丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
134城，223次。
這是截至5月24日，全國累計出臺樓市調控政策的城市數量和政策頻次。
2022年前五個月，可以說是近幾年中放松政策出臺最密集的一次，且調控政策頻次呈現逐月走高的特征。
僅4月就有66個城市出臺政策，超過一季度政策總和。
隨著3月初，鄭州打響2022年樓市松綁政策“第一槍”，二線城市放松調控的大幕就此被拉開。
5月17日，成都、杭州相繼出臺樓市新政；
5月22日，武漢、濟南出臺了穩樓市新政；
5月23日，太原出臺樓市新政36條。
至此，年內共計25個二線城市加入放松調控陣營，4月至今就有22城。
二線城市已迎來“松綁潮”。
4月以來二線城市加入松綁的頻次有多高？
據CRIC不完全梳理，4月1日至5月24日，全國共22個二線城市放松樓市調控46次。
也就是說，平均每2.5天就有1個二線城市加入放松調控的行列中來。
這波加入放松調控周期的二線城市還有杭州、蘇州、南京等長三角核心城市。
在穩樓市層面，二線城市們又站在了同一起跑線上。
從南京、蘇州就可以看出來穩樓市的壓力和緊迫性。
4月以來，南京至少發布6次樓市松綁政策試探政策底線，并于5月20日發布“南京二手房全面取消限購”的政策內容，但僅維持半天，便被緊急叫停，這也是4月以來為數不多的政策“一日游”。
隨著杭州、成都兩個相對穩健的核心二線城市加入放松調控陣營，此輪二線城市松綁進入新周期。
5月19日，李克強總理在云南座談會上罕見提及房地產，并明確提出“看的準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出！”。
接下來，5月下旬到6月仍是政策窗口期，已出新政的城市不排除會進一步松綁。
縱觀二線城市政策內容，定向松綁成為本輪政策放松的關鍵詞。
在放松限購方面，有13個二線城市跟進，通過郊縣取消限購、外地人購房縮短社保繳納年限等，刺激購房需求。
比如長三角城市的杭州、合肥，針對郊縣差別化放松或取消限購。
這些城市有一個共性，即主城區“萬人搖”，但郊縣卻無人問津，通過定向松綁郊縣限購，虹吸其他三四線人口或引流主城剛需客群至郊縣購房。
目前來看，決定性政策出臺的城市比例并不高，尚不足一半。
已發布降低首付款比例政策的8個城市中，僅有6個明確首套房及二套房首付比例，首套房首付款最低在20%；二套房在30%~50%之間
實際上，商貸首付款比例的降低才是決定房地產市場供求關系的決定性政策，對刺激居民購房消費更為直接有效
值得注意的是，樓市調控與響應國家生育政策掛鉤，多孩家庭限購松綁，成為此次二線城市政策的重要抓手。
本輪已有5個核心二線城市針對多孩家庭放松限購，允許多孩家庭多購1套房的同時，部分城市還給予信貸支持。而蘇州則針對多孩庭定向松綁限售。
本輪二線城市調控放松不可忽視的一點還有，有7個城市針對二手房定向松綁。
比如杭州5月17日“杭3條”，非戶籍家庭購買二手房社保年限縮短至12個月，5年內落戶不再要求社保。
杭州是典型的一二手房倒掛的城市，只松綁二手房也意味著一二手房倒掛的情況下，二手房成交低迷，4月杭州全市二手住宅共成交3886套，環比下跌11.2%，掛牌房源已超過64000套。
4月以來政策反應在樓市成交層面有何變化？
數據顯示，18個重點二線城市前4月新建商品住宅成交面積僅為3554萬平方米，較2021年同期近乎腰斬，下降比例達到49%，較2020年同期下降15%。
從供應的角度來看，前4個月，18個二線城市新建商品住宅供應2646萬平方米，同比下降52%，較2020年同期下降36%。
整體成交層面仍未有明顯回暖，政策傳導仍需要時間。
從典型城市來看，我們以政策比較頻繁的蘇州為例。
先看新房成交數據，蘇州發布樓市調控政策以來，5月9日至5月22日，蘇州新房成交面積為29萬平方米，較去年同期41.8萬平方米的成交量，同比減少30.6%。
再看二手房。5月9日-5月22日，蘇州二手房成交套數為1689套，而去年同期成交量為3825套，連去年成交量的一半都不到。即便是與1月同期的2721套相比，依然有1032套的差距。
無論是新房還是二手房，目前成交數據均有一定的延遲，政策松綁的影響還沒有完全從數據上體現出來。
相城經開區一家售樓顧問明顯感受到了變化，“相較于新政之前，案場人氣確實旺了許多，但回暖程度還不理想。”
可以看出，新政之后，無論是新房還是二手房，蘇州房地產市場仍處于艱難爬坡的過程。
在各地疫情沒有得到完全控制、經濟形勢沒有進一步改善之前，剛需和改善群體首付發力的痛點越來越明顯。
無論哪個二線城市，都不能太樂觀。
疫情仍然是當前房地產市場最大的不確定性，那么今年的形勢到底有多嚴峻？
這些數據很能說明問題。4月經濟、金融數據全面回落，消費降幅走闊至11%，失業率上升0.3個百分點至6.1%，創2020年3月以來新高，信貸、社融均明顯低于預期。房地產單月銷售創近5年同期新低，投資累計同比由正轉負。
近期二線城市密集為樓市松綁，部分城市更是迎來政策密集疊加，對市場信心的恢復有積極的作用。
但，信心只是第一步。
經濟下滑、居民收入下跌的情況下，房地產市場亟需決定性政策出臺，如降低首付款比例，直接有效解決購房資金問題。
回看當前二線城市出臺的放松政策，政策力度仍有待進一步強化。
更為重要的是，二線城市市場回穩、后續政策力度強化等，一線城市的響應也非常關鍵。如果北上廣深四大一線城市也能在穩樓市方面釋放積極信號，對二線城市政策效應會產生很大的支撐作用。
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原標題： 二線城市調控迎來“放松潮”
