有書(shū)面租賃協(xié)議的“承租人”能否阻止抵押房屋拍賣

案外人陳述現(xiàn)金交付256萬(wàn)元租金的事實(shí)與其自方證人陳述前后矛盾，無(wú)法證明案外人與抵押人存在真實(shí)租賃關(guān)系，故其主張存在真實(shí)租賃關(guān)系不予采信。

2014年12月18日，某銀行與甲簽訂了《個(gè)人借款合同》，借款金額為400萬(wàn)元。

同時(shí)某銀行與乙簽訂《個(gè)人最高抵押合同》用于擔(dān)保甲的貸款，乙將其名下位于XXXX大廈辦理了抵押登記。

其后，某銀行按約足額發(fā)放貸款，貸款到期后甲未能及時(shí)償還貸款。

某銀行針對(duì)此筆貸款提起金融借款糾紛訴訟，法院判決甲于判決生效之日起十日內(nèi)償還貸款本息，判決乙負(fù)連帶清償責(zé)任，同時(shí)某銀行在400萬(wàn)元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

判決生效后，甲、乙仍未能在規(guī)定期限內(nèi)償還貸款本息，某銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣抵押物。

在抵押物拍賣過(guò)程中，案外人丙向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，主張其與乙于2012年10月28日簽訂書(shū)面《租賃協(xié)議》，租約為20年，丙通過(guò)現(xiàn)金方式一次性支付20年租金256萬(wàn)元，且丙一直實(shí)際占有使用涉案房屋。

因此，申請(qǐng)法院停止對(duì)抵押房產(chǎn)的執(zhí)行。并隨案提交了《租賃協(xié)議》、房屋照片，執(zhí)行法院裁定駁回案外人丙的執(zhí)行異議申請(qǐng)。

丙不服執(zhí)行裁定，在收到執(zhí)行裁定后立即向執(zhí)行法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。其后，該案經(jīng)一審法院判決確認(rèn)丙對(duì)本案抵押物享有租賃權(quán)，租賃期限截至2032年10月28日止，駁回丙的其他訴訟請(qǐng)求。

在一審判決作出后，某銀行不服一審判決上訴至二審法院。在二審審理期間，一方面，某銀行補(bǔ)充提交了第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)在2012年、2013年針對(duì)抵押房產(chǎn)的《評(píng)估報(bào)告》、房屋狀態(tài)照片、相關(guān)證人出庭作證；

另一方面，針對(duì)現(xiàn)金租金來(lái)源、交付經(jīng)過(guò)提醒法庭注意丙的前后兩次庭審矛盾之處，二審法院最終以案件事實(shí)未查清，撤銷一審判決并發(fā)回原一審法院重新審理。

發(fā)回重審后由原一審法院另行組織合議庭重新審理本案，在重新審理階段，法官亦詢問(wèn)丙關(guān)于交付款項(xiàng)的經(jīng)過(guò)、現(xiàn)金租金256萬(wàn)元的來(lái)源等關(guān)鍵事實(shí)。

某銀行代理人多次向法庭闡述了丙在前后三次庭審對(duì)本案關(guān)鍵的事實(shí)—交付款項(xiàng)經(jīng)過(guò)及款項(xiàng)來(lái)源等細(xì)節(jié)陳述均不一致，并提供相關(guān)庭審筆錄予以佐證。

發(fā)回重審后一審法院認(rèn)為，丙主張其向乙交付現(xiàn)金租金256萬(wàn)元，并在原一審中申請(qǐng)證人丁出庭作證。

經(jīng)審查，丁在原一審開(kāi)庭筆錄中主張親眼所見(jiàn)丙向乙交付了現(xiàn)金，但對(duì)租金交付的時(shí)間、金額、裝錢(qián)所用提兜的尺寸均表述不清。

丙在二審開(kāi)庭筆錄中表述當(dāng)時(shí)給丙的時(shí)候沒(méi)有別人在場(chǎng)，給錢(qián)的時(shí)候丁出去了。

丙的陳述與其自方證人陳述存在矛盾，丙未能提交證據(jù)予以證明其交付了256萬(wàn)租金，故本院對(duì)其主張的租賃關(guān)系以及已交付256萬(wàn)元租金不予采信。

最終，法院判決駁回丙的全部訴訟請(qǐng)求。

目前，很多地方（上海、南京、呼和浩特等）政府為防止惡意承租人行使租賃權(quán)排除執(zhí)行措施，而相繼出臺(tái)地方性行政法規(guī)、地方司法解釋。

結(jié)合審判實(shí)務(wù)，建議在處理該類租賃阻礙執(zhí)行案件中，需要重點(diǎn)審查如下：

（1）是否有書(shū)面有效的《租賃協(xié)議》；

（2）租賃協(xié)議中相關(guān)約定是否符合租賃模式；

（3）租金如何交付的；

（4）房屋占有使用相關(guān)證據(jù)，如裝修憑證、入住證明，水、電燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)等公共事業(yè)用費(fèi)費(fèi)等；

（5）相關(guān)證人與當(dāng)事人陳述是否一致。

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條：承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。 

 承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。

2、《民事訴訟法司法解釋》第312條：對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；

（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。 案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。