2020年杭州土拍五宗“最”

2020年，杭州全市合計(jì)成交經(jīng)營性用地277宗，總出讓金2609.3億元，同比減幅4.61%

連續(xù)四年蟬聯(lián)土地出讓金榜首后，2020年，杭州將讓出手把交椅

濱江405億坐實(shí)了杭州地主，80%的5w+豪宅都來自濱江造，綠城和融創(chuàng)分別以223億、107億，做居第二位和第三位

限價(jià)后的杭州土拍，顯得更加兇殘，如果開發(fā)商有說拿了塊凈利率8%的地，那么要么是在吹牛，要么是在忽悠！

活躍在杭州土拍市場的開發(fā)商要么是在盈虧平衡做規(guī)模，要么就是賠本賺吆喝！不得不說，2020年的杭州土地市場實(shí)在太難了！

細(xì)數(shù)杭州土拍市場的五宗“最”

地塊起價(jià)就高達(dá)88.18億元，起始樓面價(jià)29539元/㎡，未來所建住宅限價(jià)51700元/㎡（含裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/㎡）

先是創(chuàng)下了杭州土拍史上勾地家數(shù)之最，15家勾地單位

最后定格24家單位參拍，更是不乏龍光、中駿、平安不動產(chǎn)等百億地王收割機(jī)

每家參拍單位實(shí)力都不容小覷：

百億地王收割機(jī)：龍光、中駿

杭州豪宅壟斷者：濱江、綠城、融創(chuàng)

沖規(guī)模低利潤拿地：融信、陽光城

不差錢的央企：中海、華潤、招商、越秀

急需補(bǔ)貨且善操大盤：華僑城

廈門首宗百億地王參拍者：建發(fā)、建杭

神秘大金主：平安不動產(chǎn)

非官方獲悉，融創(chuàng)背后財(cái)主很可能是武漢地產(chǎn)

（兩家在紹興多次合作，淵源較深）

再是創(chuàng)造出一宗百億地塊，刷破紀(jì)錄

最終，還是被濱江摘得

成交總價(jià)107.38億，成交樓面價(jià)35970元/平米，溢價(jià)率21.77%

融信第五輪直接單手跳價(jià)10億元，展現(xiàn)閩系愛拼才會贏的精神

未來科技城作為杭州眾多板塊中的明珠，其未來發(fā)展?jié)摿Σ谎远鳎泻贾葸\(yùn)城作為第三中心的加持

2019年人口杭州人口凈流入50萬，其中近30萬是流向未來科技城，區(qū)域新房供不應(yīng)求

要在這個(gè)板塊拿地，要么割肉，要么賠本賺吆喝

細(xì)數(shù)2020年賬面上最虧的一塊地，也正是來自未來科技城，即眾安于11月24日摘得的未來科技城135號地塊

作為浙江土拍的一直黑馬，眾安在2020年大肆拿地，早在三月份的紹興土拍就嶄露頭角，可謂“驚世”土拍，據(jù)說未來排出更多合院，還做了損容

135號地塊就在綠城湖畔雲(yún)廬西面、金成汀云上府正南面，距離地鐵3號線綠汀路站直線約500米

地塊總建面約7.4萬方，地塊起價(jià)總價(jià)為17.2億元，容積率為1.6，起始樓面價(jià)23000元/㎡，新房精裝限價(jià)37710元/㎡（含裝修4000元）

該宗地塊可謂未拍先火，共吸引了19家單位爭搶

參拍名單：眾安、德信、萬科、綠城、建發(fā)、保利、招商、大家、金城、融創(chuàng)、聯(lián)發(fā)、綠都、中海、新城、弘陽、中天、美的、保億、建杭

最終，黑馬眾安以總價(jià)208993萬元競得，樓面價(jià)27948元/㎡，溢價(jià)率21.51%，算上公租房，實(shí)際樓面價(jià)近3萬

僅7000元/㎡的價(jià)差，想必?cái)R很多房開而言，首先盤點(diǎn)的不是能賺多少，而是怎樣虧得少點(diǎn)！

溢價(jià)率溢價(jià)率僅11.27%，開始爆冷了？

恰恰相反，房企饑不擇食，即便帶有運(yùn)營條件和2.5億元的違約金，也則擋不住搶地的熱情

在勾地掛牌條件設(shè)置上，復(fù)地是個(gè)高手，然而在杭州市場也被下出一身冷汗，差點(diǎn)被搶！

從這個(gè)監(jiān)管要求上，很明顯是復(fù)地的獨(dú)家定制，然而報(bào)名單位卻不止復(fù)地一家

最終吸引了建杭、陽光城、興耀、融創(chuàng)、復(fù)地五家單位報(bào)名

很明顯另外四家并不是一時(shí)頭腦發(fā)熱，而是極有可能是把這2.5億的違約金算入了成本，而且還是無票的

不得不說，杭州市場真的令房企饑不擇食

4月28日，景芳三堡單元地塊開拍

作為濱江戚老板的老家地塊，開盤前，業(yè)界已達(dá)成共識，這塊地一定會是濱江的

而濱江也在拍賣過程中，顯示出了堅(jiān)定的決心，一口氣加價(jià)10億奪得

江河匯景芳三堡宅地精裝限價(jià)68500元/㎡，相較南面新鴻基項(xiàng)目69800元/㎡限價(jià)，下浮了1300元/㎡

這塊地的區(qū)位條件自不必多說

地塊出讓面積44136㎡，容積率3，建筑面積132408㎡。其中，住宅建筑面積不大于92650平方米（占比約70%）

這樣的指標(biāo)意味著30%的商業(yè)將會做300方以上的大平層

在杭州市場，大平層的產(chǎn)品逐漸越來越多，但并不是所有開發(fā)商都能做好，并能賣出價(jià)格

大平層的產(chǎn)品認(rèn)口碑，而濱江無疑十分擅長！

雖然在開拍之前，濱江即放出勢在必得的狠話，但是仍沒有阻擋住十余家房企參拍的熱情

最終濱綠再度合體，成為繼武林一號后，聯(lián)合操盤的第二宗地塊

據(jù)悉，平安不動產(chǎn)這位隱藏的大佬也在其中，有所參股

最終地塊封頂+自持11%（14564.88㎡）成交

按照6%合理的利潤反推，項(xiàng)目的大平層價(jià)格勢必與住宅打平

然而，市場反應(yīng)印證問題不大，因?yàn)檫@就是濱江+綠城！

2020年杭州土拍沒有真正意義上的土拍窗口期，不過卻出現(xiàn)了短暫的撿漏期

盤點(diǎn)2020年杭州城區(qū)涉宅地塊，除定向給到地鐵的地塊外，僅一宗地塊底價(jià)成家

即塘棲小城市核心區(qū)商住地塊7地塊

不可否認(rèn)，因?yàn)橐咔榈脑颍瑢?dǎo)致出現(xiàn)的該宗撿漏機(jī)會

僅經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，由競買人綠地以119199萬元總價(jià)競得，樓面價(jià)6480元/平方米，溢價(jià)率0%

同時(shí)也跟地塊嚴(yán)苛的出讓條件有關(guān)系

其中商業(yè)部分不少于不小于25%。同時(shí)出讓條件比較苛刻。 

須設(shè)置不少于3萬平方米的集中商業(yè)和不少于1萬平方米的酒店各一處，集中商業(yè)部分和酒店部分須100%自持。 此外還對商業(yè)部分進(jìn)行的細(xì)致規(guī)定： 

對于集中商業(yè)部分，要求引入需已運(yùn)營30個(gè)及以上，營運(yùn)總面積不少于100萬平方米集中商業(yè)運(yùn)營的企業(yè)

對于酒店要求為四星級標(biāo)準(zhǔn)的健康功能酒店，運(yùn)營方需擁有3家及以上五星級酒店資產(chǎn)，并自行運(yùn)營15家及以上酒店經(jīng)營，以及3家及以上已開業(yè)的健康功能酒店經(jīng)驗(yàn)。

該宗撿漏地塊共三家單位參拍：綠地、合景、招商

23000元/㎡的價(jià)格在去化上并不存在大的問題

細(xì)數(shù)也算是今年唯一的一塊撿漏地塊！