丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞物管
2022年開年，土地市場進入到了冰點，全國300城經營性土地總成交規模同環比降至近一年來最低點。
然而，產業用地成交規模卻走出獨立行情，迎來成交高峰。克而瑞物管CPIC數據系統監測，2018年以來，園區用地成交市場經歷從下行到上揚的U形走勢，至2022年1-2月，工業用地成交宗數達到3564幅，占比達到54%，工業用地成交規劃建筑面積占比達到70.4%。
隨著房地產行業探索新的發展模式，告別過度依賴金融化的高杠桿發展模式，產業用地市場轉熱，也意味著野蠻生長的時代已落幕，未來五年是大力發展產業的五年。產城融合，城市中工業用地改造，文化創意園區等新型園區的出現，為園區物業管理拓展帶來新機遇。
01 2025年園區物管市場規模或破30億平方米園區物管市場空間到底有多大？
首先，現有存量來看，根據中國物業管理協會數據，2020年末我國物業管理總行業規模約為330.4億平方米。上海易居房地產研究院《2021物業服務企業綜合實力測評報告》發布數據，物企綜合實力500強企業管理的產業園區總面積為9.91億平方米，占500強總管理面積（144.3億）比例為6.79%。
按照物業管理行業總管理規模，以及物企500強的園區管理規模占比，推算2020年末全國產業園區物業管理面積約為22.4億平方米。
表：全國園區物業管理面積估算值
數據來源：克而瑞物管整理
除住宅以外，產業園區是僅次于辦公物業的第二大規模非住業態。但園區與辦公物業規模相比，差距顯著，兩者占比相差3個百分點。同時商業等非住業態，園區規模占比僅是略高，差距并不明顯。
圖：物企綜合實力500強分業態管理面積及占比（2020）
數據來源：克而瑞物管CPIC數據庫
隨著物管行業發展、市場規模攀升，上海易居房地產研究院預測“十四五”末物業管理行業管理規模約達430億平方米。按照目前500強物企6.8%的園區占比，預計到2025年末，園區物業管理總市場規模約為29.2億平方米，比2020年底新增6.8億平方米。
圖：2015-2025E年全國物業管理行業管理面積分布及預測
數據來源：中國物業管理協會 上海易居房地產研究院
從未來增量來看，園區物業多集中于各類開發區，測算開發區的工業用地潛力，目前符合條件的開發區合計核準面積約182億平方米，已建成土地占可開發建設土地為76.92％。根據這一比例測算，現有核準開發區的潛在工業用地建設規模可達18.95億平方米。存量和增量規模加在一起，未來園區物業管理面積將突破30億平方米。
02園區物業管理毛利僅高于住宅
園區物業管理盈利狀況如何？園區物業費水平在各業態對比中，處于較低水平，僅高于住宅物業。
對比2020年500強物企各類管理業態的物業費水平，產業園區物業費為3.06元/m2/月，僅高于住宅物業的2.24元/m2/月。但是，從區域對比來看，一線城市園區物業管理費水平顯著高于其它城市，其中，一線城市園區物業費水平為5.26元/m2/月，二線及全國平均為3.06元/m2/月。
圖：2020年500強物企各業態物業費水平（元/平米/月）
數據來源：克而瑞物管CPIC數據庫
圖：2020年500強物企產業園區物業費水平（元/平米/月）
數據來源：克而瑞物管
從企業數據來推算，卓越商企服務公布了較詳細的分業態毛利率水平。其商務物業毛利率均值為27.4%，公共及工業物業毛利率為14.5%，住宅為13.5%。工業物業毛利率與商務類有顯著差距，但高于住宅物業的盈利水平。
與卓越商企服務類似的企業還有特發服務，其2021年中報披露，綜合物業管理服務毛利率水平為14.3%。2019到2021H1平均毛利率為16.3%。
因此，可以推斷園區物業管理的利潤率在非住業態中處于較低水平，但仍高于住宅，園區物業管理毛利率約在14-18%左右。
圖：卓越商企服務物業管理毛利率明細
數據來源：企業年報，克而瑞物管整理
圖：特發服務分產品毛利率明細
數據來源：企業年報，克而瑞物管整理
03六成物企布局園區市場園區物管正成為眾多物企謀求轉型主要方向之一
2018年，綜合實力500強物企中，有272家布局產業園區物業。2020年，這一數據攀升至315家，占比超過六成。
500強物企中，園區管理面積排名前100強企業，其注冊地占最大比例的為廣東省。這與地區經濟發展水平密切相關，根據2021年統計公布數據，無論GDP還是規模以上工業營收，廣東省都排在全國首位。尤其是規模以上工業營收，遙遙領先排名第二省份。
圖：物企500強布局園區的企業數量（家）
數據來源：克而瑞物管CPIC數據庫
圖：園區管理面積前100強物企來源省份分布（家）
數據來源：克而瑞物管CPIC數據庫
目前，園區物管市場主要參與方可分為不同類型，具體來看，主要是產業園發展以國家級和省級開發區為核心，早期涉足這一領域物業服務的企業，主要是國資背景產業園區開發商的配套性企業；行業領先的大型綜合性物企；一些具有園區開發商背景、市場化運營的民營物業主體興起等五大類型。
已在園區領域深耕的企業，面對日益激烈的競爭，也在不斷采取積極舉措，拓展增長機會，圍繞產業升級、探索配套服務新領域。
鼓勵實體經濟和產業發展的大環境下，盡管盈利水平低于商辦等其他非住業態，面對行業競爭加劇，更多物企仍積極開展園區領域布局。比住宅更高的進入門檻、更專業化能力要求、原有入局者已形成競爭壁壘、產業迭代升級下企業需求升級和多元化等，這些都對拓展園區物管形成挑戰。對于以住宅為主的大型龍頭房企，收購園區類專業公司，不失為實現業態快速布局的好方式。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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