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作者：金融二叉樹
來源：金融二叉樹（ID：jinrongerchashu）
“金融二叉樹定位于專業(yè)的資產(chǎn)管理領(lǐng)域原創(chuàng)與分享平臺，提供市場熱點解讀、案例及實務操作分析、業(yè)務交流資訊等專業(yè)信息。”
公募REITs發(fā)售是這兩天的金融熱點之一，首批上市的9只公募REITs一經(jīng)發(fā)售個人投資者份額“秒光”，最低的基金配售率大概1.5%，1.5%的配售率是什么概念呢，就是申購10萬只能買到1500；申購100萬只能買到1.5萬，還挺低的。
配售率低與投資者的熱情有關(guān)，也與此次發(fā)售規(guī)模有關(guān)，此次9只產(chǎn)品上交所5只，總募集金額約為170.32億元；深交所4只總募集金額約為143.71億元，區(qū)別于其他公募基金，公募REITs公開發(fā)售的盤子并不是很大，這也與公募REITs的產(chǎn)品特性有關(guān)。
其實在公募REITs前也有幾次市場熱情高漲的基金發(fā)行，比如螞蟻集團戰(zhàn)略配售基金、新三板精選層基金、2018年的戰(zhàn)略配售基金及2019年的科創(chuàng)基金。現(xiàn)在來看當時發(fā)行的基金也表現(xiàn)的參差不齊。不過公募REITs與其有著本質(zhì)的區(qū)別：
1、底層投資標的不同
公募REITs以基礎(chǔ)設施項目為底層資產(chǎn)，例如此次首批發(fā)行的9只公募REITs底層基礎(chǔ)設施項目主要涉及垃圾處理、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、高速公路等。而普通的公募基金無論主題是什么，投資標的主要以股票、債券為主，底層投資標的是可以在公開市場交易的。
2、基金的收入來源
普通公募基金的主要收益來源于股息、票息及市場資本利得。而公募REITs的收益主要來源于底層資產(chǎn)的投資收益，這取決于底層物業(yè)和資產(chǎn)取得經(jīng)營收益的能力。
很多小伙伴可能有疑惑這次參與不上是不是就不能參與了？
此次發(fā)行的9只公募REITs都是封閉式基金，封閉期1年，不開放申贖。但是可以在交易所上市后在二級市場上交易。
此次也是公募REITs的首批發(fā)行，作為投資者應該關(guān)注些什么呢？
1、公募REITs的交易規(guī)則
（1）交易方式
公募REITs可以采用競價、大宗、報價、詢價和協(xié)議交易等交易所認可的交易方式交易。
（2）交易規(guī)則
深交所
根據(jù)《深圳證券交易所證券投資基金交易和申購贖回實施細則（2020年12月修訂）》、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設施證券投資基金業(yè)務辦法（試行）》規(guī)定：
1）競價交易
A.交易時間
基金份額競價交易采用限價申報或者市價申報的方式進行申報。每個交易日9︰15至9︰25為開盤集合競價時間，9︰30至11︰30、13︰00至14︰57為連續(xù)競價時間，14︰57至15︰00為收盤集合競價時間。
B.交易數(shù)量
通過競價交易買入基金份額的，申報數(shù)量應當為100份或者其整數(shù)倍。賣出基金份額時，余額不足100份的部分，應當一次性申報賣出。
基礎(chǔ)設施基金采用競價交易的，單筆申報的最大數(shù)量應當不超過10億份。
C.漲跌幅限制
基金份額競價交易實行價格漲跌幅限制，漲跌幅限制比例為10%。
2）大宗交易
A. 交易時間
基金份額采用協(xié)議大宗交易方式的，接受申報時間為每個交易日9︰15至11︰30、13︰00至15︰30，成交確認時間為每個交易日15︰00至15︰30。
基金份額采用盤后定價大宗交易方式的，本所接受申報時間為每個交易日15：05至15：30。
B. 交易數(shù)量
基金份額單筆交易數(shù)量不低于200萬份，或者交易金額不低于200萬元人民幣，可以采用大宗交易方式。基礎(chǔ)設施基金采用大宗或詢價交易的，單筆申報數(shù)量應當為1000份或者其整數(shù)倍。
C.漲跌幅限制
基金份額協(xié)議大宗交易申報價格范圍為前收盤價的上下10%。
上交所
根據(jù)《上海證券交易所交易規(guī)則（2020年第二次修訂）》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設施證券投資基金（REITs）業(yè)務辦法（試行）》規(guī)定：
1）競價交易
A.交易時間
基金、債券、債券回購交易，每個交易日的9:15至9:25為開盤集合競價時間，9:30至11:30、13:00至15:00為連續(xù)競價時間。
接受交易參與人競價交易申報的時間為每個交易日9:15至9:25、9:30至11:30 、13:00至15:00。
每個交易日9:20至9:25的開盤集合競價階段、14:57至15:00的收盤集合競價階段，交易主機不接受撤單申報；其他接受交易申報的時間內(nèi)，未成交申報可以撤銷。撤銷指令經(jīng)本所交易主機確認方為有效。
B.交易數(shù)量
基金交易單筆申報最大數(shù)量應當不超過100份，賣出基金時，余額不足100份的部分，應當一次性申報賣出。
C.申報價格
基金開盤集合競價階段的交易申報價格最高不高于前收盤價格的150%，并且不低于前收盤價格的70%。
基金連續(xù)競價階段的交易申報價格不高于即時揭示的最低賣出價格的110%且不低于即時揭示的最高買入價格的90%；同時不高于上述最高申報價與最低申報價平均數(shù)的130%且不低于該平均數(shù)的70%；即時揭示中無買入申報價格的，即時揭示的最低賣出價格、最新成交價格中較低者視為前項最高買入價格；即時揭示中無賣出申報價格的，即時揭示的最高買入價格、最新成交價格中較高者視為前項最低賣出價格。
C.漲跌幅限制
礎(chǔ)設施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。
基礎(chǔ)設施基金漲跌幅價格的計算公式為：漲跌幅價格＝前收盤價×（1±漲跌幅比例）。
2）大宗交易
A. 交易時間
每個交易日接受大宗交易申報的時間分別為：
（一）9:30至11:30、13:00至15:30接受意向申報；
（二）9:30至11:30、13:00至15:30、16:00至17:00接受成交申報；
（三）15：00至15：30接受固定價格申報。
交易日的15:00仍處于停牌狀態(tài)的證券，本所當日不再接受其大宗交易的申報。
B. 交易數(shù)量
基金大宗交易的單筆買賣申報數(shù)量應當不低于200萬份，或者交易金額不低于200萬元。
C.漲跌幅限制
基金份額協(xié)議大宗交易申報價格范圍為前收盤價的上下10%。
2、公募REITs的投資價值
首先公募REITs區(qū)別以往標準化的投資標的：股票和債券。投資者可以少量金額參與不動產(chǎn)項目。整體來看屬于中風險中等收益的基金產(chǎn)品，公募REITs波動率不如權(quán)益類基金，不太適合短線套利，適合長期持有，場內(nèi)認購是首選。可能有小伙伴會關(guān)心，那可以在二級市場上買入嗎？當然是可以的，不過公募REITs上市后可能會出現(xiàn)波動，可以擇機進入。不過本身普通投資者的份額就不是很多，流動性可能也不是很充裕。
3、公募REITs的風險
主要包括基金的投資運作、交易環(huán)節(jié)的風險：集中度風險，基金價格波動風險，基礎(chǔ)設施項目運營風險，流動性風險，專項計劃提前終止風險，基礎(chǔ)設施項目運營、管理、改造相關(guān)風險，基礎(chǔ)設施項目土地使用權(quán)續(xù)期風險，政策風險，稅收風險等。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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