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作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
物業(yè)公司募資為關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司輸血，無疑觸碰到了市場目前“脆弱的神經(jīng)”。
不夸張地說，港股物業(yè)股于12月14日遭遇了一場“黑暗星期二”。截至下午收盤，50只H股物業(yè)股中37只錄得下跌，7只跌幅逾10%。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體監(jiān)測，截至收盤跌幅較大的H股物業(yè)股主要包括：世茂服務(wù)（收跌32.02%，報(bào)4.84港元）、融創(chuàng)服務(wù)（收跌17.05%，報(bào)8.61港元）、恒大物業(yè)（收跌13.32%，報(bào)2.89港元）、新城悅服務(wù)（收跌10.99%，報(bào)11.66港元）以及碧桂園服務(wù)（收跌10.17%，報(bào)47.25港元）。
緊接著，12月14日當(dāng)天碧桂園服務(wù)迅速召開電話會議，針對了市場上所有可能產(chǎn)生的擔(dān)憂逐一進(jìn)行解釋、澄清，并作出承諾，以穩(wěn)定市場信心。
碧桂園服務(wù)稱，六個(gè)月內(nèi)與碧桂園集團(tuán)預(yù)計(jì)不會發(fā)生對價(jià)超過2億元（無論個(gè)別或合并）的重大資產(chǎn)出售或收購交易；不會在公開市場配售新股；董事會主席楊惠妍以及其行使控制權(quán)的任何公司，不會出售其已持有的公司股份。
并進(jìn)一步重申，碧桂園服務(wù)上市至今經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)健康、成長迅速，公司的資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、人員、組織、財(cái)務(wù)資金、管理、經(jīng)營決策完全獨(dú)立，且與碧桂園集團(tuán)無任何股權(quán)從屬關(guān)系。
于第二天開盤，碧桂園服務(wù)反彈上行，結(jié)束了連續(xù)三日下跌的走勢，截至收盤報(bào)48.25港元，漲幅2.12%，最新市值1625.13億港元。不過，此時(shí)的股價(jià)，與7月最高點(diǎn)85.2港元相比，已跌超四成。
在碧桂園服務(wù)看來，市場因?yàn)樾袠I(yè)有所波動(dòng)，它自己也難以獨(dú)善其身，但公司價(jià)值存在，股價(jià)會隨著市場回暖慢慢提升。
不做“輸血袋”
12月14日，世茂系繼續(xù)遭遇股債“雙殺”，當(dāng)中世茂服務(wù)領(lǐng)跌，收跌32.02%，報(bào)4.84港元，成交額達(dá)9.94億，多只債券持續(xù)下跌，觸發(fā)臨時(shí)停牌。
從消息面上，除去一些真假不明的傳聞，一筆不被看好的關(guān)聯(lián)交易加重了市場擔(dān)憂情緒。
12月13日晚間，世茂服務(wù)公布收購世茂股份所屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負(fù)債和業(yè)務(wù)，交易轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16.54億元。
該筆交易對價(jià)的95%，即15.7億元，將在協(xié)議生效后20個(gè)工作日內(nèi)支付。剩余5%將在交割日后5個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清，遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)其他收并購案例。
這也被市場認(rèn)為，世茂服務(wù)成為了世茂股份“輸血袋”。在此次之前，世茂服務(wù)曾在于10月先后以配股、發(fā)行可換股債券的方式，募集資金超48億港元。
而在更早之前，融創(chuàng)服務(wù)以類似手法，以18億元代價(jià)收購融創(chuàng)中國商管輕資產(chǎn)運(yùn)營板塊，于12月，融創(chuàng)服務(wù)股價(jià)跌破發(fā)行價(jià)，最新交易日最低跌至8.34港元，為上市以來最低，最新市值260.15億港元。
物業(yè)公司募資為關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司輸血，無疑觸碰到了市場目前“脆弱的神經(jīng)”。
“今天大跌，市場懷疑碧桂園服務(wù)可能會有類似操作，公司趕緊出來開電話會講清楚。” 受到近期物管同行企業(yè)的業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)及外部行業(yè)環(huán)境的影響，碧桂園股價(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，連忙召開電話會議“維穩(wěn)”。
“碧桂園服務(wù)絕對不會像其他同行一樣，跟關(guān)聯(lián)方做類似交易，不會將自有資金支援地產(chǎn)公司。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，于電話會議中，碧桂園服務(wù)重申和地產(chǎn)公司是兄弟公司的關(guān)系。
其表示，碧桂園服務(wù)和碧桂園集團(tuán)是完全獨(dú)立的，老板層面就是獨(dú)立的，碧桂園服務(wù)主席是楊惠妍，物業(yè)的資產(chǎn)，人員，組織架構(gòu)，財(cái)務(wù)管理和資金，管理層和決策全部獨(dú)立。
資料顯示，截至2021年6月30日，碧桂園實(shí)際控制人楊惠妍通過全資持有的必勝有限公司及 Fortune Warrior 兩家公司共間接持有45.15%的股份，同時(shí)她通過必勝有限公司持有母公司碧桂園集團(tuán)60.09%股份。
收并購持續(xù)
市場另一方面的擔(dān)憂則來源于頻繁融資。對此，碧桂園服務(wù)承諾，自公告日起六個(gè)月內(nèi)，將不會在公開市場進(jìn)行配售新股。
“通過之前的融資，公司資金相對寬裕，依靠自身規(guī)模形成的自有資金，也具備收購能力，明年財(cái)務(wù)投資的資金會陸續(xù)回收，融資需求就會降低。”
實(shí)際上，進(jìn)入2019年，碧桂園服務(wù)便開始在市場通過配股及可轉(zhuǎn)債融資。其首次配股融資在2019年1月份，擬先舊后新配售1.69億股，價(jià)格為每股11.61港元，預(yù)計(jì)所得款凈額為19.39億港元。
2020年，碧桂園服務(wù)加大融資速度。4月，發(fā)行本金總額為38.75億港元的可換股債券；12月再配售1.73億股，以每股45港元的價(jià)格籌集約77.5億港元。
2021年5月，碧桂園服務(wù)繼續(xù)通過配股及可轉(zhuǎn)債籌集資金，籌資額合計(jì)155億港元。其中，通過配售1.39億股籌集104.9億港元；發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集50.38億港元，按初始轉(zhuǎn)換價(jià)每股股份97.83港元計(jì)算，債券將可轉(zhuǎn)換成0.51億股股份。
最近的11月，碧桂園服務(wù)再進(jìn)行配股，以53.35港元配售1.5億股，集資約80億港元。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，三年間碧桂園服務(wù)通過配股發(fā)債合計(jì)募資額超過370億港元。
“物管行業(yè)的未來，需要建立很大的人口基數(shù)，資產(chǎn)基數(shù)，才能基于這部分消費(fèi)潛力，渠道，數(shù)據(jù)，資產(chǎn)價(jià)值和空間價(jià)值去突破，配售的資金主要也是花在這方面。”電話會議中，碧桂園服務(wù)如此解釋融資理由，并稱公司目前資金充裕，承諾未來六個(gè)月內(nèi)不會通過配股募集資金。
截至上半年，碧桂園服務(wù)合約面積達(dá)12.05億平米，在管面積達(dá)6.44億平米，遠(yuǎn)超排名第二的恒大物業(yè)（4.50億平米）及第三的保利物業(yè)（4.28億平米）。即便規(guī)模已是行業(yè)第一，碧桂園服務(wù)仍有較大的規(guī)模訴求，稱未來將需要繼續(xù)收并購。
2021年，碧桂園服務(wù)已完成三大并購三大項(xiàng)目，年初并購西南區(qū)域龍頭物企藍(lán)光嘉寶，9 月先后以不高于100億元（70億元現(xiàn)金交易，最后一期30億元根據(jù)實(shí)際交付面積支付），與不高于33億元的對價(jià)收購了富良環(huán)球以及鄰里樂控股100%股份。
這幾筆收購，對碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍均有較大幅度的提升。
“未來肯定要走向靠內(nèi)生增長的道路，當(dāng)前階段，還是要輔之以收并購。現(xiàn)在市場機(jī)會很多，主動(dòng)找上門的有很多，價(jià)格也不高了，公司認(rèn)為要珍惜自己的實(shí)力，去奠定自己在行業(yè)里的地位和優(yōu)勢。收并購是一個(gè)手段，不是必須要用。但我們需要抓住擺在面前的機(jī)會。”
據(jù)透露，近期碧桂園服務(wù)將會有一些并購項(xiàng)目落地。
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