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作者：新華財經面包財經
房企已陸續交出2021年答卷。截至4月12日，2021年房地產銷售額排名前50的上市地產公司中，共有34家發布了2021年業績（包括未經審核），面包財經對這些企業進行了梳理。整體來看，2021年地產行業形勢較為嚴峻，超半數房企凈利潤下滑，而不少房企的三道紅線指標也有所惡化。
與往年不同的是，多家頭部房企暫緩發布年報，申請延期“交卷”。根據港交所上市規則，3月31日是披露年報的最后期限。4月1日，因未能按時提交2021年年報，中國恒大、融創中國、世茂集團等多家港股上市房企停牌，疫情影響、核數師更換為主因。
業績承壓：超半數房企凈利潤下滑
從已經公布業績的房企來看，營收金額超過2000億元的上市房企有5家，分別為碧桂園、萬科、中國海外發展、龍湖集團和華潤置地，其中碧桂園以5230.64億元的營收排在首位。
千億級房企共有10家，其中綠城中國營收首破千億，2021年營業收入為1002.40億元，同比增長52.38%。
圖1：已公布年報頭部房企的2021年業績情況
禹洲集團2021年營收同比增長160.01%，增速位列第一。值得關注的是，34家房企中，包括融信中國、合景泰富、富力地產在內的6家公司營收出現同比下降。其中，就目前公布的2021年未經審核年度業績公告來看，融信中國營收下滑幅度達31.09%，降幅最大。
歸母凈利潤方面，中國海外發展以401.55億元排在首位，華潤置地、碧桂園分別位列第二、第三。34家房企中，祥生控股集團、富力地產凈利潤為負，其中富力地產凈虧損近90億元。
值得關注的是，25家房企出現歸母凈利潤同比下滑。10家千億營收級房企中，就有7家面臨著增收不增利的窘境。
其中，華僑城對比去年同期歸母凈利潤縮水70%，年報顯示，公司2021年共計提資產減值及信用減值21.7億元，直接造成企業凈利潤損失超過20%。而萬科同樣迎來了凈利潤的大幅下滑，公司2021年歸母凈利潤僅為225.24億元，同比下滑45.75%，近乎腰斬。中國海外發展凈利潤也自2002年以來首次下滑，同比下滑8.54%。此外，碧桂園、新城控股、招商蛇口等企業均遭遇凈利潤下行。
三道紅線監測：富力地產、祥生控股三線全踩
“三道紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大于 70%；凈負債率不得大于 100%；現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
研究結果顯示，34家房企中，2021年共有2家歸為紅檔、14家歸為黃檔、18家歸為綠檔。
圖2：已公布年報的34家頭部房企三道紅線達標情況
相較于2021年上半年，德信中國、萬科等公司新晉綠檔房企行列，實現減負債、降杠桿。值得關注的是，隨著2021年下半年地產調控政策環境的收緊，不少房企流動性危機加劇，相關指標惡化。寶龍地產、融信中國、雅居樂集團均由綠轉黃，觸及一條紅線。祥生控股集團2021年上半年仍為黃檔企業，而根據最新年報數據，公司已踩中三道紅線。此外，富力地產仍維持此前紅檔的狀態，降檔壓力較大。
具體來看，剔除預收后的資產負債率仍為三道紅線中最難達標的指標。34家房企中，13家房企不滿足該指標低于70%的要求，指標達標率為61.76%。值得關注的是，較多達標房企也集中在67%至70%區間，其中在69%至70%區間的房企高達7家。
凈負債率指標方面，僅2家房企未達標。萬科、華潤置地、中國海外發展、中梁控股指標值低于40%，安全邊際較高。現金短債比方面，指標整體變動不容樂觀。根據2021年上半年數據，TOP50房企中僅2家公司未滿足現金短債比大于1的要求，而目前已公布業績的34家房企中就有5家踩線公司，相關房企在手現金縮水、流動性壓力可見一斑。
多家房企年報 “爽約”：疫情影響、核數師變更為主因
縱觀已公布業績的頭部房企，超半數公司凈利潤下滑，不少房企業績未及預期且還面臨著三道紅線指標惡化、債務風險的問題。在此情況下，多家房企宣布暫緩發布年報、延遲披露。
據不完全統計，目前已有10余家頭部房企計劃延發年報。
3月21日，融創中國公告延遲刊發2021年度經審核年度業績，并將于3月31日發布2021年度未經審核年度業績。3月22日，中國恒大公告，因公司無法按期完成審計程序，無法于2022年3月31日或之前刊發2021年度經審核業績。3月31日，世茂集團稱，受新冠疫情因素，公司未能刊發未經審核的2021年業績數據。
圖3：頭部房企年報推遲情況
此外，當代置業、花樣年等多家知名房企（不屬于頭部50家）也相繼宣布年報延遲發布，而推遲原因也多為疫情干擾下審計工作難以推進、核數師變更等。
事實上，隨著行業陸續出現債務償付問題，核數師在今年的審計評估表現得更加謹慎。因恒大債務暴雷，羅兵咸永道已受到香港特別行政區財務匯報局的調查。目前，羅兵咸永道已辭任世茂、融信、寶龍等地產的核數師，而其負責的恒大、融創、富力也已計劃延發年報。
由于未能如期披露財報，融創中國、中國奧園、中國恒大、新力控股等多家公司已于4月1日停牌。此外，頻繁更換核數師或將加大行業信任危機、加劇企業的融資困難。
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