作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)

嚴(yán)寒下的房地產(chǎn)行業(yè)，盡管有好轉(zhuǎn)的跡象，但氣溫仍在持續(xù)降低中。

街邊“凍死”或者瀕臨“凍死”的房企數(shù)量也驟然增加，而行業(yè)呼喚的白衣騎士卻集體消失了。

事實(shí)上，不是消失了，更準(zhǔn)確的說(shuō)白衣騎士已經(jīng)躺平了。

“行業(yè)冬天來(lái)了，誰(shuí)都冷，首先要保證自己的安全才能去救人。”

說(shuō)這話(huà)是萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮，而內(nèi)容針對(duì)的卻是萬(wàn)科會(huì)不會(huì)幫扶下恒大。

事實(shí)上，更早之前，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌說(shuō)的更直接：

“目前，（房地產(chǎn)）收并購(gòu)市場(chǎng)是不存在的。”

在完成彰泰地產(chǎn)的收購(gòu)后，白衣騎士融創(chuàng)也宣布偃旗息鼓。

不過(guò)，有房企躺下去，也有房企沖上來(lái)。 

第二輪集中土拍前不久剛剛結(jié)束，在拿地成交金額中，國(guó)企占比46%，央企占比30%，兩者合計(jì)高達(dá)76%。 

要知道，在房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)前房企數(shù)量大概10萬(wàn)家左右，其中國(guó)企央企的數(shù)量占比僅為1.2% 。 

他們此時(shí)沖上來(lái)，逢低買(mǎi)入也好，為國(guó)接盤(pán)也罷，都無(wú)可厚非。 

不過(guò)，讓炸天團(tuán)意想不到的是，還有一批平時(shí)不顯山、不露水，鮮有新聞的中小房企也沖了上來(lái)。 

01

最近，仁恒的收并購(gòu)團(tuán)隊(duì)不是在飛機(jī)上，就是在去機(jī)場(chǎng)的路上，團(tuán)隊(duì)全國(guó)各地跑去看項(xiàng)目。仁恒的管理層表示：

只要有錢(qián)賺就會(huì)出手。

低調(diào)了好多年的仁恒，終于要開(kāi)始發(fā)力了。

10月13日，仁恒聯(lián)合越秀46億元拿下閔行一塊地，豪橫了一把。更早前的7月，仁恒還以35億拿下了南通地王。

這時(shí)候還敢拿地王的，可謂真的猛士。

事實(shí)上，猛士此前已經(jīng)攢下了非常豐厚的家底。這些年來(lái)，仁恒毛利率始終維持在近50%，比利潤(rùn)王中海還高了十幾個(gè)點(diǎn)。

這家已經(jīng)成立28年的新加坡外資企業(yè)，貼在身上的標(biāo)簽一直是“房子賣(mài)得死貴”。

在2020年銷(xiāo)售均價(jià)排行榜上，仁恒以3.956萬(wàn)/平位列第一，高出第二名濱江4000多一平。

賣(mài)的貴，憑的是本事，賺的卻是高利潤(rùn)，而高利潤(rùn)的仁恒近幾年又找到了新的利潤(rùn)奶牛，即輸出品牌口碑做代建。

上半年，仁恒光是代建預(yù)售額就達(dá)到了355億元，大寫(xiě)的服氣。

02 

最近，新力很火，順便也帶火了同樣起家于江西的中奧地產(chǎn)。

相較于極致高杠桿的新力，過(guò)去這些年，中奧地產(chǎn)似乎一直都活在仙界里。

作為南昌地產(chǎn)界的傳統(tǒng)四大豪門(mén)之一，中奧地產(chǎn)典型特征就是一直靠著自有資金在發(fā)展，在2020年以前，據(jù)說(shuō)其負(fù)債率僅為個(gè)位數(shù)。

或許是看到新力在走出江西后的快速崛起，中奧地產(chǎn)才終于下定決心將步子邁出江西。

2020年開(kāi)始，中奧地產(chǎn)先是引入田永盛、李光等經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，爾后開(kāi)始在無(wú)錫、溫州等長(zhǎng)三角城市頻頻出手拿地，并于去年底在上海設(shè)立經(jīng)營(yíng)中心。

更大的變化來(lái)自于經(jīng)營(yíng)思維上的轉(zhuǎn)變，外部合作開(kāi)發(fā)與撬動(dòng)財(cái)務(wù)杠桿成為共識(shí)。

而恰恰也是在這個(gè)時(shí)候，房企三道紅線(xiàn)、銀行兩道紅線(xiàn)，各種監(jiān)管政策出臺(tái)，以往高杠桿擴(kuò)張的房企迎來(lái)寒冬，反倒是給中奧地產(chǎn)這類(lèi)低杠桿的房企制造了天賜良機(jī)：

公開(kāi)市場(chǎng)拿地，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少了，價(jià)格更便宜了；在收并購(gòu)市場(chǎng)，機(jī)會(huì)更多了，幾乎是可以隨意的挑挑揀揀。

今年上半年，中奧在全國(guó)撿漏了很多不錯(cuò)的地塊，5月還接盤(pán)了華夏幸福在武漢的一塊地。 

即便如此的“囂張”拿地，中奧地產(chǎn)負(fù)債率依然保持的很低，甚至于還準(zhǔn)備了更多的余糧準(zhǔn)備放在年底使用。

是的，在中奧地產(chǎn)看來(lái)，現(xiàn)在還不到放出余糧的最好時(shí)機(jī)。

03

在中奧地產(chǎn)還未放出余糧的時(shí)候，同為大虹橋新入駐房企的大唐地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)放了上百個(gè)職位。

今年7月底，大唐地產(chǎn)靜悄悄的將總部從廈門(mén)搬到了上海。而總部搬遷的背后，則是大唐地產(chǎn)鋪開(kāi)全國(guó)化的序幕。 

而在序幕開(kāi)啟前，大唐地產(chǎn)順利趕上了內(nèi)地房企赴港上市的最后一班車(chē)。 

相較于其他總部早已搬遷到上海、開(kāi)始在全國(guó)攻城略地、并已完成上市的閩系房企，大唐地產(chǎn)頗有點(diǎn)大器晚成的樣子。 

但大器晚成有大器晚成的好，當(dāng)別人在房地產(chǎn)的陣地上沖鋒陷陣打光了子彈，坐等救援的時(shí)候，姍姍來(lái)遲的大唐地產(chǎn)終于帶足了彈藥到達(dá)戰(zhàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)此時(shí)的任務(wù)成了打掃戰(zhàn)場(chǎng)。 

與中奧地產(chǎn)類(lèi)似，穩(wěn)健多年的大唐地產(chǎn)也放開(kāi)了合作開(kāi)發(fā)：有困難找大唐，大唐地產(chǎn)幫你忙。 

不用多想，此時(shí)能讓大唐地產(chǎn)看上眼的項(xiàng)目都是利潤(rùn)不錯(cuò)的好項(xiàng)目。 

的確，在行業(yè)三道紅線(xiàn)之下，三道全綠的大唐地產(chǎn)日子過(guò)的很從容，而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)日前也印證了大唐地產(chǎn)的從容。

在部分房企被爆出境外債券違約，房企信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露當(dāng)口檔口，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的穆迪也火上澆油：在近期給與信用評(píng)級(jí)的26家房企中，僅有6家房企的評(píng)級(jí)與展望未被下調(diào)，其中就包括了大唐地產(chǎn)。 

在炸天團(tuán)看來(lái)，大唐地產(chǎn)大器晚成，乃時(shí)也、運(yùn)也、命也： 

時(shí)也：產(chǎn)品主打國(guó)韻地產(chǎn)趕上了國(guó)潮風(fēng)，大受追捧；

運(yùn)也：其他同期房企沖擊上市紛紛失敗時(shí)，自己卻成功了；

命也：準(zhǔn)備擴(kuò)張大干一場(chǎng)時(shí)趕上了行業(yè)調(diào)整期，遍地都是撿漏的機(jī)會(huì)。

該是你的，擋也擋不住的。

04 

海派，在地產(chǎn)江湖里曾有著非常重要的一席之地。

不過(guò)，那已經(jīng)是很多年前的事情了。

如今活躍在上海地產(chǎn)圈的，早已換成了世茂、新城、旭輝、陽(yáng)光城、中南、正榮、融信、中梁、新力等等外來(lái)房企，大家通行的語(yǔ)言是胡建話(huà)。

然而，三道紅線(xiàn)之下，外來(lái)房企漸漸地消停了，反倒是一些謹(jǐn)小慎微的海派房企重新活躍了起來(lái)，典型的就是大華地產(chǎn)。

這家起家于上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)級(jí)開(kāi)發(fā)商正拉著滿(mǎn)載現(xiàn)金的貨車(chē)忙著在各地掃貨。 

去年?duì)I收僅有251億元的大華地產(chǎn)，在過(guò)去半年時(shí)間里，砸下140億元投入了土拍市場(chǎng)。6月份的時(shí)候，以71億投資拿下廣東一個(gè)舊改項(xiàng)目，老板金慧明連眼都不眨一下。

厚積薄發(fā)的大華地產(chǎn)，在快節(jié)奏拿地與接盤(pán)大體量舊改后，土儲(chǔ)迅速增加超七成。

更為關(guān)鍵的是，拿了這么多地的大華地產(chǎn)依然還是家零踩線(xiàn)的房企。

而另?yè)?jù)其中報(bào)數(shù)據(jù)，上半年?duì)I收同比大增125.47%，凈利潤(rùn)增幅達(dá)到780.85%。

“在別人貪婪時(shí)我恐懼，在別人恐懼時(shí)我貪婪。”如此看來(lái)，此前定力十足的大華地產(chǎn)似乎是做到了。

05

同樣在對(duì)的時(shí)間貪婪的還有一只華南虎。

前不久，一條重磅新聞刷爆了地產(chǎn)圈：合生創(chuàng)展或以200多億港元的交易對(duì)價(jià)收購(gòu)恒大物業(yè)。

盡管這筆交易如今陷入了羅生門(mén)，但人們對(duì)合生創(chuàng)展的好奇心又一次點(diǎn)燃了起來(lái)。

的確，內(nèi)地房企第一代大哥、“華南五虎”之首、地產(chǎn)界的隱形航母已經(jīng)低調(diào)隱忍了近20年。 

2004年，合生創(chuàng)展成為內(nèi)地第一家銷(xiāo)售規(guī)模破百億的房企，當(dāng)年恒大銷(xiāo)售才14億出頭。 

不過(guò)，朱孟依起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集。等到合生創(chuàng)展跨過(guò)第二個(gè)百億時(shí)，已經(jīng)是14年后了。此時(shí)曾經(jīng)的小弟“恒碧萬(wàn)”，已經(jīng)集體跨進(jìn)5000億的門(mén)檻。 

當(dāng)所有人都在惋惜合生創(chuàng)展錯(cuò)過(guò)了整個(gè)地產(chǎn)黃金時(shí)代時(shí)，合生創(chuàng)展又重新登場(chǎng)了。

是的，這次它要來(lái)收割別人黃金時(shí)代攢下的成果了。

9月底，恒大物業(yè)被許家印擺上了貨架，在萬(wàn)科還在猶豫，碧桂園坐地砍價(jià)的時(shí)候，合生創(chuàng)展果斷出手200億港元要收購(gòu)恒大物業(yè)。

這該是一種怎樣的場(chǎng)面呢？炸天團(tuán)腦補(bǔ)了下：

萬(wàn)科、碧桂園、恒大，這三大武林高手正在對(duì)決，此時(shí)場(chǎng)外的掃地僧合生創(chuàng)展扔來(lái)一筆巨款，平息了這場(chǎng)武林紛爭(zhēng)。

的確，掃地僧般存在的合生創(chuàng)展及其背后的朱氏家族，看似不熱衷于高周轉(zhuǎn)，對(duì)千億規(guī)模也視作浮云，認(rèn)同所謂“悶聲發(fā)大財(cái)”才是祖宗傳下來(lái)的硬道理。

如今，合生創(chuàng)展這只華南虎既已現(xiàn)身，怕是要“猛虎下山”，吃不到獵物是不會(huì)收手的。

06

以上，炸天團(tuán)盤(pán)點(diǎn)了仁恒、中奧、大唐、大華、合生創(chuàng)展等幾家房企，其實(shí)類(lèi)似的房企還有很多，他們無(wú)一例外的特征是不冒進(jìn)、低杠桿，老板重視實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)，并把風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻放在心上。

倘若沒(méi)有行業(yè)三道紅線(xiàn)，他們依然是不顯山，不露水，過(guò)著悶聲發(fā)大財(cái)?shù)膼芤馊兆印](méi)成想，橫空出世的行業(yè)三道紅線(xiàn)硬是把他們給“逼”了出來(lái)。

前幾天，郁亮拋了個(gè)16字箴言：尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，還有機(jī)會(huì)。

炸天團(tuán)特別認(rèn)同，只是這機(jī)會(huì)，在行業(yè)陣痛的時(shí)候，許多房企已經(jīng)抓住了！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 低杠桿房企開(kāi)始吃肉了！