觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
雅居樂與平安這幾次的合作，就累計獲得資金支持超百億元。
觀點地產網 平安與雅居樂之間又多了一些聯絡。
地產江湖中，平安作為財務投資者的角色為人熟知，尤以股權投資為甚，其為碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂等的第二大股東，而另一方面，平安實際上也一直通過項目合作的方式紓困房企，其中雅居樂便是近幾年平安合作項目較為頻繁的房企之一。
12月24日晚間，雅居樂公告稱，于2020年12月21日及24日，雅居樂附屬公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司），投資者，及有關項目公司訂立有關合作文據。
據此，有關雅居樂附屬公司及有關投資者將根據有關合作文據條款共同投資有關項目土地。根據合作文據的條款，投資者已同意向有關雅居樂附屬公司支付合計70.51億元，作為其各自收購股權及/或貸款誠意金。
根據披露，上述所提投資者的最終實益擁有人均為平安。而此次交易一共涉及7個項目，分布于海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地，涉及項目總地盤面積約176萬平方米。
解析各項目
從此次合作項目中逐個剖析。其中項目公司1即海南伊海榮盛房地產開發有限公司，原由海南雅誠全資擁有。根據合作備忘錄，海南雅誠與投資者SJ須透過項目公司1按協定比例51%：49%共同投資項目土地1。投資者SJ 向海南雅誠支付6.73億元作為誠意金。
該項目公司成立于2015年2月3日，所涉及項目土地位于海南省萬寧市龍滾鎮正門嶺，覆蓋地盤面積約13.27萬平方米。
而項目公司2即中山市海德房地產開發有限公司，由廣州凱雅世、一名獨立第三方及中山雅景分別擁有 50%、25%及 25%權益。此次廣州凱雅世將向中山雅景轉讓其于項目公司2的50%股權，其后由中山雅景將該股權轉讓予投資者 SJ。
于上述轉讓后，中山雅景、獨立第三方及投資者 SJ 將按 25%：25%：50%的比例持有項目公司2股權。投資者 SJ合計支付15.62億元。
而該項目公司則成立于 2003 年 10 月 21日，涉及項目土地，位于廣東省中山市火炬開發區宮花村，覆蓋地盤面積約17.35萬平方米。
另外，項目公司3a由廸揚及衛中分別擁有69.7%及30.3%權益，且項目公司3b由項目公司3a全資擁有。其中，項目公司3a指揚州雅昊商務管理有限公司，項目公司3b指揚州雅悅房地產開發有限公司，均于2019年成立，都是雅居樂間接全資附屬公司。
根據合作協議，廸揚須向句容雅居樂轉讓其于項目公司3a的27.06%股權連同相關股東貸款。衛中須向句容雅居樂轉讓其于項目公司3a的11.77%股權即相關股東貸款。此后，句容雅居樂其后須向投資者SJ轉讓自廸揚及衛中取得38.83%股權及所涉及股東貸款。
最終，廸揚、衛中及投資者SJ須透過項目公司3a及項目公司3b按協定比例42.64%：18.53%：38.83%共同投資及開發項目土地3。投資者SJ已同意于先決條件達成后三個工作日內向句容雅居樂支付總金額11.51億元。
涉及項目土地3的綜合用途物業開發，包括地塊編號 G05、G08、G09 及 G10，位于中國江蘇省揚州市江都區四幅土地，覆蓋地盤面積約24.6萬平方米。
項目公司4為廣東新美居房地產發展有限公司，原由番禺雅居樂全資擁有。此次合作，番禺雅居樂及投資者AC通過項目公司4按協定比例51%：49%共同對項目土地4進行投資。投資者AC已同意向番禺雅居樂支付9億元作為誠意金。
項目土地4包括九幅土地，位于廣東省清遠市清城區民安路及連江西路交界處，即地塊編號0056855、0056849、0056857、0056864,0056868、0056876、0056881、0056885及0056860的綜合用途物業開發，覆蓋總地盤面積約16.67萬平方米。
項目公司5原由山東雅齊及一名獨立第三方分別擁有96%及4%權益。根據合作協議，山東雅齊須向投資者AH出售項目公司5 47%股權連同有關股東貸款，且山東雅齊與投資者AH須透過項目公司5按山東雅齊與投資者AH協定比例49%：47%共同投資項目土地5。投資者AH已同意向山東雅齊支付金額16.9億元。
上述項目公司5指天津雅逸房地產開發有限公司，于2017年12月6日成立，并為雅居樂間接非全資附屬公司，涉及項目土地5包括七幅土地，位于天津市寶坻區，即地塊編號2018-047、2018-048、2018-049,2018-050、2019-039、2019-040、2019-041的綜合用途物業開發，覆蓋總地盤面積約49.39萬平方米。
項目公司6為鞏義雅居樂置業有限公司，于2018年3月12日成立，由河南雅同及一名獨立第三方分別擁有72%及28%權益。此次河南雅同須向投資者AH出售項目公司6的35.28%股權，且河南雅同與投資者AH須按河南雅同與投資者AH協定比例36.72%：35.28%共同投資項目土地6。投資者AH向河南雅同指定銀行賬戶支付6.9億元作為誠意金。
該項目包括十四幅土地，位于中國鄭州市鞏義市白沙片區，即地塊編號2018-143、2018-144、2018-145、2018-151、2018-140、2018-141、2018-142、2018-150、2018-152、2019-030、2018-146、2018-147、2018-148及2018-149的綜合用途物業開發，覆蓋總地盤面積約49.21萬平方米。
據公告顯示，項目公司7為惠州市仲元實業有限公司，于2009年12月23日成立，原由深圳雅生擁有70%權益及由三名獨立第三方擁有余下權益。此次深圳雅生須向投資者SJ轉讓其于項目公司7的49%股權連同有關股東貸款一切權利、業權及權益，且深圳雅生與投資者SJ須透過項目公司7按協定比例21%：49%享有項目公司7權利及權益。投資者SJ已同意向深圳雅生支付總金額3.85億元。
項目7涉及兩幅土地，即地塊編號ZK9-09-01及ZK9-05-01Z，位于廣東省惠州市仲愷高新區 9 號小區，覆蓋總地盤面積5.54萬平方米。
此次雅居樂進行合作的項目跨越的年限也較長，甚至還包括于2006年8月成立的廣東新美居房地產發展有限公司，即上述的項目公司4，最新的一個項目也是雅居樂于2019年拿的。
另一方面，雅居樂對于資金的渴求程度可見一斑。如項目公司6的合作協議中所要求的，投資者AH已同意于所有條件達成后，惟無論如何不遲于2020年12月30日，向河南雅同指定銀行賬戶支付6.9億元。
此外，大多數合作協議也提及，在所有先決條件后三個工作日或者五個工作日內支付金額。
細究合作意圖
不難發現，雖有部分例外，但大部分項目公司仍由雅居樂自身占據主導權。根據新規，作為險資的平安是不能直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
按照平安以往的操作手法，其只會以財務投資者的身份介入項目地塊，不會參與具體操盤。
至于雅居樂，引入平安便是引入了“活資金”。加之此次合作當中有些項目亦處于虧損狀況，
此外，項目公司6于2020年6月30日未經審核資產凈值為約7070萬元。截至2018年、兩個財政年度，項目公司6除稅前凈虧損約480萬元、970萬元。
公告顯示，項目公司6交易所得款項凈額擬用作雅居樂一般營運資金及其日后業務發展。可見平安資金注入的重要性。
雅居樂方面也表示，訂立合作文據有利于公司及股東整體利益，乃因此舉可分散集團財務風險，有助于集團滿足其物業項目開發營運資金需求。
其表示，合作文據項下擬進行交易有利于短期及長期優化集團資產，進而實現集團利益最大化，另外也可令截至2020年12月31日止年度的現金流量增加，預期出售合作文據項下擬進行項目溢價可能有利于改善截至2021年12月31日止年度的財務狀況。
2020年半年報顯示，雅居樂財務狀況并不算理想。依據當前“三道紅線”的劃分標準，雅居樂踩中兩條，為橙檔房企。其資產負債率為76.26%、將永續債計算在內的凈負債率為114%，另外1.15的現金短債比其實也比較接近第三條紅線。
截至2020年6月底，雅居樂負債規模達2301.66億元，其中，有息債務989.4億元，將于一年內到期的有息債務為403億元，短期債務占比為0.4。
而且其經營活動現金流量凈額于2019年為-145.51億元，直至今年才轉正流入，于2020年上半年為75.21億元。
臨近年關，雅居樂再次拉來平安這一援手，優化報表的作用應該最為明顯。70.51億元的資金流入，同時又不影響項目發展。
事實上，雅居樂采用這樣的方法已有多次。于2019年12月，其同樣通過引入中國平安合作惠州白鷺湖開發的7宗地塊，當時雅居樂表示，訂立合作協議對公司及股東整體有利，原因是此舉可分散其財務風險。當時預期完成后，將會錄得估計收益約7億元。
更早之前的2018年12月，雅居樂也與平安達成合作協議，平安旗下深圳喻創公司出資9.88億元，收購雅居樂旗下惠州市惠陽雅居樂房地產開發有限公司22%股權。
今年雙方亦早有交集，雅居樂聯合平安不動產底價38.8億元拿下了中山市一宗商住用地，樓面價約為4221.9元/平方米。
另據觀點地產新媒體統計，經過上述多次引資，雅居樂與平安合作的土儲總面積達318萬平方米，而除了具體合作開發的中山地塊，雅居樂與平安這幾次的合作，就累計獲得資金支持超百億元。
至于此次，雅居樂亦有提到，合作文據項下擬進行交易有利于加深及加強集團與平安之間策略合作。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
