自然也是其中之一

失守核心一二線城市，繼而懷抱三四線的做法，似乎有違城市發展規律和規模房企的常規操作