地產大爆炸 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
“龍湖算什么！”
每當協信遇到新問題，老板吳旭的名言就會被拿出來反復播放。
2003年，協信作為重慶地產三劍客之一，吳旭說這番話還是有底氣的，但如今已是云泥之別。
龍湖的綜合實力已穩定在TOP10以上，協信控股旗下的協信遠創卻正被債權人申請破產。
當協信遠創遇到破產問題時，媒體都在揣測其大股東新加坡城市發展集團（CDL）是否會伸出援手。
然而，等到的是一封無情的公告：
目前公司已經對協信遠創的財務投資做出限制，并不會支持協信遠創的持續財務義務；盡管有破產程序，公司也將進一步限制風險敞口。
言下之意，一分錢都不給。
一年多前，CDL帶著43.9億人民幣遠道而來，拿下協信遠創51.01%股權，那時外界都以為協信即將撥云見日。
然而，雙方的蜜月期竟然這么短，經過一年多的相處，雙方從相互欣賞發展到了公開互噴。
面對協信遠創的生死存亡，暫時沒人來解局了。
這到底是協信、還是CDL的責任，儼然已成羅生門。
協信遠創怎么變成這樣？紛爭之下，到底還有多少是真相？
01
當年，吳旭與龍湖“論英雄”，并非狂傲，而是彼時確有實力、也有前景。
這個前景，指的是協信選擇的經營模式，協信青睞于商業地產、與政府合作也多是產業地產。
商業、產業地產的模式，前期投入大，回報周期長，雖然短期回報也未必高，但只要平穩度過投入期，便會有源源不斷的長期回報。
協信重視這類模式，與吳旭的個人經歷不無關系。
吳旭于重慶建筑大學畢業，第一份工作就是在重慶建筑委員會，94年下海經商，96年進入了房地產市場。
科班出身，本地發展，近水樓臺先得月，他找到了地產最賺錢的一條路：
風險在他的眼中被縮小了，機會被放大了。
在早期發展中，產業勾地的模式成果不錯，隨著全國布局，城市綜合體、科創產業園、長租公寓多元化業態紛紛上馬，這一模式的風險便出現倍增：
大量的長周期項目，挑戰了協信的資金管理和融資能力。
2014年是協信的分水嶺，這一年，吳旭因牽扯華潤宋林案，配合調查“消失”了6個月。回到崗位后，從萬科挖來的肱股之臣劉愛明蹊蹺辭職。
彼時，協信的銷售規模首次突破了百億，在銷售榜上首次進入全國前50強，但人事和戰略的變動讓協信沒有把握住規模化的窗口期。
2014年至2018年之間，有多家房企從百億規模進軍千億，他們多數采用的是吳旭不重視的住宅高周轉模式。
錯失擴大規模機會的協信，從而進退失據。
一來，其無法享受規模化后的低息融資，其融資困難貫穿發展歷程。
二來，無法享受市值紅利，多次花費巨資借殼上市均失敗，目前旗下商業、地產、物業均無上市公司平臺。
融資條件不好，長周期模式難以掉頭，為了保障脆弱的資金鏈，協信走上了短債長投之路。
截至2020年6月，僅協信遠創的中短期債務就達166.05億元，遠超其自身運轉回款，而其手頭現金僅為26.21億元。
錢能解決的問題不是問題，協信的問題是沒有錢。
02
川渝地區缺乏民間金融的根基，像協信、藍光這類企業遇到困難時，多數只能向本地以外尋找戰投。
協信的戰投之路頗為不順，在CDL之前，協信遠創把40%的股權賣給了綠地，而之后綠地自身也存在負債問題，自顧不暇。
2020年中報顯示，綠地對協信遠創的投資額從49.67億元下降至24.82億元，并更改了投資性質。
此后綠地還將持有的協信遠創19.99%的股權以5.33億股權出質給了廣西國資委。今年1月，雙方還因此對簿公堂。
焦頭爛額之時，CDL的出現可謂及時雨。
CDL從屬于新加坡最大的房地產公司豐隆集團，掌握這家企業的是郭氏家族，而吳旭和CDL的郭氏家族的郭益智是相識多年的老朋友。
另外，CDL作為一家城邦國家的財團，雖擁有大量低成本的錢，卻缺少發展的腹地。因此，更愿意持有具備穩定、長期價值的資產。
在疫情爆發的3月，雙方采用視頻的形式匆忙簽約，這是CDL在中國最大的一筆投資，也被郭益智稱之為最劃算的投資。
彼時，CDL認為自己趁著疫情資產縮水的時機，用便宜的價格吞下了塊香餑餑。
然而，拿下協信不到一年，CDL年報顯示，2020年，其遭受了58年來最嚴重的虧損，總計虧損折合人民幣92.93億元：
而投資協信造成的減值損失，就達到了86.3億元人民幣。
收購協信這事，造成了CDL好幾位高管離職。
先是郭益智的叔叔郭令柏甚至從董事會憤然離去，然后是從去年十月起，有3名董事會成員相繼辭職。
隨著損失加大，集團“接班人”郭益智承受的壓力也日漸增大。
在聘請德勤中國一起參與協信重組之后，CDL對協信復雜的債務和多重抵押情況，更加悲觀了。
03
雙方的裂痕，在今年一季度發展為公開互懟。
3月9日，18協信01債券被曝逾期，需償金額超過60億元。協信表示公司債務償還對于股東支持依賴度高，直指CDL要負責。
此后更是公開發文，強調CDL入主之后決策拖延，甚至連員工社保公積金都要送去新加坡總部審批。
之后又有員工爆料，由于CDL注資不到位，決策問題，導致錯失拿地機會。
而CDL隨即反駁協信說法不實：
CDL在董事會的8個席位中僅占據4個，不對協信遠創構成實際控制；
且協信遠創的日常事務依然由其2000名員工管理，CDL僅借調員工8人便于咨詢，反倒是協信遠創試圖做出不符合股東最佳利益的投資行為。
紛爭不止停留在口頭。
在今年CDL的盈利發布會上，郭益智公開表示：
如今CDL已經受夠了，不會再注入資金，直到協信遠創恢復資金流健康為止。
在債權人北京易禾水星申請破產事件發生之后，也有了開篇提到的CDL限制投資的回應，這次回應中，CDL還強調其在協信遠創的剩余風險敞口為1.26億美元：
有寧愿虧損也要撤退之意。
目前，CDL已成立特別小組，正在設法出讓其持有的協信遠創股權。
04
究竟是大股東的延宕，延誤了協信的治療？還是協信的病灶掏空了大股東錢包呢？
這種羅生門說不清楚，也不必說清楚。我們只能撇開紛爭，從客觀事實中尋找答案。
協信遠創的近憂，是多大一鍋？
從資產情況來看，截至2020年末，協信遠創的總資產較2019年下降了14.75%，凈資產較2019年下降了41.74%。
協信遠創旗下有29家子公司被質押，由此產生了賬面價值506.21億元的受限資產，占總資產的比例高達56.38%。
2021年以來，數據顯示，協信遠創已經被執行十余次，旗下多家公司的股權也因此被凍結，其凍結股權數額近9億。
在輿論場上，遠在新加坡的CDL顯然更加被動，如果把協信對CDL的指責翻譯一下，可以理解為：
你是大股東，你憑什么不背這個鍋？
另外還有一個需要注意的是，協信遠創和協信什么關系？
炸天團就破產事件采訪了協信，期間，對方強調了協信控股和協信遠創的差異，甚至在其他媒體的報道中，炸天團也注意到了這個說法。
但是如果觀察協信遠創的業務類型就會發現，截至2020年，協信遠創開發的項目約64個，其中9家是商場、4家是酒店，但大部分是商辦和公寓，住宅占比很少。
從項目結構中可以看出，導致協信資金鏈緊張、并無法貢獻短期利潤的產業項目多集中于協信遠創。
可以說，如果協信遠創脫手了，協信控股的負債大鍋也就甩出去了。
說協信遠創不影響協信，就像是一個將軍下面的部隊都被全殲了，還在說“我指揮部還在呢！”
誰受益？
協信一直在強調大股東的責任，但如果CDL當時沒有接收協信，那么這個責任還會是當時的大股東的嗎？
另外，在引入CDL之后，吳旭似乎變得更為神秘。
尤其是進入2021年以來，他頻頻減少對旗下企業的持股比例，并退出多家企業的實際控制人、最終受益人的行列。
協信遠創的危機如何解決還有很長的時間，但吳老板卻可能快要上岸了！
還沒關注的，抓緊上車了！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“地產大爆炸”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 穿過協信遠創的羅生門
