丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2月底22個重點城市集中供地政策出臺以來，土地市場的游戲規則發生巨大改變。2021年6月29日，隨著武漢首輪集中供地土拍結束，22座重點城市首輪集中供地全部在上半年完美收官。
在人們紛紛把目光放在集中供地的22城之時，我們發現，除了這22城之外，房企的投資也出現了一定的變化，如中梁、祥生、金地、綠城表示要尋求22城之外投資機會，招商蛇口、世茂直言部分熱點區域土地價格被抬高。
整體來看，22城集中供地政策推出之后，TOP50房企中近7城房企都積聚力量擴大在22城的拿地力度，對于非22城的投資力度出現了收縮。然而非22城仍然有很多值得投資的機會，不少房企也正在挖掘這些機會。
競爭壓力下，房企尋找非22城投資機會
在22個重點城市集中供地政策出臺之后，土地投資策略的變化是被提及最多的問題之一，謹慎、中性、保持節奏是多數房企的回答。
從城市來看，隨著22個重點城市首輪集中供地的落幕，城市間分化也變得愈加明顯，部分城市熱度較高，如重慶、深圳、廈門、杭州等，也有部分城市的多數地塊以底價成交，如沈陽、長春等，而最后集中供地的兩個城市，上海和武漢的熱度則相對較為平穩，尤其是上海的土拍政策在多維度、高精度的調控下，具有較為積極的意義。
整體來看，在行業整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現，這意味著，房企對于招拍掛項目的利潤預期降低，并呈現“舍利求地”的趨勢。隨著第二、三批集中供地的來臨，未來城市、企業間的洗牌與分化也會繼續加劇。
正是在這樣的情況下，不少房企開始尋求非22城的投資機會，其中中梁、祥生、金地、綠城等房企就提出了要關注22城集中供地之外的城市，平衡投資。
表：各大房企對22城集中供地看法及預判
數據來源：企業業績發布會，CRIC整理
從具體區域來看，房企紛紛涌向長三角和珠三角，其中浙江、江蘇、廣東三省的非22城成為了TOP50房企投資三甲，三者占TOP50房企非22城投資總額的63.7%。
浙江、江蘇和廣東熱度最高
在22個重點城市集中供地政策的影響下，2021年一季度許多非重點城市的宅地供應量增加明顯，如西安、石家莊、貴陽、南寧、南通、溫州、徐州、湖州等。
在非重點城市含宅地塊供應量增加的同時，優質地塊的供應也提升明顯，如紹興接連掛出柯橋、越城多宗優質宅地。
以房企非22城拿地金額口徑來看，現階段房企投資區域十分聚焦，以東南沿海為主，主要是長三角和珠三角兩大板塊。其中長三角的浙江和江蘇是房企最為熱衷的省份，TOP50拿地投資金額超過千億，珠三角的廣東則緊隨其后。
具體到城市層面而言，以熱度最高的浙江、江蘇和廣東為例，房企投資主要以具有產業支撐、經濟發達的城市為主，像浙江的溫州、金華、紹興，廣東的佛山、中山、東莞以及江蘇徐州、鹽城、南通等市，TOP50房企投資拿地均在百億以上，熱度要超過一些集中供地的二線城市。另外，一些省會城市例如陜西西安、云南昆明、廣西南寧等由于并未列入22城范圍之內，對省內投資熱度起到了明顯的帶動作用。
各大房企調整布局，挖掘機會
具體到房企來看，中梁、祥生專注深耕大本營長三角區域，尋求三四線城市投資機會。據CRIC監測，2021年上半年祥生非22城投資金額占比達72.2%，相比2020年略有提高；中梁非22城投資占比則上升14.5個百分點達到了81.6%，均明顯超出TOP50房企36.6%平均水平。
與中梁、祥生不同的是，榮盛、金科調整區域布局，避開長三角、珠三角熱門城市，尋求三四線城市投資契機。榮盛起家于河北，金科起家于重慶，從二者近年來的布局來看，企業正積極調整投資布局，弱化大本營投資，向長三角、珠三角等熱點區域進軍。然而由于土地市場持續高熱，競爭壓力較大，作為新晉房企，榮盛和金科選擇避開熱點的22城，尋求其他三四線城市布局契機。根據CRIC監測，2021年上半年榮盛發展非22城拿地金額占比達61.3%，明顯高于TOP50房企平均水平的36.6%。
作為頭部房企代表的萬科則基于長三角、珠三角的發展前景，下沉兩地非22城尋求投資契機。根據CRIC監測，在保持了一定投資力度的前提之下，上半年萬科投資力度向非22城傾斜，占比相比2020年上升了9.3個百分點達到了62.0%，上半年并未在一線城市納儲。
并且萬科出現了非常典型的區域集中情況，2021年上半年，萬科非22城投資金額中超過8成投向了長三角、珠三角兩大區域，以金華、溫州、中山等熱點城市為主，相比2020年的均衡型投資有明顯調整。不過在6月底，萬科進行了新的組織架構變革，由五大區裂變成七大區，主要是將北方區域裂變為北京、東北，中西部裂變成華中、西南區域，組織先行，未來企業仍有望擴大兩地拿地份額。
圖：萬科2020年及2021年上半年各區投資占比情況（剔除22城）
數據來源：CRIC中國房地產決策系統
整體來看，22城集中供地政策推出之后，大部分房企都積極搶占22城優質地塊，對于非22城的投資出現了一定的縮減，但也有不少房企在22城之外開始投資布局，如目前最熱的長三角的浙江、江蘇和珠三角的廣東等地，也有一些省會城市如西安、南寧、南昌、昆明等。
我們認為，在部分熱點城市“高地價”“低盈利”的現狀下，有時候“人棄我取”反而會收獲意想不到的效果。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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